本文转自公众号：空间秘探，ID：MESPACE007，作者：武爽

近期，万科旗下第三家有熊酒店——潮州有熊酒店与古道驿舍GUDAO推出3天2晚的「古道行走-文化体验-居所家园」主题旅程，这一活动旨在为消费者感受潮州的文化风情，助力古建筑更新。在城市更新的背景下，有大波的存量物业等着酒店去改造、升级、焕新，而这些物业大多掌握在房地产企业手中，如何通过对于旧空间和老物业的新解读，呈现其各不相同的特色，助力存量物业焕发新的生机，成为地产系酒店新时代下的机遇。


据万科酒店微信公众号发布推文称，二者此次活动为3天2晚。第一天会合于潮州古城有熊酒店，在国学大师饶宗颐故居莼园，以一场私享茶会和一席正宗的潮州菜欢迎从远方前来的伙伴们，开启潮州之旅。第二天从古城走向城外，在世代制茶人的带领下，穿行于古茶园，循着原生态的古茶道，凤凰古茶园行走，体验一场山林茶会，去到山中农家，品尝特色农家菜。第三天，以轻松的古城行走开启城里城外的潮州探索日。二者通过此次活动，带领人们探索地方文化脉络，打造可承载灵感、身心共鸣的精神场域，促进古建筑的“焕新”。

潮州有熊酒店是万科酒店及度假村旗下的第三家“有熊酒店”，于今年7月正式启幕，坐落于有“岭海名邦”美誉的潮州古城核心区域。当地政府统一租下相关地块后，特别委托万科集团有熊酒店入驻，意在探寻潮州古城活化的新路径，同时弥补古城高端酒店的供给空白。有熊品牌首次进驻潮州，将围绕名人故居，通过酒店品牌的可持续营建，助力城市更新，让隐藏其中的珍贵的建筑得到妥善修缮，从而助力古城的更新与复兴。

古道驿舍GUDAO作为碧山WildChina的创新旅行体验于今年4月正式推出，围绕「古道行走-文化体验-居所家园」展开主题旅程，希望以行走为方式，以居所为支点，连接起中国各地的古道网络，带给同行者「不只于路MORE THAN ROADS」的旅程体验。

有熊酒店是苏州万科「城市酵母」计划的首个作品，首家有熊酒店由日本知名建筑师青山周平对贝聿铭叔祖的苏州老宅进行改造，成为兼具多种功能的精品酒店。有熊酒店是万科原创的“城市人文度假酒店”品牌，现已开业三家有熊酒店，包括苏州敬文里有熊、深圳南头有熊和潮州古城有熊。

随着我国房地产市场进入存量时代，城市土地红利逐渐消失，而城市更新作为房企未来发展的第二曲线，纷纷涉水城市更新业务，而酒店成为似乎成为房企获取城市更新红利的一剂“良药”，在这波城市更新的物业中，有大波的旧改/存量物业等着酒店去改造、升级、焕新。

为什么城市更新能够吸引到如此多的房企参与？原因有二，一方面，房企可以通过城市更新参与核心区域的项目建设，性价比较高，因为在核心区域通过招挂拍的形式获得土地成本高企。

另一方面，在以国内大循环为主的格局下，房地产进入增量开发到存量经营的转轨期。做酒店不但能有稳定的现金流，酒店品牌做起来后，房企可对外输出酒店品牌，走上轻重资产并举之路。

历史街区里的城市更新项目会受到诸多的限制，这些限制往往同时也是项目在充分尊重城市文脉的前提下产生独一无二特色的机会。在城市更新的道路上，万科已经先行一步。在古城保护与更新的光合作用下，万科有熊酒店应运而生。

有熊的人文愿景是通过酒店品牌的可持续营建，承接万科在城市管理服务与运营方面的优势，助力城市更新，打造人文度假酒店标杆。集团也从以往单纯的重资产开发，逐渐转向城市配套服务商，实现轻资产化运营转型。从某些方面来看，有熊酒店，或是万科旗下的酒店业务板块在存量时代，找到新的突围方式。


存量时代，地产存量管理成为未来的发展主线。对于房企来说，谁能拿下更多优质存量物业，谁就能为后续竞争增加更多砝码。基于这样的市场行情，承载城市更新使命的高质量存量项目正在商业效益和社会效益的结合中重生，昔日作为房地产项目配套的高端酒店回归价值本身。

作为老牌的地产集团，旗下酒店资产不会少。万科一直以来的身份是住宅开发为主，商业项目相比其他地产公司不是非常多。旗下酒店业务远没有他的长租公寓品牌“泊寓”做的知名，旗下酒店也只是以业主身份为主。在酒店业务板块，“小步慢行，精耕细作”成为万科的真实写作。

似乎很少有人关注到万科的酒店业务，即使在万科的年报里也不曾看到单独列出来的酒店资产。酒店板块真正为更多世人所知，还是在2020年的冬天，万科发布消息称，万科将撤销冰雪事业部，该业务和团队并入新的事业部——酒店及度假事业部。

