编者按：“2021劲旅春节策划”如约而至。今年，我们的主题是“对话·下一站”。劲旅君特邀多位一线从业者，围绕各自所在领域的敏感、热门、争议话题，展开深入对话，剖析背后的冲突、纠葛与变化，并试图探寻，行业的下一站，到底在哪儿？本期，劲旅君对话借宿CEO李政羲，深入探讨“乡村精品民宿为何正在单体特色度假酒店化”。
引言
这是一个特别有意思、甚至会引发争论的话题。
我们在乡村所见、所住的那些动辄2000元+的“乡村精品民宿”，原来根本不是“民宿”，而是“酒店”啊，还是“单体特色度假酒店”？！
外行看热闹，内行看门道。
如果从现在乡村精品民宿的实际运营出发，其实，这一观点不无道理，甚至还能破解很多民宿在现阶段无法解决的难题。
劲旅君：去年11月，您就提出“如今的乡村精品民宿早已不是过去传统意义上的民宿，而是单体特色度假酒店”，为什么“民宿”成为了“酒店”？
李政羲：我先把这个概念完整表述一遍，所谓“单体特色度假酒店”，单体是形态，特色是内容，度假是业态，酒店是服务方式。这里我们所指的民宿大多指乡村度假民宿，不是城市网约短租房。
如今，绝大多数乡村精品民宿，都符合这一概念的外在与内涵。我和很多业内朋友都聊过，大家都认可。
民宿与酒店千差万别，在中国有一个最明显的区别就是，很多地方的民宿没能拿到《特种行业经营许可证》，导致了民宿行业的根本性BUG：“合规化”问题。
请注意，其实很多乡村民宿，尤其是有品牌的乡村精品民宿，都能拿到《特种行业经营许可证》，甚至很多地方政府会想尽一切办法，帮助它们完成合法合规的各种要求，成功拿到这一许可证。
但是，这些“乡村单体特色度假酒店”和传统意义上的酒店又存在不同，拆分开解读：
单体：针对连锁而言，但又不是传统意义的连锁。酒店连锁核心的能力，并不是看门店以及房源数量有多少，而是是否有一个强大的中台系统做支撑，这意味着酒店连锁数量越多，酒店管理集团被摊薄后的成本越小，模式越轻，盈利越强。反观乡村精品民宿，有些品牌的确开了多家门店，不过每一家门店却都是完全独立体系的，体量10多间房，因为民宿所在地选址的原因，管理半径太大，软性和硬性成本依然很高。
打个比喻，酒店连锁开两家店的成本可能是1+1=1.5，乡村精品民宿开两家店的成本却是1+1=2，有本质差别。
特色：主要是指区域在地文化以及主人文化的沉淀，连锁酒店的特色是标准化，无论这个品牌的家店开到哪里，其文化内核的东西都是一模一样的，虽然酒店也会根据当地文化进行改造，但更多体现在外在，只有乡村精品民宿更体现个性化和原创化的本地味道，真正做到了千店千面。
度假：乡村精品民宿其实早就超脱了当年依托于强景区的纯配套“住”的功能，很多去莫干山的人，其实是把这里的精品民宿当成了一个度假目的地，而不是游玩莫干山时候落脚的旅馆。
酒店：所有乡村精品民宿，在基础运营方面，都多少借鉴了酒店式的管理与操作流程，也就是业内常说的标准化作业。
把以上要素都结合在一起，就发现，乡村精品民宿，正在“单体特色度假酒店化”。
劲旅君：透过这一概念，能够帮助从业者看清些什么问题？
李政羲：清楚了这个概念，大家才会更加理解，我们从事的并不是一个颗粒度很小的行业，而是一个庞大的产业，有上下游产业链关系，有大量产业配套，有不同第三方服务者。
这个产业从生产力、生产资料和生产关系上分析，最顶层是土地——永恒的生产资料；往下是空间运营商；再往下是商家和品牌——民宿企业；还往下是底层流量逻辑。
生产力是什么？
类似于水电煤，是社会效率提高的工具。生产力的改变、政策的改变，生产关系的迭代中，我们创造商业模式。比如政策的变动，空间运营商和政府或者地产商之间发生新的生产关系。在每一个生产关系发生变化的节点，从业者可以找到新的商业模式，我们在变量发生过程当中去创业。
劲旅君：最近两年，这个行业的新机会、新商业模式、新变量在哪里？
李政羲：强品牌轻资产输出是大趋势。
近两年，有个词叫做“东宿西进”，莫干山的民宿品牌开始对外扩张，通过轻资产输出模式，将品牌落地到更多的地方。
一方面，这得益于乡村振兴国策的兴起，让各地通过吸引乡村精品民宿品牌落地，引领乡村发展的想法愈发强烈；另一方面，以莫干山为代表，很多民宿品牌聚集的地方，彼此竞争已呈现白热化，品牌溢出是必然趋势。
