本文转载自公众号：博看文旅，ID：Bokanwenlv，作者：刘杰武

　　

　　2018年12月26日，国家金融与发展实验室发布《中国国家资产负债表2018》，报告显示，2016年年末，中国社会总资产1210万亿元，社会净财富437万亿元，当年GDP为919281亿元，2018年旅游综合收入占GDP比例约为10%，如果简单的思考，综合的旅游资产总额可能达到43.7万亿，当然，由于旅游综合收入是由旅游资产及其他资产，比如交通资产、农业资产、林业资产……诸多资产一起产生的，所以实际的旅游资产没有这么高。如果按照旅游综合收入中的旅游构成比例按照20%计算（1元纯旅游收入，带动周边产业4.3元消费），中国的旅游资产也有大约8.74万亿的规模，也就是说经粗略最保守计算，全国也至少有8.74万亿以上的旅游资产。

　　

　　2018年全国的房地产销售交易额就达到了15万亿，而全国的旅游总资产规模如此大，却交易十分的低频。在旅游较为低迷的时期，比如2020年疫情的冲击下，想要交易旅游资产的越来越多，而最终成交的却凤毛棱角。是什么原因造成了旅游资产交易如此难以进行，下文有一些零星思考。

　　

　　1.越属性单一的资产，越容易交易，而旅游资产是个资产包

　　

　　越是属性单一的资产，越容易交易。比如工业区，里面基本都是厂房，要么就交易厂房的使用权，要么就连土地带附属建筑物一起交易。一般而言工业区的土地属性也比较单一，要么集体用地，用么就是出让的国有用地，其上的厂房属性也相对单一，交易起来相对简单。无非就是价值大小的界定。而属性越单一，价值越容易确定。

　　

　　旅游资产则不同，旅游资产是个资产包，以旅游项目为例，但从土地资产方面看，以土地属性来说可能同一个项目有集体用地、有国有用地；以用地类型来说有商业用地、有居住用地、有林业用地、有农业用地……从以对土地的占有来说，有的是出让用地，有的则是租赁的使用权，……整个的旅游资产从土地来看就非常复杂。各类资产还犬牙交错，非常难以界定。

　　

　　2.由于产权不清，价值难以界定。

　　

　　为什么流通商品、商品房、商铺、厂房、仓库……这些资产都很好交易呢？因为它们的产权清晰。交易后双方利益都能得到保护。所以它们的交易非常的清晰，也很容易进行。

　　

　　反观旅游资产，则非常的不清晰。尤其是一些国有旅游资产。旅游资产与风景名胜区、国有资产、集体资产往往纠缠不清，所以非常难以界定。以往都是国有资产也就罢了，一旦要是出售，难以理清产权，后续就是麻烦一大堆。再加上水、电、煤、气、路……之列的公共设施纠缠在一起，一旦资产拍卖，都要重新布局，资产减值厉害。

　　

　　即使不是国有资产，也存在这些问题，合法的建设或投入产生的资产，有些是不合法的建设或投入产生的资产，前者有较为明确的界定，后者就较为模糊，很多只是资产而已，但不合法不合规，随时有拆除、关停的可能，是得不到保障的资产。

　　

　　所以，一般而言，民营的旅游资产相对而言比较好处理，无非是估值的高低，但国有旅游资产许多情况下是一笔糊涂账，并且涉及到国有资产流失的问题，所以大多数情况下，也只能在国有企业内部流转了。

　　

　　3.旅游资产是一个综合效应的资产，里面的隐患众多

　　

　　旅游资产包，还包含了各类的明暗隐患。

　　

　　旅游项目的效益要发挥，往往是整体资源的组合，但是在旅游项目中的各个资产板块，却有着各类隐患，比如但从用地来说，有的用地是只能租赁的，比如深圳市规定的农业用地，一般只能租赁3年，林业用地租赁8年，项目之初都没有问题，运行3-5年后。这些用地陆续到期，那就有能不能续租的风险了，不能续租的话，很可能整个旅游项目就破碎化了。如果被别人租下来，用途与旅游项目不同，就会使得整个旅游项目存在失败可能，旅游资产大打折扣。

　　

　　4.旅游资产往往背后关联较多，资产关系不明晰

　　

