本文转载自公众号：空间秘探，ID：MESPACE007，作者：雷布同

作为宝格丽在全球的第四家公寓，上海宝格丽公寓近日传出转让消息。华侨城亚洲发布内部消息公告称，拟透过公开挂牌方式出售上海首驰企业管理有限公司51%股权，透过公开挂牌出售，底价不低于约5.85亿元。据了解上海首驰企业管理有限公司所持物业即上海宝格丽公寓及相应土地使用权。同时，华侨城亚洲的控股股东是华侨城A，也就是说真正要处置上海宝格丽公寓资产的决策者，其实是华侨城。半年报显示华侨城在手现金近500亿元，偿债压力较小，为什么选择在此时出售如此“惹眼”的公寓资产？


截至稿件发布日，华侨城还没有为宝格丽公寓找到下家，首先一同来了解一下这家公寓。2012年，华侨城与宝格丽集团签署合作协议，确定了推出上海宝格丽公寓。2016年，全球第四家宝格丽公寓正式诞生。

这座公寓一经推出，便站在了上海高端公寓舞台的中心点。一方面，业主华侨城与运营方宝格丽的身份加持；另一方面，这座老建筑与宝格丽的完美融合，打造的公寓产品与住宿服务都让人啧啧称奇。

宝格丽的执行副总裁Mr.Silvio Ursini曾将上海宝格丽公寓誉为，“充满精灵的地方”。建于1913年的上海总商会旧址上，不仅有清水红砖墙、还有高规格的三角形山花以及光彩琉璃、罗马纹柱、马赛克地坪等，当下宝格丽“御用”意大利建筑事务所将宝格丽基因充分融入其中，包括宝格丽风格的经典大堂，罗马洞石、黑色花岗岩和威尼斯灰泥墙面等经典要素，多重元素作用下在苏州湾打造了一处新时尚和文化地标。

入住上海宝格丽公寓意味着什么呢？全套宝格丽洗漱用具和每周三次入室打扫和一周两次布草更换，甚至是可以享受宝格丽酒店的全部设施服务如水疗中心、发型沙龙、餐饮服务以及意大利餐厅和酒吧，都不足以令人惊讶。24小时礼宾服务更值得一声“wow”，小至一场家庭露台纪念派对和优先预定米其林餐饮用餐，大至让国外百年老牌裁缝上门量体裁衣和最新跑车的购买配额。

据宝格丽公寓官方表示，这些超出客人预期的礼宾团队，也是当初其推出宝格丽公寓的关键动力之一。因为一些长住客人放心地将自己的私人事务交由酒店员工打理。

不过，上海宝格丽公寓的业绩表现却不如其他方面那么耀眼夺目。根据宝格丽公寓租赁代理服务商第一太平戴维斯给出的数据，宝格丽公寓租金从6.2万/月-9万/月起。不过，据媒体报道今年上半年宝格丽公寓月均出租率为57%。因此，即便是拥有不菲的租金，却也没能改写上海宝格丽公寓平淡的业绩表现。

据华侨城亚洲发布的消息，持有宝格丽公寓的上海首驰2020年、2021年以及2022年前八月除税后亏损分别为5071.9万元、5235.1万元及3695.3万元，累计亏损超1.4亿元。而截至8月末，上海首驰总负债约为14.35亿元。即便是以5.85亿元的价格转让51%股权之后，上海首驰也还有近三分之二负债待偿还，压力不小。所以，华侨城出让上海首驰51%股权的行为，在行业看来是一种资产优化的行为。

基于目前这笔出让仍未有实质性进展，因此上海宝格丽公寓未来将何去何从暂且无从得知。
事实上，上海宝格丽公寓并不是华侨城今年首个摆上货架的资产。今年下半年以来，华侨城陆续挂牌转让旗下公司股权。

