本文转载自公众号：空间秘探，作者：余文婷

今年以来，“县域旅游”的爆火让众多人感到意外，但更让人出乎意料的是，据空间秘探公众号后台县城酒店投资人留言，称今年投资的县城酒店并没有赚到钱，咨询是否是投资选择出了问题，有没有适配县城的投资品牌。针对该投资人疑问，空间秘探邀请到凯里亚德酒店（河源和平店）投资人廖清华进行了一个专访。

廖清华在商业、房产领域，有着丰富经验。虽然凯里亚德（河源和平店）是廖清华投资的第一家酒店，但在建造与经营过程中却有着不一般的表现力，100天的建造周期、70%复购率及开业连续8天满房等强劲的经营表现，都展现了投资人对县城酒店投资逻辑的精准把握。本篇文章将结合投资人故事，解析县城酒店投资的底层逻辑。
基于对当下市场的观察，原本深耕房产领域的廖清华决定转型。同时，又见于和平县缺乏优质酒店的现实，作为和平县本地人，廖清华也希望自己能为县城经济提供一些助力，最后，决定选择投资一家酒店，作为手下商业综合体物业配套。

虽然是第一次投资酒店，但多年的房地产投资经验给予了廖清华清晰的思路。“投资凯里亚德酒店前期，我们花了半年到一年的时间去考察，期间跟锦江集团旗下的品牌都有接触，也去广州、深圳还有江西实地考察过凯里亚德品牌的其他3.0版本的优秀门店”廖清华表示，投资前期需要做大量调研工作，摸清当地市场轮廓，了解各酒店品牌基本实际投资情况，才确保自己对酒店市场大致情况能做到心中有数。

“针对和平县现有的酒店品牌，我们希望能选择一个更加有竞争力的品牌，要比现有品牌更高一个档次。”了解各酒店品牌优势与特点后，廖清华结合和平县现有物价及消费水平、物业等实际情况精挑细选。最终，将目光锁定在既受年轻商旅客群欢迎，又能代表县城门面，同时投资性价比较高的凯里亚德酒店上。

“凯里亚德虽然说是一个中端品牌，但是它的可塑性很强，能够用中端酒店的投资成本呈现出星级酒店的效果。在和平市场，大家都认为凯里亚德是和平最好的酒店。为什么呢？虽然我们没有游泳池等这些高端酒店标准的配套，但是我们的服务是做得最好的，加上我们物业条件比较好，在房间面积上会更大一些，融入凯里亚德国际化的装修风格，最后呈现效果就很高级，可以称得上是和平县的门面。”

投资成本方面，凯里亚德酒店3.0的基准线是套内毛坯单房造价6.5万，整体综合单房装修造价10万以内。廖清华对酒店项目有更高的呈现需求，凯里亚德品牌方因此为其匹配了更高性价比的方案，用低于市场中端酒店平均造价的价格，呈现“超中端”的效果，满足了廖清华想要打造和平县最好酒店需求。此外，在河源市已经有五家凯里亚德品牌酒店，在当地也具有一定的知名度，大众认可度高。可以说，这家国际中端商旅酒店品牌与县城组成了完美的“搭档CP”。


根据2024上半年新开业酒店相关数据，酒店平均筹建周期是7.8个月；部分品牌可以在4～5个月完成新店筹建。其中，中高端酒店平均筹建周期为8.3个月，中端酒店平均筹建周期为8.1个月，经济酒店筹建周期为6.8个月。凯里亚德酒店（河源和平店）108间客房，包括酒店大堂大概8000平方，筹建周期只要了100天。开业半年以来，无论是消费者反馈，还是品牌方团队的实地考察，都对凯里亚德酒店（河源和平店）的品质交口称赞。当问及为何能做到如此高效的同时保证品质，廖清华主要向我们分享了以下两点。

