本文转载自公众号：空间秘探，ID：MESPACE007，作者：南象

近期，转型的房企纷纷把目光放在了酒店板块上。深圳房企星河控股在上海的首家酒店及长租公寓宣布正式对外营业。这家名叫上海星河吉酒店于“五一”期间试营业，并获得不错的销售成绩。而华远地产近期更是直接宣布放弃房地产业务，聚焦代建、酒店经营等业务。地产公司纷纷加码酒店板块，酒店能成为房企的“第二增长曲线”吗？


近日，深圳房企星河控股在上海的首家酒店上海星河吉酒店宣布正式对外营业。该酒店共284套客房，包括高级大床房、两房家庭套房等房型满足旅客不同需求，客房面积为27-60平方米。其中，拥有三种不同主题的亲子客房为酒店主力房型，共56间。所有酒店房间内均配备品质洗烘一体机、冰箱等。除内在设施完善以外，该酒店还有极具优势的地理位置，不仅紧挨Costco，项目还位于地铁11号线康新公路站1号出口附近，距离上海迪士尼度假区仅需一站地铁。

据了解，“内外兼修”的这家酒店于“五一”期间试营业，并获得不错的销售成绩。但追溯这家酒店的“诞生”历程，并不是一帆风顺，从拿地到开业历时四年才得以面世。2020年2月18日，星河控股集团旗下子公司上海河裕实业有限公司与Costco旗下独资公司Pudong Warehouse Development Limited，以8.98亿元联合获取上海浦东新区康桥工业区东区PDP0-1402单元F01-F06地块。

该地块的出让方式为“招挂复合”，是一块C2类商业用地，地块功能业态要求建立一个大型仓储式卖场，引入行业要求配置酒店和跨国公司地区总部。由此，上海第二家Costco落位于此。星河控股最终借助第三方力量为上海星河吉酒店落地取得机会。

星河控股集团，成立于1988年，总部位于深圳，历经34年发展，旗下现有产业、地产、商业、置业、资本、金融、物业各大板块，业务涉及产业运营、地产开发、城市更新、商业管理、酒店服务、资本运作、金融服务、物业服务等多元领域，总资产超千亿元，是国内大型综合性的投资集团。作为一家地产集团，近年来，星河控股似乎在酒店住宿板块动作频频。

2021年，星河控股携手万豪国际集团倾力打造精选独立酒店“深圳星河吉酒店，臻品之选”，随后，自主运营的惠州巽寮湾星河山海半岛星度假酒店、深圳星河东山珍珠岛酒店也相继落地。去年，首家由星河集团酒店公寓事业部自持运营的“吉”品牌酒店广州星河湾酒店落座广州。目前，星河酒店业务领域已形成自持自营、品牌输出、委托管理、特许经营四种模式，合计管理运营项目超30个。星河酒店公寓事业部表示未来将以国际化视野，专业化的管理团队以及标准化的运营体系为酒店赋能。


近几年，房地产行业面临深度调整，房地产行业的金融红利时代已经结束。各地产公司纷纷开始谋求多元化道路，像星河控股这样由地产向酒店住宿板块延伸并不稀奇。不过，日前华远地产计划直接放弃房地产业务，聚焦代建、酒店经营等业务的消息倒是十分新鲜。

根据其发布的公告，华远地产拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团，本次交易拟采用现金方式，不涉及发行股份。华远地产目前的主营业务为房地产开发与销售、租赁。交易完成之后，华远地产将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，战略重心将从原本的地产开发转向资产运营、管理。

华远地产此“断臂求生”之举着实引发不小震动，一方面是其直接放弃房地产业务的动作在业界少见，另一方面也是因为华远地产昔日在房产界的荣耀。1994年，经国家外贸部批准，北京市华远房地产股份有限公司（以下简称“华远房地产”）吸收外资股东入股，改组为中外合资股份有限公司。1996年，华远房地产登陆香港上市，成为20世纪90年代以来，第一家在香港上市的中国房地产企业。1999年，由华远承建的北京市迎接“国庆”50周年重点项目——西单北广场两侧部分正式对外开放。2000年，华远房地产总资产达80亿元，当年销售额48亿元，而彼时的万科销售额还徘徊于30亿元左右。“南万科，北华远”的说法由此兴起。此时华远房地产是由北京市西城区背景的华远集团和央企华润集团合资设立。