7月，据重庆产权交易网信息显示，成都华侨城盈创实业有限责任公司100%股权及42020万元债权在重庆产权交易网挂牌转让，底价55974.53万元。转让方为重庆华侨城实业发展有限公司，是华侨城全资子公司。

8月，据北京产权交易所信息显示，华侨城持股的云南旅游股份有限公司（以下简称“云南旅游”）挂牌转让旗下公司股权。云南旅游转让云南省丽江中国国际旅行社有限责任公司49.53%股权，转让底价123.72万元。

9月，据重庆产权交易网信息显示，建水侨博房地产开发有限公司转让49%股权，转让方为云南世博康旅产业投资有限公司，后者是重庆华侨城实业发展有限公司华侨城全资子公司。建水侨博房地产开发有限公司49%股权拟公开转让，转让底价13983.55万元。

10月，据北京产权交易所消息，华侨城旗下华侨城(天津)投资有限公司拟分别转让太原侨硕置业、太原侨诺置业、太原侨隆置业各5%股权，转让底价合计1500万元。这是继去年12月30日华侨城曾挂牌转让3家公司各5%股权后，华侨城的第二处挂牌转让。

可以看出，上述转让标的中既有文旅项目，也有地产项目。值得一提的是，华侨城的资产转让并不是今年以来才有的动作，几乎成了其近几年的常态。从转让股权及债权数量及金额来看，华侨城于2018年开始频繁出售旗下资产。

2018年，华侨城挂牌出售和进行预披露的资产约18项，出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。其中，通过出售上海万锦华侨城实现投资收益10.03亿元。

2019年，华侨城先后出售西安思睿80%股权、云南华侨城50%股权、成都地润51%股权、上海华筵50%股权、上海华合50%股权，合计实现投资收益26.76亿元。还转让天津嘉运、太原侨晋、太原侨君、秦皇岛华侨城、天津华锦万吉、四川圣铭等6家子公司股权，产生了较好的金额利得。

除此之外，2020年华侨城转让了11个项目，合计交易对价68.90亿元。其中10月至11月对外公布拟转让15家公司和资产股权，已公布转让底价的涉及金额约99.4亿。2021年节奏未曾方面，9月至11月就有近10项股权转让，涉及金额逾30亿元。


根据华侨城半年度业绩报告显示，截至2022年6月底，华侨城的短期借款为35.4亿元、应付票据为3.1亿元，1年内到期的非流动负债为176.4亿元，华侨城的在手现金达到近500亿，偿债压力较小。

单从这一点来看，华侨城并没有那么缺钱。而且根据华侨城在一些电话会议上表示，公司三道红线指标保持“绿档”，各项指标与监管要求相比具备较高的安全边际。与此同时，华侨城却几乎不拿地，有投资人认为其太过保守。

账上有钱，还不怎么用，按理说华侨城转让资产的节奏不应该这么快且急。真正推动华侨城加速转让旗下公司股权的原因，究竟是什么？

首先是“千亿军团新生”的利润压力。2021年，华侨城营业收入达到1026亿元，首次突破千亿规模，成了“千亿军团”的一名新生。但是华侨城2021年净利润71亿元，同比减少55%，是近几年首次出现较大幅度下降。对此，华侨城高管给出的解释是，主要是受到外部房地产调控政策影响，还有内部结转结构变化的影响因素。

其次是文旅和地产两大主力板块的营收压力。据年度业绩报告显示，2021年华侨城旗下27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7797.9万人次。旅游综合业务收入433亿元，占主营业务收入的42%；实现毛利140亿元，毛利率32%，同比下降10%。此外，房地产业务收入590亿元，占主营业务收入的58%；实现毛利126亿元，毛利率21%，同比下降38%。业绩的双双下降，让华侨城陷入了的增收压力倍增。