对于这些民宿品牌来说，轻资产输出模式要解决两个问题：
能为重资产配套赋能什么；
如何解决流量问题；
重资产方面，国央企和大型民企都在积极布局乡村文旅以及家督养老等产业，它们承担重资产投入和建设的责任，当地的文旅投机构和集团不断跟进，一批村落被改造，大量新空间物业出现，让民宿品牌的轻资产输出机会越来越多。
流量方面，早期民宿品牌经过第一波社交网络的红利，多少都自带点流量属性，同时因为曝光上升，有极个别品牌甚至本身被当成度假目的地的代名词，成为当地的旅游招牌。
可以预见，民宿品牌的轻资产输出步伐将越来越快。
劲旅君：民宿品牌轻资产输出造就了一个有趣的现象——“品牌民宿集群”，以宁夏中卫的黄河宿集、四川彭州龙门村为代表，为什么品牌民宿抱团轻资产输出能够快速崛起？
李政羲：轻资产输出和集群式发展存在很大的关联。
轻资产输出的难题之一是流量的持续供给，虽然不少民宿品牌自带流量，但这些流量也是极为有限的。一个头部民宿品牌，可能拥有十多万会员，它必须精准计算，这些会员能够帮助品牌撑起多少个分店。
头部民宿品牌比起酒店集团来，在流量投入上是小巫见大巫。单个品牌的流量供给明显不足以支撑起一个微型目的地对流量的庞大需求时，民宿品牌集群就出现了，一个品牌流量不够，那么十个甚至二十个品牌聚集在一起，流量够不够？
同时，品牌民宿集群还解决了重要的配套问题。以往乡村精品民宿都是点状布局，单体为主，单打独斗。试想一下，无论是基础的道路、供水、电力配套，还是商业、环保、文化配套，政府也好，大企业也罢，肯定不愿意为一家民宿品牌去做，如果多家民宿品牌抱团来当地发展，就会产生规模化效应，刺激政府、国央企和大民企出手完善配套，有助于把当地打造成一个度假目的地。
严格意义上说，莫干山其实就是品牌民宿集群发展的典型案例，从最开始的一两个乡村精品民宿，到成百上千家精品民宿扎堆，庞大的集聚效应，使得莫干山吸引来大量的资本，更引发政府高度关注。可以说，现在莫干山能够成为一个度假目的地，确实得益于民宿发展推动了基建的改善与升级。
劲旅君：轻资产输出和集群式发展如此火热，会不是在很多目的地催生大量泡沫？
李政羲：这是需要提防的不良发展趋势，我经常会劝很多热情满满想要干乡村精品民宿的朋友冷静思考后做决策，必须要看清楚，民宿在乡村振兴过程中究竟起到是什么作用。
很多地方在乡村振兴或者目的地规划中，民宿更多是作为一个特色内容存在，它是内容产业，并不是纯粹意义上住宿产业，内容是为空间赋能，而一个经营性的物业，当它又持续稳定的流水和客源，乡村土地的价值就凸显了。
很多时候，民宿更多称为乡村文旅产业的一个切入点或者抓手。目的地运营是一件非常专业且考验跨界整合能力以及流量大盘操作能力的工作，而真正的民宿从业者则要认真地思考经营的事情，把服务业最基本的东西做专业，把流量迁徙的规律认清楚，才能发挥好为空间赋能的角色能力。否则最后光拼设计拼投入拼想法还是无济于事。
只有认清了民宿的真正价值，做好该做的事，扮演好属于自己的角色，民宿才能有一席之地，否则期望越高，失望越大，泡沫越严重。
劲旅君：聊到泡沫，年初微博有个热搜话题很有意思，聊得是“民宿价格虚高吗？”很多消费者反映，现在乡村精品民宿动辄就是2000元+，感觉住不起了。为什么乡村精品民宿会这么贵？
李政羲：乡村精品民宿“单体”度假属性强烈，永远无法平衡淡旺季，必然要依靠旺季赚钱养淡季。它们本身就是走的低入住率高客单价高毛利的模型，无可厚非。不少乡村精品民宿淡旺季平衡下来的整体入住率只有20%-30%，再加上房间数量偏少，资金投入量很大，倒逼着房价往高走，1000元+、2000元+的价格屡见不鲜很正常。价格本身就是倒过来筛选用户的工具。
想要降低客单价唯一的办法就是拉升平均入住率，这特别考验乡村精品民宿的运营管理能力。我们能够看到那些真正能做好运营的，符合二八原则，毕竟是少数。
话又说回来，为什么乡村精品民宿卖那么贵，节假日还是供不应求，这说明市场本身的需求存在，目前优质住宿的供给还远远不够，即便把世面上客单超过1500的民宿房间加起来，才多少间。在未来很长一段时间内，这种情况都会存在。
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