本文转载自公众号：中国旅游协会休闲度假分会，ID：XXDJFH

一、城市更新的生命力

疫情三年，大家都动不了，所以，培育了一个大市场，城市大休闲，很多地方孩子们不能出城市，大人不能出省，那怎么办？大家来挖掘自己的城市，另外一个大赛道就是乡村微度假。我这三年我考察了国内大概有70多个城市更新项目，有将近20个城市，看下来我很吃惊，深深的感到城市有机更新这个赛道的可贵。因为我们过去的发展过程就是疯狂的增长过程，增量为主，大拆大建，房地产为主，土地财政，基本就是这条路，这条路现在已经到了天花板了，走不下去，所以全国的城市都在研究怎么眼光向内，怎么来挖潜，这样的话就产生了一个理性调整过程。

实际上，城市有机更新的过程一定是一个理性调整的过程，走的比较早的是杭州。杭州在15年以前就提出了建设生活品质之城，就提出了这么一个城市战略的转折和城市发展的目标，所以，不追求城市规模的迅速扩大，不断膨胀，追求的是什么？城市的深化。应该说这个理性调整过程现在大家都接受，原来城市的发展，大广场、大绿地、大高楼、大马路，这四个大是什么？都是以汽车为尺度，而不是以人为尺度，这样的城市会把人压倒，但是不可能有多少吸引力。现在是微调整、有机化、精细化、生态化，开始以人为尺度。这样的话，在这个过程中，项目调整，综合体形成，甚至达到了一些片区调整，应该说这几年见到了显着的效果。

我很吃惊，这几年疫情这么压着我们，怎么搞？后来我发现所谓城市有机更新的核心在有机两个字。原来城市也更新，那是粗暴更新，不能说我们原来城市不更新，基本上这40年我们的城市已经更新两轮了，怎么能说没更新？但是，这种粗暴更新违背了城市发展的规律，所以，成功的项目不少，失败的项目也不少。现在不同了，所以，我看了七八十个城市项目，吃惊在哪儿？几乎没有败的项目。

为什么？这就是城市更新有特有的规律，这和我们原来那种城市大片区的改造完全不同。城市更新项目，尤其是那些老厂房、老仓库，这样的项目第一个好处是什么？位置都不错，当年在城市里是处在偏的位置，现在城市里基本都是中心位置。第二，改造成本很低。第三就是市场的需求起来了。第四是土地性质不变，所以，没有土地这套罗嗦事，原来是工业地产，现在还是工业地产，只是功能变了，所以有这么四条，这样的项目基本上做一个成一个。

从这个角度来说，这就给我们真是开拓了一条新的路，尤其是这几年，由于疫情压抑产生的城市大休闲，两者对应到一起了。所以我对这个事非常看好，而且我看到的项目花不了多少钱。基本模式，一个平台公司进去，之后做一个总的策划，形成一个总的方案，然后开始完善一点基础设施，大部分的基础设施不用做，原先都很好，完善一些基础设施，跟着就开始招商，一个一个的小商户进来，按照总体设计磨合，这一个片区就起来了，起来之后跟着市场就起来了。所以，这点是让我非常吃惊的。

二、四个阶段

实际上，我们客观分析一下或者回顾一下，这个过程是四个阶段。

第一个阶段是城市片区改造，大体上就是八九十年代，那个时候是非常强暴的大拆大建。

到了新世纪的前十年是一个过渡阶段，好多地方因为拆和建走到头了，现在谁也走不下去了，所以在这种情况之下，第二个阶段就开始了，就是老厂区、老仓库，比如北京的798算是最早的，各地都在开展。同时，也有一些片区性的改造成功了，比如上海的外滩，成都的宽窄巷子，完全就是片区性的改造。但是，上海人真是精雕细刻，比如说上海的外滩3号，就光刷这个外墙，30个工人用牙刷这么刷，刷了整整一个月把外墙刷出来，里边的老东西一丝不差，能保留的全部保留下来，所以它这个东西一出来就觉得有味，整体的城市功能变了。同样，成都宽窄巷子也是这样，这些东西也给了大家很多启发。