　　上述原因又往往造成在旅游资产背后，关联众多。加上旅游投资诸多众多，资产关系不明晰。比如旅游资产中设备类的往往不止一个投资人，分成的形式也完全不一样，里面牵涉到的错综复杂的租售分成等关系，也使得后期的资产出售出现各种变局，各个产权人都会申明自己的利益，对于交易双方的损害都比较大。

　　

　　5.物质资产难界定，而团队运营又往往决定了项目效益，加剧了旅游资产的量化难

　　

　　产权不清、属性复杂、效应综合，还有就是不仅仅是资产本身，旅游项目的成功与否与团队运营关系密切，一个旅游项目的成功到底多少是因为各类可以出售的资产，还是因为团队的努力，这方面的评估需要十分谨慎。否则的话，一旦买下资产，但团队不再如从前，很可能拿下的就是一堆废物。物质资产的投入与最终的收入不一定成正比，而与整个项目的运营关系更大一些，这就很难从投入判断旅游资产的价值。举个例子，坐落于深山中的庄园项目，如果运营的不好，那些过亿的建筑资产与一堆乱石的价值可能是等同的。

　　

　　这也造成了旅游资产交易的困难，因为没有相当丰富的经验，是很难看准旅游资产的，这里面运营团队的因素非常重要，而人是最难搞定的。这就与买卖厂房、买卖商品、买卖住宅等完全不同了。

　　

　　这也就决定了，旅游资产交易往往发生在行业内部，而外行进入到旅游行业进行旅游资产交易往往会要吃大亏。

　　

　　6.以门票为基础的量化，也存在着较多的不确定性

　　

　　目前而言，较为成熟或者说合理的就是旅游景区门票的量化交易，在成熟的景区，团队稳定、市场稳定的情况下，门票收入较为稳定，以门票收入作为量化估值就成为了可能，或者以门票为基础进行债券或抵押也可能可能，但是由于市场的变化比较大，类似于2020年这样的危机也不时存于旅游行业之中，因此即使是比较稳妥的以门票为基础的量化，也存在很大的风险。

　　

　　7.优质资产惜售虚高，劣质资产隐患重重

　　

　　优质的资产往往因为旅游有较好的现金流，持有企业一般不会进行交易，如果要交易，也会开出较高的价格，资产虚高明显。

　　

　　而当企业出现问题时，才会选择交易，这时要么旅游资产本身已经价值较低，要么涉及到较多的复杂关联，都不是很好的介入时机。而且即使介入，也要面对盘根错节的关系，同时旅游项目也深深的烙印上了操盘人的特色，一般接盘者也很难扭转。交易二手旅游资产进行运营，往往还不如在白纸一张的项目上施展更有优势。

　　

　　这也导致很多的旅游资产交易困难，旅游项目非生即死。

　　

　　8.两难境地：强者不愿介入，弱者难以介入

　　

　　没有强大企业或机构的背书，很难形成足以信赖的交易平台，而强大的企业或机构，往往有专业的资产交易团队，它们也不愿意进行平台业务，陷入纷争。

　　

　　目前矢志于进入旅游资产交易领域，并组建旅游资产交易平台的企业与机构同样陷入巨大的困惑，因为一般的旅游资产交易额比较大，同时里面坑深浪大，往往需要强大的企业或企业联合体或权威机构背书，需要非常专业的资产评估及交易团队跟进。如果不做这些，交易连起码的信任都没有，无从进行。一旦做这些，低频交易又使得这种投入与产出往往入不敷出。所以有背景及实力的企业及机构不愿意涉入，它们往往会自己组件专业的资产交易团队，针对自己的项目进行，而不愿意摄入平台业务，不愿意陷入纷争。

　　

　　旅游资产交易平台也就成为了一块大企业大机构不愿意涉足，中小企业即使愿意涉足，有没有实力进行标准化、定量化服务的领域，这也是目前旅游资产交易平台雷声大雨点小的原因。旅游资产交易平台就成为了鸡肋，是一个宣传与公示平台，但基本不会在平台产生交易，也就很难盈利。

　　

　　结语

　　

　　旅游资产交易，是近年来的一个讨论热点，但是受限于产权不明晰，属性太复杂，投资收益不确定多种因素，未来如果这些问题不解决，旅游资产交易、旅游证券化都还是一纸空谈，至于上市，那就更难了。