这也意味着万科旗下的的多元化业务单元被重新洗牌，从原先8大BU印力、物流、长租公寓、冰雪、海外、梅沙教育、企服以及食品调整为印力、物流、长租公寓、酒店及度假、海外、梅沙教育、企服以及食品。

在万科多元化业务版图中，酒店一直以来也并非重点的业务板块，往往是作为其它业务的配套设施。那为什么万科把冰雪事业部并入新成立的酒店及度假事业部呢？

一方面，冰雪产业项目具有投入多、周期长、融资压力大等问题，投资回报率往往较低。冰雪事业部的成立，万科更多是为了整合旗下的万科松花湖度假区、万科石京龙滑雪场、北大壶滑雪度假区（非自持）三大雪场资源。疫情影响加上重资产、长周期的特点，经过了将近四年的发展的冰雪事业部，并没有得到万科集团的重用。

另一方面，鉴于冰雪、度假、酒店三个业务之间有一定协同性，合并成立新事业部有助于壮大整体业务。万科把冰雪事业部并入新成立的酒店及度假事业部，实际上也是对冰雪业务中度假酒店的部分与原先单独布局的酒店业务进行整合。以万科松花湖冰雪小镇为例，原先就涵盖了山地度假、冰雪主题酒店、特色度假酒店等功能，配有西武王子大饭店、青山酒店、白桦旅社、青山度假公寓等度假设施。

当前，中国酒店行业的竞争主战场已经从增量市场发展到存量市场，供求关系已经从酒店供大于求发展到酒店品牌供大于求。而万科作为后来者，其品牌核心竞争力尚未被市场认识。万科需要利用自己的不动产建设自己独立自主品牌的旗舰店，以良好的市场形象体现品牌的吸引力，逐步从管理自己的酒店发展到管理其他企业不动产的酒店。

为了更好的管理酒店板块业务，酒店及度假事业部成立一年后，又成立了万科酒店管理有限公司。万科成立酒店管理公司后，可以从管理自己拥有不动产的酒店开始，逐步发展对外输出管理品牌，获取管理费收入。

万科酒店产业最重要的一部分是其与悦榕集团的合作，也是万科酒店与度假事业部旗下重要的力量载体。2017年，万科就与悦榕成立全新的合资平台——“悦榕中国”，用以整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产。然而，这一合作更多的是让悦榕旗下的酒店品牌顺利落户中国，但对万科酒店品牌赋能着实有限。

伴随着中国房地产已经进入到管理红利时代，有了自己的酒店管理公司除了可以通过管理自已物业的酒店建立团队，成立标准，培养人才；更重要的是管理第三方酒店，才是真正的品牌管理能力的输出。万科酒店管理法定代表人为丁长峰也曾对媒体公开表示，大型地产集团的酒店资产都不少，需要独立管起来，需要由专业的人管专业的事。

万科作为房企巨头身上是否具备酒店基因一直以来饱受争议，但其在酒店领域的探索从未停止，其从增量开发转向存量资产运营的意图也愈加清晰。

作为国内数一数二的地产集团，万科一直在行业内以“五好学生”自居。在公认的进入2022年行业“黑铁时代”的背景下，全年实现营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元。而经营服务业务保持高速发展，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。由此可见，万科的财务状况则非常稳健。

现阶段除了个别央企国企房地产商以外，或许万科是最自在的，现金流是最充沛的。而酒店的自主化虽然比其他地产公司走的略微慢一点，但仍沉稳有力。碧桂园、世茂、万达等一众开发商早在前些年就进入独立酒店业务发展业主模型，但也是蹒跚前行，旗下各有多家酒店资产包被打包拍卖。在万科酒店当下稳健的发展过程中，万科又做对了哪些事情？

一是比起速度，更注重质效。不同于以往地产酒店的粗放式发展模式，万科正以颇具匠心的姿态“打磨”酒店业务。万科成立以来，其不论房地产、商业或物业业务都以高质量著。细数万科的发展，房地产开发业务，毋庸置疑，做到了行业极致。

在酒店业务方面，万科在2020年成立酒店与度假事业部之后，全面整合集团下的酒店资产，万科自身形成了以高端商务为定位的“瞻云”和以城市人文为内涵的“有熊”品牌。目前持有33家在营酒店，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等城市和黄山、丽江等旅游目的地。两年内增加了10家酒店，这种扩张速度和业务规模都可以算的上“缓慢”。

冰雪业务V·SKI也是目前中国最大的山地和滑雪度假管理集团，旗下管理建设松花湖度假区、北京石京龙滑雪场、北京西山滑雪场、2022北京冬奥会延庆小海坨赛区、崇礼汗海梁度假区、呼和浩特马鬃山度假区共6个项目。文旅项目盈利要经过漫长的回血和经营，是一个需要耐心的生意，若能将现存项目做好，已然是一种胜利。

二是勇于尝试，不怕试错。地产+酒店”并不是一个新的模式，随着存量时代的到来，优秀的运营能力和品牌赋能下的高品质高活跃度会员流量的双重加持，可以大大缩短投资回报的周期。具体说，就是回归到由地产商提供优质物业，知名酒店品牌提供优质体验和内容以及后期高效运营，由此激活新的消费需求，从而带来价值的提升。