现在实际上第三个阶段开始，各个城市的老厂房、老仓库差不多了，我到合肥，合肥有一个合肥1972，这是原来一个劳改工厂，1972年迁出了合肥，老厂区就一直这么废着，现在通过城市有机更新搞成了这么一个文商旅项目，也很好。现在第三个阶段开始了，就是我们这几十年一些新建项目的更新改造，所谓新项目现在已经变成老项目了。其中最典型的一个就是长安十二时辰，我原来以为长安十二时辰就是一片旧街区，一去了发现不是，它是一个商场，不是老商场，这个商场36000平方米，运营不下去了，就我们传统的商业模式已经完全走不下去了，所以陕文投就把它改造成了长安十二时辰这个项目，用了24000平方米，一把火爆，平均的客人进去之后待五个小时，花500块钱，大体上是这样，人挤人，到了那儿你才能感觉到什么叫沉浸式，什么叫场景化，什么叫抓人。所以那天跟我去一个小姑娘，进去一会儿，我说跑哪儿去了？化妆去了，化妆，换衣服，换了唐装，一个小时。然后我就看凡是化了妆的这些，换了衣服的这些，中午吃饭的时候衣服都不换，一直就在这么地在里边这么逛，这就意味着什么？意味着哪怕是去年建成的商场，因为业态落后了，也得淘汰，所以这是第三波，我当时就跟长安十二时辰说，你们比全国的城市早走了三年，现在好多城市还没意识到这个，三年之后都会意识到，这也就意味着这种模式可以输出。

第四个阶段，这是我上一次出差感受到的，就是城市闲置空间利用，调整功能。在成都看了一个双宝浮玉园，这个双宝浮玉园是什么？双宝的概念就是大熊猫、金丝猴，浮玉就是它搜集了很多文化性的东西，展示很多文化性的东西，几乎没做什么建设。基础是什么？是华侨城欢乐谷的一个售楼处，因为欢乐谷已经卖完了，它这个售楼处就没用了，它就拿过来了做了这么一个项目。我在那儿吃了两餐饭，后来得出一个结论，到成都能在双宝浮玉园吃一顿晚餐或者午餐，就不白来成都，真是做的好，真是做的精致，环境也很好。开拓了一个城市更新的模式，我们可以想一想，城市闲置的空间有多少，包括这么多年我们新建的很多东西，现在都闲置了，这样的空间有多少，把这些东西利用起来，这个城市才可能真正有活力，真正有生命力，这才叫有机更新，有机的核心就是城市有自成长的一面，这是一个核心。

但是我们原来的城市，尤其这几年城市建设，造成一个什么结果？市民的休闲空间越来越小。所以几乎每一个城市都有一个现象，跳广场舞的大妈和居民打架，几乎每个城市都有这样的现象，这个现象是什么？谁都对，没有人错，错在哪儿了？错在城市的休闲空间过小，但是这几年随着城市有机更新的变化，打架越来越少。有一次上海一个事给我印象很深，上海人民公园改造，改造完了之后开门第一天，夜里四点就有人去排队，八点开门，无数人往里冲，为什么？原来这些人各有各的团队，在人民公园里各有各的一块领地，可是一改造没有了，现在他们要恢复自己的领地。一个城市的休闲空间就紧张到这种程度，可是现在不闹了，很厉害，一下就转过来了。北京也是这样，北京这些年弄了很多口袋公园，这是我很赞赏的，这是老百姓需要，我们也可以干的东西，我刚刚从山东的临沂过来，临沂这样一个地级市，370个口袋公园，临沂有前景，就凭这一条它就有前景。

三、休闲城市发展与有机更新项目深化

所以同样，就需要研究一下，说到底是一个城市治理理念的调整，说到底是这么一个问题。我们需要研究的是什么？这样的项目，反正我现在看到都成功，但是以前有一堆项目都失败。这个成功在哪儿？就在于需求起来了，我们的供给，我们的产品到位了。因为我们说到休闲城市，城市更新的根本是休闲空间和度假时间，我们通过城市更新就是在拓展城市的休闲空间，给老百姓提供更多的度假时间。所以在这个事上可以领先，但是不宜跟风，要减缓同质化，轻文旅，泛休闲，微度假，核心是这么三个。这样的话，体验，场景，社交，内容，从文化场景的构建到新消费场景，最终是新生活追求。

