本文转载自公众号：中国旅游协会休闲度假分会，ID：XXDJFH，作者：魏小安

二、培育世界级度假产品

1、几种模式

一个度假区一定是度假产品构成的，所以需要体系化的发展。研究几种模式。第一种模式，中国需要培育一批度假城市，文化休闲，城市度假。我现在看好的度假城市，比如说山东威海，这就是一个度假城市，而且条件、气候、方方面面都好，包括冬天，威海冬天的雪景在中国北方很难找的，这是它的地理位置决定的。

第二种，滨海度假模式，这是世界主体模式，中国的资源不足。但是现在滨海房子盖了一把，大把房子需要用，怎么弄？慢慢消化。湖泊度假也是，随着污染治理的好转，湖泊度假会有所发展，但是难以大规模发展，千岛湖算是做得不错的，但是千岛湖前几年明确，作为杭州的备用水源水库，这个帽子一戴上，千岛湖现在已经建成的房子一大把都得拆。所以他们比较聪明，先不拆，先围着千岛湖做了一条绿道，在绿道范围内一栋房子不能有，绿道范围之外都可以保留，主动谋这样一个事，现在算维持下来。但也是这样，几千亿资产在千岛湖，如果为了这样一件事，几千亿资产都拆掉，实在很难想象。

第三，山地度假模式。云贵川条件最好的，借助资源优势，形成度假区滚动发展。

第四，乡村度假，追求生态文化，典型的就是莫干山。也就是说，中国度假的发展一定是多种模式，多元化发展，这样才能对应膨胀的市场需求。如果按照国际上这套模式来走，中国走不下来。所以很自然，需要标准化发展，就是从行政审批到标准认定，从培育需求到满足需求。但是这里面有一个，标准是底线，个性为高线，创造乃无限。可是我们这么多年，我们的标准操作，形成标准是高线。我从来不认为标准是高线，因为大家都问，标准和个性是什么关系？我说就这三句话，把握底线，然后追求高线，最终是追求创造，同时需要创新性的发展。

2、产业链发展

度假世界、度假生活，集合多种元素，开拓新兴模式。所以创意、建设、运营、市场，是一个产业链发展。比如说我们今天所在的棋子湾酒店，原来的规划是一个度假区，两个高尔夫球场，三个酒店，6000亩地构造一个度假区，但是高尔夫球场一刀切，不能搞了，所以三个酒店落不下来，孤零零变成这样一个酒店，经营又非常困难。我大概五六年以前第一次到这个酒店，我一看就说，这个酒店肯定亏损，不可能挣钱，什么原因？就是因为度假区有度假区的特点，度假区是集合性的，通过度假产品的集合构造出度假区的竞争力，如果孤零零一家肯定不行。所以需要一个产业链的发展，同时中国还有一个独特性发展，资源独特、产品独特、体验独特，新疆、西藏、云南、青海、内蒙古、宁夏这些地方都有条件，但是这些地方有一条，规模不可能太大，一个独特性东西做出来，“网红”就可以了，大家都来抄这个“网红”，抄一个死一个，这是毫无疑问的，很多东西不能学。比如说陕西的袁家村，我到袁家村看完了，一句话，陕西只有一个袁家村，谁学谁死，现在也是，很多人抄这个作业，谁抄谁死。同样，乌镇、北京的古北水镇，这些东西都是这样，自己扩张可以，要想抄它的作业，也是谁抄谁死。

比如说林芝的鲁朗，鲁朗小镇，三个五星的度假酒店，再加上一大堆民宿，总投资超百亿了，广东援建，确实做得好，在鲁朗就是有天堂之感，但是第二个鲁朗能做出来吗？我看不出来，已经形成聚集了，聚集在这个地方就可以了。我们好多地方恐怕都需要研究，我们中国人创造性不行，模仿能力很强，上来就模仿，抄作业，结果这个作业真的是抄一个死一个。所以这是从国情出发，我们需要做得这些事情。

3、产品建设

从产品建设来说，一是度假区的要求，大型、综合、文化，这是度假区的要求。二是度假酒店，要求设计、活动、组合。设计第一，要有各种各样的活动形成一种组合。三是度假房产，度假房产要有主题、品牌、创新。我们现在同质化太强，走到哪个度假区，感觉都差不多，这能行吗？比如说到重庆武隆仙女山，也是一个欧洲小镇，到广东也是欧洲小镇，上海还是欧洲小镇，这都叫度假区，我真是看不出来，要做房地产另当别论，那是房地产。但是有些东西大家觉得，我做就可以做到位。

说到底，我们要满足客人追求，原来叫做3S，海水、沙滩、阳光；然后讲3N，自然、怀乡、解脱，这是乡村这一套，现在又3Y，森林浴、草花浴、温泉浴等等。所以按照种类，按照规模、按照方式，度假产品一共有14种，我不说了，反正很多。