由此，有了万科与亚朵的“联姻”尝试。2021年4月，亚朵集与万科旗下的酒店管理公司---广东瞻云酒店管理有限公司达成战略合作，双方会在酒店市场拓展中优先匹配相关资源，联手探索“酒店+地产”合作新玩法。此次战略合作的达成，万科看中的正是亚朵强大的品牌影响力、优秀的运营能力、完善的生态链体系以及高品质高活跃度的会员流量，希望借助亚朵，能够得到市场消费客群的认可，快速建立客户对万科名下酒店的认知度。

三是完成轻重资产切换。以前地产集团的酒店普遍采取委管的方式，但现在都开始建立自己的品牌，而且要做全覆盖的品牌矩阵。因为大家知道光做委管已经不行，也要做轻资产。轻资产化运行的前提是项目商业经营模式的成立，再通过高品质产品和服务，逐渐提高持有资产的经营效率，从而提升项目的价值。其核心不仅关于“配套”，更要对持有的资产进行合理的投资和运营。

在良渚文化村、吉林松花湖等文旅地产项目当中，万科都采用了轻资产模式。一方面，万科成立投资基金，借助外部资本力量，通过轻资产化的运作方式来加快公司在商业地产领域的投资运作；另一方面，万科在合作项目中不控股，但仍然负责操盘，并使用万科的品牌、产品体系和手头丰富的资源。

总体来看，万科目前对于酒店的产品塑造和业态融合也仍然处于不断探索可能性的阶段，正如万科董事长郁亮最近在万科媒体交流会上说的那样：万科相信城市永不落幕，与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。
地产系酒店作为酒店服务行业的重要组成部分，在地产“变局下”既面临诸多挑战，也蕴含着机遇。地产系酒店下半场将由地产红利时代走向管理红利时代，更重要的是将开启全新的资产管理时代，所以如何重塑高端酒店自身价值、促进城市更新是房企需要思考的重要问题。

秉承“长期主义”的思维坚守

目前来说地产酒店广为业内人士诟病的问题主要集中于两点，一是由于历史问题过于重视国际酒店品牌，二是相比较其他专业的酒店集团又过于忽视酒店的运营管理。这些问题如果是在小型酒店投资人和业主身上或许很难很快纠正，但是在地产集团的语境下，酒店发展的容错率也得到提升，而集团也有能力又实力针对酒店发展的问题进行对应的调整。

实际上，目前已经有不少地产集团纷纷通过寻找外援强强联合和自掏腰包加大支持力度等方式展现对酒店板块的重视。但酒店管理基因和物业管理、长租公寓管理有着很大的区别，需要重视，需要投入，需要专业，还需要时间，这使得地产系酒店需秉承“长期主义”的思维坚守。

软品牌成为新选择

中国酒店市场的供给结构从2013年的橄榄形结构变成现阶段金字塔形结构，这既是中国酒店市场走向成熟的重要标志，也是向需求驱动市场转变的重要节点。与此同时，酒市场也开始出现多样化的产品标签，酒店产品的分类不再只是单纯的商务、旅游、度假，越来越多的细分产品或者主题标签开始显现。

因此，中国酒店行业的供给侧改革，不能简单整合原有资源，要重视消费者的核心诉求，要从客户端需求出发，以满足客户需要为导向。以灵活性、多样性、趣味性、前瞻性见长的软品牌，与形态各异的存量物业更为适配，其软品牌精细化的管理也助力地产系酒店健康可持续发展。在酒店行业的当下，在这个关键的变化节点上，每个酒店行业的投资者、加盟合作伙伴只有主动拥抱变化，才能获得更好发展和投资回报。

联合各方，价值共创

近年来，“场景营城”的可持续发展思路，在地产的多元化业务日渐成熟。而多变、高颜值的公共空间，强体验、强圈层文化主题，更吸引年轻消费群体。未来酒店的竞争是生态链的竞争，酒店和上下游企业结成紧密的生态联盟，而生态联盟因其复杂性以及资源优势，将成为酒店新的竞争壁垒。

地产系酒店从优质产品力出发，加入“内容创作”，打造出复合型业态空间，利用商业生态圈来激活其他业态。如大体量、大房量以及多配套的综合体酒店，可以采取酒店、公寓、办公等多业态组合，提升资产效率和收益。地产系酒店通过联合各方，聚焦赋能存量资源，强强联合，共享共赢，促进存量资产高效率转化。

综上，存量时代下，地产行业由“拼折扣、卖吆喝”的时代，进阶为“拼品质、服务”等，房企之间，比拼的是“综合实力”。而地产酒店贵在精，而不在量。地产酒店要做的不是产品，而是作品，甚至是要打造成影响行业的精品，然后让其成为品牌的代名词。这一点，万科在酒店打造上提供了新范本。小步慢行，深耕细作，或许更适合存量时代下的地产系酒店们。