但2001年，华远集团与华润集团之间因经营理念分歧、股份重组等各种因素，双方正式分家。同年9月，华润集团和华远集团签订股权转让合同，华远集团将旗下约18%的华远地产股份转让给华润集团。因不舍过往光环，华远集团带着“华远”这个品牌，开始了二次创业，成立了华远新时代房地产公司，次年又改名北京市华远地产股份有限公司（新华远地产）。

“另起炉灶”后的华远地产光荣不复往昔。数据显示，2023年全年，华润地产实现物业签约销售额3070.3亿元，同比微增1.9%；签约面积为1307万平方米，同比减少8.3%。相比之下，华远地产的销售金额不到百亿。2018年，华远地产明确目标销售额为120亿元，未来3-5年，力争实现500亿的销售规模。受上述目标刺激，新华远地产初现加速迹象，2018年全年，其新增土地储备269万平方米，同比增长58%，总货值达到201.1亿元。与此同时，2019年新华远地产的签约销售额达到150亿元，同比增长25%，2020年，这一数值达到191.39亿元，同比增长27%。然而2021年，受疫情反复、行业调控、楼市下行等因素影响，这家企业的销售规模再次回落至101.85亿元，2022年、2023年，再度跌至67亿元，回到了十年前的水平。2023年实现营业收入159.86亿元，亏损15.37亿元，扣非后亏损15.55亿元，资产负债率高达88.55%。

可见，这次退出房地产业务，也是华远地产降低杠杆率及负债水平，减轻偿债压力，缓解流动性压力的无奈举措，同时聚焦酒店经营业务也是保留及发力轻资产业务，转型为服务型公司的一大动作。


越来越多地产公司开始谋求多元化，试图寻找新的发展赛道“第二增长曲线”，又有哪些地产公司正在“加码”酒店？

如“地产常青树”华润置地，多年来一直在布局酒店板块。华润置地早期为住宅发展商，后转变为综合性地产商，再后面确定了“住宅开发+投资物业+增值服务”差异化商业模式。“十三五”开局之年，华润置地提出将“住宅开发+持有物业+增值服务”的业务模式调整为“销售物业+投资物业+X”的商业模式，在继续坚持销售物业及投资物业两大主营业务的基础上，积极拓宽购物中心+互联网生态体系建设、物业服务、养老地产和海外地产等其他业务。也就是说，多年前，华润置地已经开始了多元化探索。

步入“十四五”，华润置地提出坚持“城市投资开发运营商”战略定位，以“重塑华润置地，实现高质量发展”为总体目标，构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务（即万象生活）三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式。其中，酒店被包含在生态圈要素型业务中，占比较小。到2022年，酒店占比进一步增大，酒店经营收入16亿元，同比大幅增长43.9％。

2023年，华润置地进一步谋求多元化发展，开发销售型业务、经营性不动产+资管业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务。其中，酒店已经被纳为经营性不动产+资管业务，而华润置地也开始将资管业务明确作为主航道业务之一进行推动，积极向大资管业务转型。2023全年，华润置地酒店业务实现经营收入23.2亿元，同比增长66.3%；房价超越疫情前水平，入住率回升至 63%。

老牌央企绿地也是不断“加码”酒店的地产公司之一。早年，绿地业务主要包括地产、基建、金融等板块。酒店旅游产业被划为其他版块，不在三大主版块之列，贡献比较小，如2021年酒店经营收入为19.12亿元（占营收比例为0.35%）。但近年来，绿地控股业务板块开始有了变化。去年，绿地新业务板块-大金融被视作重点布局的产业板块之一，主张金融、消费等综合产业并举发展，持续推进多元业务。截至2023年12月底，绿地控股拥有运营酒店43家，客房总数11455间，其中自营酒店31家，海外酒店1家，且持续推进轻资产转型，轻资产已签约项目数量累计近百家，客房数2.2万余间。

除此之外，还有文旅地产＋酒店模式的融创，早期融创以地产为核心主业，布局地产、服务、文旅、文化、会议会展和医疗康养六大业务版块，如今变为地产开发资产、文旅持有资产和轻资产运营三大版块，酒店业务为文旅版块重要配套产业之一；商业住宅＋酒店模式的越秀，1985年起步于香港，早期以金融、房地产、交通基建、现代农业四大版块为核心，而到2021年，已经形成了涵盖零售商场、写字楼、专业市场、酒店公寓以及长租公寓等多元的商业业态；万达、世茂、保利、碧桂园、金茂等更是在酒店业务版块已经开始慢慢走向成熟......