最后是过去多年股权转让的惯性作用。如上文所言，华侨城自2018年开始频繁转让股权，这不仅是其加速去化也是其引入合作方的经营方式之一。而且类似于上海宝格丽公寓这类股权转让，是有利于优化华侨城财务报表，并为其带来现金流。而且，在过去的两年中，华侨城负债率一度超过70%，负债总额也曾超过3000亿元，不仅需要转让股权，还需要“借新还旧”等多重方式保证资金安全。因此，可以预见的是，未来股权转让或将依旧是华侨城加快周转速度的主要举措之一。

一手是投入大周期长的文旅项目，一手是“房住不炒”的房地产行业政策坚守底线，可想而知华侨城的松弛感显然不是500亿现金能够给到的。以文旅板块为例，当下华侨城还在多地陆续签约建设欢乐谷、欢乐星河、欢乐田园等文旅项目，这就意味着华侨城需要的长期沉淀资金又得增加了。
一个有意思的事情，华侨城常会用“业务调整需要，聚焦文旅主业”的说法，用以回应出售资产的原因。但问题是华侨城的货架上，是曾卖过文旅项目的。这就引出了另一个更深层的问题，那就是文旅与地产，谁才是华侨城的产业关键词。要知道，在很长一段时间里，华侨城拒绝了文旅地产商的身份，而是用了一种更为模糊的说法，自定义为“文旅+地产”。

尽管目前华侨城官方未曾做出明确表示，但是从当下两大板块的发展来看，文旅成为产业关键词的可能性更胜一筹。

理由一，旅游综合收入占比远超房地产业务收入。据华侨城年度业绩收入显示，2020年，华侨城旅游综合收入、房地产业务收入占总收入的比重分别为52.74%、45.49%。但是，2021半年度业绩报告中，华侨城旅游综合业务实现收入189.22亿元，同比增长89.93%，而且该收入占比达到82%，房地产业务收入占比为18%。如此一来，迅猛增长的文旅板块打破了原本的均分局面，也从侧面证实了“文旅主业”的说法。

理由二，低谷时刻对文旅及房产板块的不同态度。严格来说，近几年无论是对文旅或是房产板块，都是一个极具挑战的时间段。即便如此，今年二季度华侨城选择了在成都、茂名、西安等三地新开四个项目，且其他项目拓展也在持续推进中。反观房产，华侨城似乎并没有更大的规模目标，且在拿地方面也略显犹豫，甚至有投资人认为其有些太过保守。

理由三，“华侨城模式”初见成效，转型文旅步履不停。在拥有丰富和成功的文旅运作经验的段先念带领下，华侨城用了8年时间在文旅板块用了质的突破，并开创了“华侨城模式”。所谓的华侨城模式，指的是通过投建景区或主题公园等文旅项目低价勾地，同步建设住宅项目，再通过卖房回笼资金继续投资文旅项目，最终实现游客引流、土地增值等效果。

在一些业内人士看来，在不少房企打造的大型文旅项目中，多多少少都有一些“华侨城模式”的影子。换帅之后，华侨城将延续“段先念时代”对文旅板块的深耕，进一步打造现有文旅产品体系，如欢乐谷、欢乐海岸、欢乐港湾等系列产品。同时，华侨城对于元宇宙等文旅消费相关风口也十分关注，目前正在积极追踪与研究。

确定方向固然重要，但是建设主力赛道所需资金同样是关键所在。当下的华侨城依旧面临着一个问题——文旅项目整体营收表现仍处于爬坡阶段，同时房地产业务收入却不如从前，传统的地产反哺文旅周转模式可能难以继续。华侨城这艘“中国文旅业航空母舰”接下来将以什么为新的动力，或许是其更迫切需要解决的问题。

华侨城旅投集团高级副总裁吴彤曾在一次行业分享中表示，“华侨城这么多年，在中国文旅行业投资屹立不倒的原因除了央企背景，还有就是投资耐受性非常强，对周期、回报没有那么急功近利。”长期主义固然好，但是面对激烈的市场竞争和激进的行业竞对，或许华侨城到时候又会有不一样的动作，交出不一样的答卷。