意思是什么？度假产品是非常丰富的，但是你得看一看，你能做什么？大型的度假区，产品种类越丰富，元素越多，越有能动力，因为可以满足更多需求。

三、建设世界级度假区

1、把握要素

度假区的发展，资源不足建设补，建设不足创意提，靠创意提升建设，靠建设来补足资源。度假为主体诉求，要超越日常生活，度假是一种新兴生活，一定要超越日常生活。观光基本上是一次性，而度假的特点是黏性强、停留时间长、回头率高，这是度假需求的特点。一个度假区实际四个要素，第一个是环境、第二气候、第三区位、第四设施，是这样四个要素。大家都是干这个度假区的。我问一问这四个要素里面你有多少？你的优势在哪？刚才我说14种产品，这14种产品你有几个？我们现在基本一个酒店+一片房地产，号称度假区了，这只是号称而已。包括现在批下来的45个国家级旅游度假区，很多我看都摇头，为什么？同质化太强。一个度假区，资源密集、智力密集、人才密集、全面创新，这是基本要求。规模大，设施全，市场品牌突出。

2、发展过程

从发展过程来说，先区域再国家，最后说世界。我们现在提出建设世界级的旅游度假区，这是一个愿景，这是一个目标，但是从我们度假区来说，先说能不能满足区域需求。所以好的度假区最好就是和城市群沾边，靠城市群产生的需求来支撑度假区，这是最好区位，要不然你资源极其独特，远一点也不在乎，这样一步一步走。

上来的时候，目标就是世界级，现在各个省都在提世界级，都说谋划一下世界级。先说一说你的差距在哪？有些东西再谋划也到不了世界级，有些东西天然就是世界级的。因为有世界级的资源，就看你怎么说。比如说，黄山是观光旅游的顶级，资源也是一流的目的地，这是世界级的，但是黄山要做度假，下面做什么？乡村度假、文化休闲，把这套东西作起来和黄山配套，这就真正使大黄山市1万多平方公里，变成世界级的旅游目的地。好多思路是这样的一个思路，先区域再国家最后说世界，我们把世界当成一个目标可以。

比如说颐和园，颐和园就是世界级的，世界级的资源顶在那里，但是说颐和园变成世界级的度假区，想都不要想，他就不是一个度假地。说扩大一点，三山五园都进来能不能？也不能，因为没有度假资源，但是文化资源是顶级的，所以具体问题具体分析，根据自己的优势来真正形成我们去追求的目标。

所以就要摆脱传统的模式，我归纳度假区传统的模式，四句话。与人为敌的开发模式、政企合一的管理模式、漫天撒网的市场模式、功能变化的衍生模式。1991年批的12个国家旅游度假区，最后真正沾度假的边只有两个，一个大连金石滩，一个是海南亚龙湾，这是沾点度假的边，还不是度假区。剩下的功能都变了，变就变吧，那也无所谓，反正需要什么是什么。

可是，资金全面进入、消费提升品质、建设创新不断、品种丰富多彩，这是我们的方向。我现在看有几个地方不错。一个是清水湾，是房地产公司开发的房地产项目，可是我到了清水湾，我说这是度假区，我跟老板说，明明一个度假区，干吗非打一个房地产牌子？现在也是45家之一了，好像是。我评价很好，资源顶级，建设也好。

第二个海棠湾，海棠湾是高端建设，配套发展。海棠湾现在21家顶级酒店，比如说同样的亚特兰帝斯，在迪拜的亚特兰帝斯比海棠湾这个，档次下了一块，可是价格比海棠湾的亚特兰帝斯高了一半，市场没有聚集过来。

第三个是广东丛化，温泉集中，规模形成。

剩下这些度假区，只能说是一个度假区，但是水平一般，离世界级距离尚远，所以需要一步一步来补足，这样就需要多样化发展。度假区、度假带、度假村、度假酒店、海滨、温泉、山地、森林、专项都可以做度假区，也需要多元化发展。投资管理、市场、管理。进一步，涉及到我们的经验和我们的问题，世界的经验我们需要学，但是现在好多东西看到了，学不过来了，因为格局定了，像海南这种，酒店成群，真正达到国际水平的寥寥可数，什么原因？格局已经定了，不能把楼拆了重建，确实涉及到这个问题。但是大家还认为，我们非常成功，这是中国独特的做法，还认为这个事很好，那我就没话说了。

所以要研究一系列问题，行政化、市场化谁主导，度假区和其他功能区如何衔接？市场对应与项目发展，怎么丰富？度假产品与要素，多还是少？竞争激烈如何突出特色？重资产与轻资产如何运作？我把问题提出来，实际上都是有答案的，今天时间来不及，不多说了。但是，我觉得每一个度假区都要研究这几个问题。