对国内房企而言，“第一曲线”地产开发业务的高增长阶段已过，房地产正在从以开发售卖住宅为主的增量时代转向以服务和运营为主的存量时代，寻找新的赛道多元化营收结构成为越来越多房企的选择，而利润高的酒店无疑成了众多房企锁定的目标。但是地产公司做酒店的不少，失败的也不少，酒店的门槛也越来越高。酒店能不能成为房企的第二增长曲线呢？

是否建立自有品牌

在地产玩家最初涉水酒店版块时，大多是选择委托国际酒店集团运营管理，或者与知名酒店品牌共同孵化酒店品牌。但经过这么多年的摸爬滚打，地产玩家也逐渐领悟建立自有品牌的重要性。目前来看，地产酒店中盈利较好的多为拥有自有品牌的酒店。如世茂酒店选择国际酒店品牌与自主酒店品牌齐头并进的发展策略，其酒店板块于2023年全年总收入23.0亿元，同比增长31.4%；客房平均每房收益(RevPAR)，同比提升39.8%。

相比之下，缺少品牌加持的富力酒店，虽然花巨资从万达那里买了许多酒店，酒店数量占优势，但依旧止不住亏损，2018年和2019年，富力的酒店业务分别亏损4.59亿元、10.07亿元。而2020年和2021年，酒店业务亏损均超过14亿元，2022年上半年，酒店运营业额则由2021年同期人民币25亿元减少至人民币17.81亿元，最后不得不将众多酒店资产摆上货架。

但是酒店品牌孵化谈何容易，万达酒店品牌矩阵也是孵化了十几年才到达今天的地步。由此可见，对于目前还没建立知名品牌的房企，酒店作为第二增长曲线将极具挑战，毕竟卖房子是卖房子，做酒店是做酒店。

是否拥有大量存量资源

相比投资一家全新的中高端酒店，存量酒店改造，尤其是一些物业相对较新的存量，成本更低。据了解，一家150间客房的全新中高端酒店前期投资可高达3000万元，而目前酒店改造案例中，性价比高的一家60间客房的中端酒店改造只需60万。因此，相对来说，手上拥有大量优质存量资源的房企，深耕酒店业务板块会更有优势。相比于以往，优质存量物业，不能都是重量级的，如果房企手里也有中小型的物业，对于开发多种类型的酒店将会有更大的选择空间。

对于房企来说，将存量资源用作酒店改造，也是盘活自身资金的重要手段。酒店作为持有型物业，运营得当搭建稳定的现金流，同时资产不断增值，未来通过资产证券化等路径可实现更高资产价值和利润，存量资产最怕成为不动产，“一动不动”的资产最后只能成为不良资产。

地产思维是否转变

酒店业的发展离不开房地产发展的依托，离不开近二十多年国内以房地产为支柱产业的地方经济模式，从商业地产的概念发展以来，酒店就成为其附属的一个必然核心配套项目，过去，在开发商拿地的一些限制条款里，大部分都会要求配建一座高奢酒店。彼时的酒店开发偏离市场导向，更多是为商业和住宅赋能，开发模式较为被动。

如果房企预备将酒店作为第二增长曲线，意味着酒店需要从以往的配角变为主角，酒店营收和投资回报率是衡量地产酒店成功的必要指标。作为主角的酒店应该是一个场景化、空间化的运营商，并能孵化自身品牌，谋求独立发展甚至将来实现资本化。说到底，地产搞酒店，本质上它要成为一个优质的酒管公司，有一个或多个优质的酒店品牌，才能真正意义上的告别过去的“地产思维”。

综上，土地红利、金融红利时代浪潮的褪去，越来越多房地产企业开始调整自身发展方向和业务板块，开始多元化发展，酒店板块天然是众房企加码的赛道之一。但做酒店和做好酒店，中间还有一段非常长的路要走，期待越来越多的地产集团做出越来越好的中国酒店。