其一，整个工期安排十分紧凑，时间安排比较合理，每个环节的衔接严丝合缝。“品牌方会派监理来到现场管理指导，避免施工过程中出现不符合设计要求的情况，严格把关，因此整个建造过程也很少出现返工的情况。同时品牌方会在开工前跟我们开一个协调会，明确施工要求与施工重点等等。一切讲清楚后，我们施工也很顺利。”廖清华表示，最重要的是，双方都拥有专业的设计和工程团队，尤其品牌经理对于整体事项协调明确，整体方案清晰。

一方面，品牌方有完整的验收和巡检标准，从样板间验收通过到最后官网上线，中间需要经过大面积施工、工程巡检、IT验收通过、VI/店招验收通过、竣工验收、核心物资验收通过、餐饮验收通过、品牌元素验收通过、运营验收通过等多道流程，得益于品牌设计团队对物业情况把握精准，设计图纸呈现与现实高度贴合，施工过程专业细节，不出纰漏，整个过程衔接顺利；另一方面，廖清华有丰富的地产经验，对物业的掌握足够清晰，也能够更好地推进物业针对的设计，同时也还有一支地产背景的施工团队，对于品牌方提出的要求与强调的细节重点，能够快速领会与执行。双方强强联合，整体工期推动流畅丝滑。

其二，锦江全球采购平台，及凯里亚德酒店模块化装配，提供了便捷高效的助力。廖清华告诉我们，只要根据筹备要求去锦江GPP线上平台订购，不仅成本更低，风格、标准匹配度高，许多家具、材料都做好了配套；交货时间快，效率也高，且质量也有保证，省去许多“货比三家”与等待交货的时间及成本。廖清华还打了一个比方：“如果去外面找供应商的话，还需要去沟通设计风格、标准，等设计出来再到交货时间就很长了，起码也要两个月。”


在与凯里亚德（河源和平店）投资人廖清华的专访结束后，为更具体了解酒店经营情况，空间秘探就酒店经营情况与凯里亚德酒店（河源和平店）总经理林金连（以下统称为“林总”）也作了一个简单的采访。据林总介绍，酒店开业连续8天满房，开业半年整体业绩喜人，平均 RevPAR 大概在 200-300 元左右，当地消费者的认可度也是逐步上升。爬坡期后，70%的复购率更是凸显了酒店的口碑与客户忠诚度。

一家刚开业的酒店，能够如此受欢迎，一方面，与凯里亚德酒店（河源和平店）的风格、体验等突出竞争优势有关。步入凯里亚德酒店，与世界有关的多元空间装饰，地球仪、世界地图、旅行百宝箱、探索家语录、海洋味的香氛等，无一不激发着入住旅客的对旅行探索的好奇心。林总表示，“不管从哪里来的住店客人，对酒店的满意度都很高。”消费者对酒店的高满意度不仅来自于凯里亚德国际化的时尚设计风格，还有品牌对于本土化战略精准落地带来的特色体验。以早餐为例，凯里亚德酒店（河源和平店）早餐除品牌标配的48种品类外，还额外增加了如猪杂粉、百香果饮品、粤式早茶等当地的特色美食作为灵魂注入，让住客足不出户便能享受到当地特色风味。

一方面受益于品牌在当地广泛的知名度和高品质口碑。据了解，目前广东省在营的凯里亚德酒店有70多家，历史签约140家，单整个河源市就有五家，且每家门店在当地都有不错的声誉，携程评分也平均在4.5分以上。可观的门店数量与良好经营带来的口碑，让凯里亚德品牌在广东地区取得了一定的品牌影响力与公信力。因此，凯里亚德酒店（河源和平店）一开业，不少人便慕名而来。

此外，高品质服务也是酒店高复购率的核心。如酒店会提供一些像开车拿行李、送客人上楼、为大堂客人奉茶等五星级酒店才有的增值服务；对于VIP客人，酒店会记住客人喜好与习惯，给客人宾至如归感。考虑到客人在出行途中的实际需求，酒店还会特别提供箱洁衣理、忆枕无忧、百宝箱、奶香一梦等体贴暖心的细致服务，让客人在凯里亚德酒店获得更加舒适温暖的旅居生活体验。这些服务虽然只是一些“小事”，但各种“小事”的重重叠加自然地给消费者带来体验舒适度，这种舒适度继而也为酒店带来稳定的会员忠诚度。

