本文转载自公众号：次方点评，ID：cifangdp

聚焦、围绕酒店投资5大核心关键环节——投、融、建/改、管、退，通过行业数据、专业的知识、丰富的实战经验和敏锐的市场洞察力，为关注酒店投资的朋友，提供决策参考，提升专业、降低投资风险。

次方点评【酒店投资面对面】栏目，邀请到已投酒店投资人/业主代表、酒店品牌管理公司、酒店供应链企业、行业第三方专家学者，聚焦、围绕酒店投资5大核心关键环节——投、融、建/改、管、退，通过行业数据、专业的知识、丰富的实战经验和敏锐的市场洞察力，为关注酒店投资的朋友，提供决策参考，提升专业、降低投资风险。

本期的5位酒店投资人，累计投资项目达100+。在他们其中，有新跨界刚进入酒店投资行业的“投资小白”，正在通过不懈努力，让自己不断成长为专业的酒店投资人；有的投资人将投资分散在不同的省市区域，面对当下的不稳定性因素，在做优化和整合；有的投资人集中在同一个区域投资，从单体酒店过渡到品牌酒店，再从经济型酒店转向中高端品牌。

面对被疫情反复“吊打”下的酒店行业，如果是作为投资产品，还能不能投？一起来看看，本期5位投资人的投资经验分享以及未来的酒店投资计划。

陈斌在湖南、广东、广西、沈阳等地投资了多个品牌共计10多家门店，他分享了疫情期间的各城市酒店的经营数据情况，以及旅游城市的酒店投资特点：

一、2020年酒店有小盈利，但2021年由于疫情多地经常反复，只能达到收支平衡。

二、像旅游城市、网红城市的特点，是在人流大的时候，酒店的经营数据飙升得很快，但受市场客观因素的影响也比较大，受到打击后，数据会呈断崖式下跌。

比如，陈斌投资在长沙五一广场附近的维也纳国际酒店，五一期间的RevPAR能达到700-800元；7月数据表现也很好；但7月底的疫情导致长沙五一广场步行街上的人流量少，八月份长沙酒店基本在亏损状态。

桂林这样供给量大且成熟型的旅游城市，在2019年，也就是疫情之前也比较难做。

相对来说，像湛江这样的下沉市场情况还比较乐观，因受疫情影响较小，当地的消费空间还不错。

为此，陈斌给到投资人的建议是“专业的人，做专业的事，如果跨行做投资，又不懂酒店专业知识，肯定会交学费”。他分享了自己的投资经验：

一、疫情之前，碰到好物业，两年多也能回本。以前看好物业后，很快就能进入到下一个投资环节里，但疫情反复，酒店生意艰难。疫情的发生和反复，也使得各行各业都很困难；目前存量酒店比较多，如果投资人没有经营过酒店，建议不要轻易进入到酒店投资行业。

二、酒店投资首先看地段，如果地段好，再看物业形态；其次是选品牌；最后是门店的店长要有行业经验。

针对自己的再投资计划，陈斌表示：

自己不会再选择重资产投资，而是选择“轻资产”。比如，业主自己的物业想做酒店，但是没有酒店经营经验，像他这样有经验的酒店管理者，可以以承包/合作管理/买管理股的方式进行合作。


杨柳岸投资的酒店项目分布于四川、广西、安徽、重庆、苏州等省市。他表示，酒店投资门店多少不重要，主要是挣钱。

针对这两年疫情对酒店行业的影响，他也在针对项目进行整合和优化，比如：

一、分散式的区域投资，目前疫情在不同区域不一定期地爆发，对区域性的生意带来了影响，而分散做项目投资，对投资人来说，能够在一定程度上抵抗不确定风险。

二、在潜在城市加大投资，他比较看好“准一线”城市市场，比如像成都、重庆、苏州的酒店行业市场潜力相对比较大，投资价值相对也会比其他城市高。

三、会关注在疫情期间因生意不好而对外转让的在营酒店。


提到“合适”的项目，杨柳岸分享了自己的评判标准：

一、相对会更加看重物业以及租金的商务条款。比如，重庆是一个包容性的酒店投资市场，像解放碑这样的核心商圈，租金可以涨得比较高，在60-70元/平米/月；如果是次类商圈，40-50元/平米/月，比较合适；在重庆周边的区域县，则适合在20-30元/平米/月。

二、对房东进行筛选。比如，2020年4月“国企物业”（承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户）免除上半年3个月租金。在操作上，大部分国企物业会直接返到酒店方，所以在物业合作上，后续会更倾向于国企物业。

三、 会选择对投资人支持比较大的品牌，关注中高端品牌，尤其是开始关注国际品牌，比如像温德姆、豪生、锦江旗下的丽亭，主要是中高端酒店的客群相对比较稳定；其次是在同等房租的情况下，投资回报率相对也会更有弹性。

针对之前大家对国际酒店投资的一些固化认真，杨柳岸表示作为个体投资人如果投资国际酒店，可以通过自身的调整，将成本控制在一定范围内，结合品牌优势做弹性调整，把国际品牌真正的味道做出来。