我看这些项目的时候就跟他们聊，你们的自我定位是什么样的项目？他们就是文商旅。我说不准确，文商旅只是业态，真正定位是什么？是城市空间新成长，城市价值新提升，城市生活新提升，这是根本。而且你要从这个角度我们来看这个事，意义就多了，否则的话，就是文商旅，文商旅过时了，无非就是业态的调整，因为需求在变化，业态必然要调整。各地有各地的长处，这样的话，从发展的角度来说，新老交织，新老交融，城市更新的区域，定位就是城市空间在成长，创造新的价值空间，这就需要功能化、场景化、特色化、休闲化、生活化、生态化，需要这么六个方面，城市就不需要生态吗？今天上午看了三个实例，我们的感觉都是极好的，很有休闲感觉，无锡不得了，发达国家的感觉，确实如此。

从运营的角度来说是轻资产，模式就是创意、设计、招商、运营、管理，业主方投资基础设施建设，收租金，做环境，客户自己再二次设计改造，内容向文创方向集中，最后是客人。下一步自然是休闲生活，土地性质不变，项目都市改造，所以手续简便，政府也简单。

这样来看，第一，根本在于人才，人才取决于经验，队伍是摔打出来的，人才是锻炼出来的，轻资产最重的是人才资产。

第二就是处理好各个方面的关系，一是政府，政府的认识、决心、方式是不是到位。二是企业，企业就是平台化、网络化，与落地商户。三是居民，居民就是利益共融、目标一致，这样就减少阻力。实际上现在比较突出的问题还是一个市场管理问题，有关部门总觉得这个东西得管头管脚，管到底，一切都得听我的，如果还是这么一个思路，我们的城市更新项目就做不好，这是很自然的。所以，发展条件是什么？就是政府支持，立法立规，设立基金，土地规定。问题是什么？权属不清，四至不明，现在好多地方权属不清，比如这个片区，有无数的业主，这种地方基本就搞不起来，除非下大决心。比如说广东的赤坎古镇，3000户搬迁，光搬迁费60亿，没有这样大决心，大投资，这事就做不动。所有人到赤坎都说，这个事太好了，最后他们采取什么方法？是政府产权的房子，我先动，动好了再引导老百姓。到现在赤坎古镇八年时间，90亿投资，大概今年可以开业。所以，这个问题是现在最大的一个问题。反过来说，找什么地方干？只能找权属比较清楚，四至分明这样的地方来做这些项目，这就变成好多地方非常之好，但是，恰恰做不动，有些地方看着一般，但是清楚，分明，一把就起来了。

第三就是创意，创意必须需要创造，这就需要我们减缓同质化，追求异质化，因为服务是同质的，但是文化是异质的，挖掘在地文化，创造表现手段。所以很自然，历史和逻辑的一致就是我们城市有机更新的发展，最终就是一条路，就是休闲区域和休闲城市。比如说高新科技产业都是有区域，有经开区，有高新区，那还需要城市更新项目吗？但是，传统产业做不动了，传统商业都做不下去了，传统的很多服务业也做不下去了，大家都在转型，转到哪儿？就是转到休闲，这就要求一个休闲城市，必须得下大工夫，来完善环境，追求服务，提供更好的感受，叫什么？会心一笑的城市。

拈花湾，拈花一笑，这是佛家境界。会心一笑是什么？会心一笑应该是古代的文人境界，或者说是儒家境界，诗书画，是这一套，才能创造会心一笑。不要认为年轻人没文化，他们的文化比我们丰富的很多，在当代社会，找任何文化，网上一搜全有了，他们能够理解。所以，休闲是让大家慢下来，是让大家深入体验的，在这个过程中才能感受到儒家境界，感受到古代文人的境界，会心一笑，所以我也祝愿无锡的会心一笑，更大幅度的发展，更深层次的发展。

（本文整理自中国旅游协会休闲度假分会会长魏小安于2023年5月21日在无锡瀛湖论坛的演讲）