本文转载自公众号：空间密探，ID：MESPACE007

　　分散式长租公寓服务商青客公寓近日向美国证券交易委员会递交F-1招股文件，欲发行美国存托股票募资至多1亿美元。蛋壳公寓也计划赴美上市，募资金额为6亿-7亿美元。此外，头部企业自如也传出计划赴美上市，筹集5亿-10亿美元。不过，之后，自如CEO熊林表示，长租公寓已进入精耕期，目前并不急于上市。相比头部企业自如、蛋壳公寓，青客提前一步，或将成为首个上市的长租公寓。

　　青客法定代表人金光杰曾做律师时就开始做投资，创办青客之初，就按照上市公司要求，确保企业下一步有人投资，他将这看作创业成功的秘诀之一。

　　为什么是青客?

　　青客引入摩根士丹利，对其赴美上市很有帮助，在美国资本市场，承销商扮演的角色非常重要。

　　相比其他公寓品牌不断融资，亏损逐渐扩大，青客小步快走，融资金额不大。据知情人士透露，青客创立后，保持每8-9个月融资一次的节奏，最近一笔风投是2018年4月，凯欣资本和大摩投资1亿美元。即便此次赴美上市，融资规模也仅在1亿美元左右。青客没有一次性融资稀释股权，金光杰直接持有30.3%股份，凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%，为最大机构投资人。纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%股份。

　　观其扩张路径，相比链家、蛋壳更老道。青客可能在今年12月完成上市。但由于使用租金贷，青客难免产生纠纷。不少号称青客租客的账号发帖投诉其存在装修质量差、退租不退押金等问题。

　　有专业人士指出，青客的商业模式相对成熟。外界传言其总资产20亿，负债27亿。

　　青客公寓的盈利悖论

　　青客招股书显示，租客定位偏年轻，这与其城市布局相契合，2012年底，青客出租房源940间，均位于上海;截至2018年12月31日，青客覆盖南京、苏州、杭州等6座城市，共计91234间房源。增长主要来自二线城市。

　　2017年和2018年，青客公寓的营业收入5.23亿元和8.90亿元，同比增长70.3%。从收入结构看，租赁收入分别占97.35%和89.55%;截至2019年6月30日，租赁收入在总营收的占比下降至88.29%，增值服务占比接近12%。

　　增值服务来自宽带网络、公共事务、青客优选以及房东或租户赔偿金。这不得不提青客大量运用的租金贷，不少租客反映，一般租期为1年，但青客会让一些租客签署26个月的租赁合同并办理26个月分期贷款。否则租客无法享受“减免一个月房租、水费宽带费”的优惠。

　　青客房源多数在偏远区域。招股书透露，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的平均税前月租金1149元。有投资人透露，算上装修、购置家具等在内，一间房的开销约在1.5万元至2万元，且转租差价并不是很高，投资回报时间较长。

　　2017年及2018年，青客公寓净亏损2.45亿元和4.99亿元。成立7年来，亏损总额更是达到了20亿元。这样的商业模式能否持续?

　　“在抢时间，不上市就很有可能上不了了。如果自如和蛋壳抢先上市了，青客就很被动。”业内人士分析，之所以选择2019年10月启动，是因为自如和蛋壳已经先后传出在筹备上市的消息。

　　青客上市还有一个大背景：2019年是分散式公寓品牌的多事之秋，行业主动洗牌。比如杭州成为公寓重灾区，乐伽“高收低租”模式宣告失败之后，接盘的喔客公寓也出现资金问题，急于寻求新买家。同时，还有三四家长租公寓品牌出现资金问题。

　　从2018年到2019年8月底，26家长租公寓品牌折戟，仅2019年7月，就有6家长租公寓退出。如南京玉恒公寓、西安万巢、杭州安闲居、杭州速锦房产、南昌诚寓物业等。正如业内人士所言，长租公寓，洗牌时间会比较长，此时如有一家能成功上市，对行业有正面推动作用。

　　IPO背后的资本逻辑

　　长租公寓集体上市背后隐藏着的是市场的动向以及资本的逻辑。

　　随着长租公寓行业的发展，部分中介租房，房东房租市场被长租公寓取代，使得长租公寓行业规模扩大，促使品牌方融资扩大规模。而当前市场，长租公寓通过一般途径融资甚是艰难，背后的资本甚至也遇到了困难，因此上市成为品牌方获取融资最有效的手段之一。

　　对于资本方来说，推动其上市也成为了资金回流的最好方式。长租公寓这一行业，对于房源要求较高，而房源对于资金要求较高。若是能抢占先机，获得资本加持，未来就能获得更多房源。从而占据优势。

　　长租公寓品牌准备上市的另一大原因则是资本的推动。资本都是逐利的，但从当前的市场情况来看，资本想要通过长租公寓运营获利的可能性较低。克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。而且以目前长租公寓的表现来看，未来一段时间内这一情况难以改变。

　　因此，资本需要通过其他方式获利。在资本寒冬之下，想要通过其他方融资从而退出这一市场的机会较小。推动长租公寓品牌上市则成为了最好的变现手段。一旦长租公寓品牌成功上市，资本可以通过各种方式退出市场，从而实现资金回流，甚至增值。

　　着急上市也显示了这一行业存在的问题颇大。目前这一行业主要存在两大问题：一个是商业模式模糊不清，导致盈利艰难。据统计，这一行业几乎没有企业实现盈利。另一个则是运营问题。长租公寓品牌作为中介，需要应对来自房东和房客两方面的压力。而且由于长租公寓的行业问题，扩张过程中也存在诸多问题，更别提来自有关部门的监管。

　　这次青客公寓赴美上市显示出这是当下这一行业应对危机的有效途径。背后是市场和资本的双重推动，也反映了当前长租公寓存在的一系列问题——商业模式下难以盈利;当前经营状况下存在的扩张问题等等。虽然长租公寓也在自救，但是想要摆脱目前的状况并不容易。当下无论是哪一家顺利当选“IPO第一股”，无疑将给行业带来积极的正向能量。