战略目标，中国一流，国际知名的度假区。中国一流，一流格局山水城，一流环境遍城乡，一流模式超前跃，一流品质人人夸，这就是一流的概念。三线城市不是三流城市，一线城市未必能成为一流城市，比如说北、上、广、深，我现在看，上海有可能成为一流城市，北、广、深都没有戏，都是大城市，大都市，但是一流城市做不到，格局在这摆着呢。

所以很自然，下一步，城市休闲区域，郊区微度假，和大型度假区，这三个方向会同时发力，同时发展。总体的思路，转型升级是必由之路，提质发展是强旅之基，这样就需要产品的整合。

3、建设要求、

首先，度假区的理念，反城市化，度假区不是城市，同时又有城市化，没有城市化这套东西无法对应市场。所以我反对原汁原味这个词，从旅游角度说，没有原汁原味。要原汁原味，100年以前，200年以前，那叫原汁原味，能行吗？城市生活大家习惯了，所以度假区的基础是城市化，但是它一定要反城市化。所以要以人为本，不能以人为敌。从规划的角度来说，引领市场需求，形成市场品牌，建设产品体系，形成服务体系，培育产业体系。

从布局来说，是云布局。所谓云布局的概念，大分散小集中。比如说一个度假区20平方公里，很大，几个点形成相对集中，这样才能做到反城市化，有城市化。建筑有特色，成体系，文化有当地文化内涵、文化元素和文化符号。从设计的角度来说。隐、贴、糅、融、特，从设计角度来说就是这几个设计。

酒店设计，总体来说是错误的，在滨海弄出一个大屋顶来，这叫什么酒店？我第一次看就说，这个酒店摆错位置了，这是北京友谊宾馆的概念，完全摆错位置了，但是已经建成了，这就违背了设计要求，所以要近林亲水。实际建设要求，我们真得好好看一看，能到什么程度？比如说在坎昆，它的楼高低错落，我问为什么是这样的要求？他说考虑到海风，海风从这个楼缝过来，怎么走，有一整套的计算机模拟，所以下一个楼盖只能这么高，要不然把风挡住了，风挡住了城市空气污染会加重，人家是这样一套思路。

度假酒店发展。度假酒店也是这样，设计反城市、组团式、全景观、通透性、大房间、单向结构、公共面积大、活动设施多、文化设施足够，这才叫度假酒店。我们现在很多度假酒店城市酒店换了一个地方，这叫度假酒店吗？完全不符合度假需求。

这里面还有一个度假房地产。一个好的度假区，一定要有度假房地产，我们不能笼笼统统的反对，因为度假房地产是对应需求，它和公寓和酒店形成了元素的组合，满足的都是住宿，度假，住宿为王。只不过多种多样的住宿方式，多种多样的运营方式。总体来说，选址各按其位，布局各定其位，形成聚集发展，突出极差效益，保障大众需求。

度假区基本的对象是中高端客人，但是不能说拒绝大众，谁也不能说这个话，所以必得有一些大众产品对应大众市场。但是对应大众市场决不能是最好的地。我们很多地方的海滩，就提出来一定是公共海滩，免费的东西决不能是最好的东西。所以一个滨海度假区最好的海滩不能是公共海滩，但是必须要有公众海滩，就是这样一个概念。可是这种观点领导不接受，我们不能这样说话。不能这样说话，可以这样办事，否则最好的资源都大众化，做世界级度假区想都不要想，自己把自己的路断了。我只是拿海滩当一个例子，很多度假资源都是如此，顶级的度假资源决不是大众化的，大众化的尤其是免费的不应该是最好的，这是一个很简单的市场逻辑，符合市场逻辑才能符合投资逻辑，把最好资源大众化了，招什么良商呢？只能招低端的投资商过来破坏，最后形成恶性循环。所以就需要突出极差效应。运营区分也是这样的，开发商、购买者、租赁等等，有各种各样的方式。

总体来说，一个度假区底线是行业不亏损，中线达到平均利润率，高线是通过创新形成超额利润，这就是一个好的度假区。

世界级的旅游度假区，这个目标值得我们追求，但是真正达到世界顶级不要想，中国没有这种资源，可是世界级我们还是可以达到的。说到底，我们要追求好玩、玩好，适闲、适养、适玩，把闲、养、玩弄到一起了，这个度假区就是好的，这就叫世界级的。

我也希望，既然现在提出这个题目，既然大家在追求这个目标，我们就踏踏实实的看一看高处，看看我们的差距何在？再来研究我们这些事，一步一步这么走。

我祝愿大家都能够循序渐进发展，不要追求“大跃进”，更不要追求突进，追求这个那个，对应市场，一步一步走，把这条路踏踏实实走下来，就能够谋求一个好的结果。