比如，现在国际品牌在落地中允许将中餐厅和西餐厅合并在一起，能够减少餐饮成本；之前的pms酒店管理系统全部是英文版本，这对于前台人员的要求会比较高，无形中也会增加投资人的人工成本，但现在国际品牌在这方面已经逐步优化，类似的细节成本可以节省下来，就能将品牌的溢价空间做出来。


胡华东投资酒店近20年，目前投资的4家酒店主要分布于广东和海南。

对比自己投资的单体酒店和品牌加盟门店的数据，他认为每个品牌都有自己的优劣势，主要还是受门店的租金和后期经营影响。

他分享自己选择物业和是否加盟品牌的评判标准：

一、100间以上的物业，最好是选择加盟；60-70间房量的可以考虑自己经营；最好控制在100—200间以内，这样对于控制投资总额，提升人房比，有效控制成本都更有利，同时也能获得更高的投资收益，缩短投资回报周期；

二、会选择运营成本低的品牌；

三、会整体看品牌的调性和品质；

四、品类上会更倾向于中端。

他分享说，自己在海南投资了一家餐饮店，因受疫情影响，餐馆生意惨淡，如果在餐饮业和酒店投资行业之间做选择，他表示自己仍然会选择酒店行业，因为从事酒店行业二十年，对于酒店有一份浓浓的情怀在。

最后，他表示疫情让很多酒店举步维艰，也会考虑抄底一些在转让的在营酒店，在地域上则倾向于广东地区。



蒋绍元从事服装行业，2019年刚拿好物业做自己的第一家酒店。前期对比了餐饮、服装、酒店等多个行业，他表示更看重酒店投资的稳定性：

一、整个大环境的稳定，酒店选择好商圈物业后，对比起餐饮变动性小；

二、投资回报的稳定性，酒店装修好后，就会有稳定的现金流进入，不会像服装行业需要押货；

三、运营的稳定性，酒店行业专业的品牌管理公司很成熟，选择加盟品牌后，自己就不需要耗费太多的精力。

选了行业后，选物业，最后选择品牌。

由于蒋绍元的很多朋友都在投资酒店，加上他在平时旅游时喜欢体验不同的酒店，慢慢地对酒店品牌有了逐步了解。在选择品牌加盟时，他最看重酒店的溢价空间。

因为房东对品牌有一定的要求，加上物业周边是产业园和高端住宅，所以将客群目标定位为商旅客，最终他选择加盟了亚朵。

他表示，目前项目还处于物业交房阶段，但是品牌已经确定，所以该如何与品牌方打交道、如何缩短筹建周期、如何选择供应链、如何提高收益，是现阶段正在关注并希望能够提升的部分，这样能让自己变得更专业。

最后，他希望能够多和酒店投资前辈交流，多学习酒店行业的专业知识，不断提升自己的专业能力，让自己成为越来越专业的酒店投资人。



来自山东蓬莱的殷宏声，他经营的14家在营酒店和餐饮都位于山东省。

针对山东酒店投资比较火热的情况，他表示山东省GDP总量位于全国第三，除了青岛市和济南市以外，其他15个地级市经济发展水平比较均衡，酒店市场需求比较旺盛。

殷宏声表示，自己在10年前就意识到酒店业发展的方向是连锁和品牌，这样的趋势越来越明显。也做了数据对比，他经营的高星级单体酒店，相对比品牌酒店，他发现单体酒店的营业额高，但利润却不如品牌酒店，而且这种趋势越来越明显。

于是，他从2013年开始加盟品牌酒店，开始以改造自己的原有酒店为连锁酒店，后来就租赁新的物业加盟连锁品牌，并且加盟的品牌类型也不断扩大。

对于未来酒店投资的方向，殷宏声认为：

一、尽管疫情存在，但酒店业的品牌连锁化率越来越高，行业内仍然会有很多机会；

二、如果想投资酒店，一定是专业的人做专业的事，要充分考察市场，才能做出正确的投资决定。


看完以上合计投资项目近50多家的5位投资人分享，这些投资了不同品牌的投资人，无论是新加入酒店投资行业的投资“小白”，还是在行业投资多年的资深酒店投资人，他们都对酒店有一份热爱，对酒店投资行业有一份浓浓的情怀在。

即便是在不定期呈零散式爆发的疫情之下，他们仍然迎难而上，步履坚定，并且笃定地坚信行业内仍然存在着一些投资的机会，并愿意跟随“品牌连锁化率不断提高”的行业趋势。

就像中国旅游研究院（文化和旅游部数据中心）戴斌院长所说：“国家对旅游业的支持是清晰可见的，与消费主体和市场主体是相向而行的。疫情仍将是新的一年里影响旅游经济发展的最大变数，旅游市场还将面临更多更新的困难和挑战，但是复苏向上的进程不会停止，创新发展的势头不会减弱。”

要有战胜一切困难和挑战的定力和底气！酒店人，继续加油啊！