以上对凯里亚德酒店（河源和平店）投资人故事的还原与拆解，也给了我们关于县城酒店投资的“启发”与“答案”。结合廖清华的投资视角、酒店经营故事与行业观察，能够总结出以下县城酒店投资的三大底层逻辑。

精准研判的市场定位

做什么类型的酒店？选择什么样的品牌？想抓住什么样的消费客群？对于酒店投资，各方面都容不得半点疏忽大意，对于县城酒店来说，酒店投资则更要精打细算。以廖清华为例，针对当地社会经济发展水平、居民消费水平、商业经营综合状况，对商圈的消费客群进行市场细分，并结合市场容量和总体需求和当地未来发展空间等方面，最后锁定在中端酒店、高级感的商旅品牌上面，以年轻商旅客为目标受众群体。于是，定位国际中端商旅的凯里亚德酒店品牌，成为廖清华的首选。

凯里亚德品牌酒店，自2017年入华以来，在深入市场洞察基础上精准本土化，发展到现在，已形成集国际化、年轻化、智能化、质价比于一身的品牌特点。落地县城后，品牌国际化与智能化的特点，让凯里亚德在一众县城酒店中能够以差异化竞争优势脱颖而出；年轻化的品牌风格，深受年轻商旅客喜爱；高质价比兼顾了投资人成本与居民消费水平和用户体验，是品牌落地县城后把握商业胜算的关键。根据市场定位认真考量后的选择，让廖清华投资的第一家酒店既收获了口碑，也收获了业绩。

高投资性价比的品牌选择

今年“县域旅游”的火爆，给县城酒店也添了一把火，去县城住“高端酒店”的话题也频上热搜。县城旅游与酒店相互作用，小县城出圈的同时也呼唤着更具“高端”感住宿产品的出现，但高成本的酒店投入显然不适应县城现有消费水平，兼顾市场接受度和投资性价比的酒店产品无疑是县城的最优选。

据廖清华反映，他投资的这家凯里亚德被当地人称为和平县最好的酒店，总体投资成本也不高。这与凯里亚德整体风格呈现的高档次以及产品品质不无关系。凯里亚德源自法国现代的时尚设计风格，让酒店以中端的酒店价格，实现更高级、更有档次的空间效果。依托品牌20多年的全球发展积淀，凯里亚德摸索出了一套定制化“质效双优”的产品运营体系，加上锦江的平台资源支撑，能够在保持品质的同时进一步降低投资成本，打造出高性价比产品。

实干专业的赋能团队

一个优秀的项目落成，是一种全周期综合结论的体现，既要有经济型强调的性价比，最好还需要带点高奢的个性与态度，“既要又要”普适需求，是项目打造的重点和难点。投资人背后的赋能团队，便需要专业而实干，给予投资人专业可靠的支持。“酒店筹建过程中，品牌方会告诉我们改造的核心要点是哪些？给我印象最深刻的，就是对于卫生间的装修防水要求，在此之前，我们自己是没有注意到的。但是品牌方非常强调这一点，并会把卫生间的每一个铺贴方式告诉我们，比如怎样铺贴才不会漏水。半年多了，酒店也没出现漏水的情况。其实漏水对酒店来说是很致命的一个问题。”廖清华表示，这虽然是一个很小的细节，但足以反映品牌团队的专业与细心。扎实的专业知识以及对品质的高追求，最后才成就了一个令人满意的酒店项目。

花小钱办大事”是每个人都理想的状态，却很难有品牌能够去满足。不管是从整个市场环境出发，整体经济面临的压力与挑战，还是从县城酒店出发，都促使凯里亚德品牌朝着兼具投资性价比与体验质价比的方向去努力，为县城酒店投资底层逻辑，捋出了一条参考线。