本文转载自公众号：次方点评，ID：cifangdp，作者：安歌

聚焦、围绕酒店投资5大核心关键环节——投、融、建/改、管、退，通过行业数据、专业的知识、丰富的实战经验和敏锐的市场洞察力，为关注酒店投资的朋友，提供决策参考，提升专业、降低投资风险。

次方点评【酒店投资面对面】栏目，邀请到已投酒店投资人/业主代表、酒店品牌管理公司、酒店供应链企业、行业第三方专家学者，聚焦、围绕酒店投资5大核心关键环节——投、融、建/改、管、退，通过行业数据、专业的知识、丰富的实战经验和敏锐的市场洞察力，为关注酒店投资的朋友，提供决策参考，提升专业、降低投资风险。

本期的6位酒店投资人，累计投资项目近100家。在他们其中，有的投资人从90年代开始投身于酒店投资业，一路见证了酒店连锁品牌化进程及每个时代下酒店业呈现的不同风貌；有的投资人在国外待了多年，回国后进入到酒店投资行业赛道，在门店经营中一直与时俱进地创新运营思路；有的投资人投资了不同区域的多家品牌，但一直倾向于西北市场，尤其对自己的家乡情有独钟；有的投资人则一直致力于自有品牌的深耕，面对品牌连锁化率日益提高的大环境，不断优化、精进自有品牌的效能与发展。

面对被疫情反复冲击的酒店业，行业的发展脉络是怎样的?西南市场真的值得投资吗？创新酒店运营思路，除了优化财务团队以外，还有哪些新方法？一起来看看，本期6位投资人的投资经验分享以及未来酒店的投资计划。


朱学锋分享自己最早从事的是汽车贸易行业。2011年，机缘巧合之下通过政府的一栋物业接触到了格林豪泰品牌，这也是他投资的第一家品牌酒店。跟随酒店业的时代发展步伐，他在经营门店的过程中比较顺利且收益可观，所以后续又接连投资了5家品牌酒店。

他表示，自己在酒店投资行业中一边摸索一边发展，在投资经营中控制成本很重要！比如，在筹建环节中对于大理石、瓷砖等产品的选购；在家具、布草、易耗品等供应链产品的选购中都需要专业知识的储备。

最后，朱学锋建议行业内的新投资人要和资深投资人多多交流，从中在物业选址、选择品牌以及供应链采购等方面获得酒店投资经验，以便在酒店投资和经营中达到事半功倍的效果。


戴高乐分享自己曾在加拿大待了八年之久。在2017年，他和朋友在国内投资了锦江酒店（中国区）的IU酒店，这也是他投资的第一家酒店。

2018年戴高乐回国时，正值酒店业处于发展高峰期，他最终选择了酒店投资赛道，后续接连投资了2家美豪酒店，加上在筹的1家电竞酒店，总共投资4家酒店。

戴高乐坦言，在2018年经营酒店的状态比较浮夸，“只要能赚钱，运营思路未必是错的”。到了2019年下半年—2020年疫情期，他发现用以往的运营思路介入到一个新的行业渠道存在着较大的风险性。

目前，他的在营酒店，有的在盈利，有的亏损了，但整体门店处于微弱的盈利状态。

戴高乐阐述，做酒店投资应该更多的站在行业角度做深度思考，而不能仅从投资人角度出发。他分享说：“以前想得宽泛，现在要往深度思考，把自己的护城河挖得再深一点，具有‘自我造血，自我循环’能力，这才是在行业中发展的王道。在疫情期做到门店赚钱，在疫情期后做到更赚钱，这是现阶段的自我规划。”

他建议酒店投资人在经营酒店时，要和团队一起努力完成业绩，勿做甩手掌柜。他表示后续会更多地介入到门店管理，成立自己的财务团队，对门店的财务进行统一管理，从中及时了解门店运营遇到的困难、门店获客渠道比例分配的调整等，以便更好地支撑门店的发展。

同时，他希望店长也能关注“在门店收益中，网络客户和协议客户的占比情况”，希望团队通过研究和分析，挖掘更多的潜在客户，以此来提升门店的营收。


金新明进入酒店业近24年，投资的酒店分布于华东、西南、华南等多个地区，已投品牌有：城市便捷、维也纳、维也纳国际、美豪丽致、希尔顿欢朋和自有品牌。

他表示，目前中国品牌连锁化率为30-40%，未来几年品牌连锁化会加快进程，预测中国品牌连锁化率可达50-60%。现在的酒店业已经进入到一个非常成熟的阶段，但竞争将会越来越激烈，同时酒店行业存在着很多的痛点问题。

他回顾在90年代投资酒店时，投资人大体上都会有回报。千禧年代是中国酒店发展的初级阶段，发展也最快，那时是酒店投资人获得投资回报最好的时期。但在行业发展的过程中出现了一种“炒酒店”的状况：有的业主将酒店装修完就卖掉了，有点像房地产的快进快出，但实际上这种行为并不是在做酒店，而是在炒酒店。

金新明对酒店投资经验以及未来投资方向，分享了以下观点：

一、时代的发展，要求投资人越来越专业。

疫情发生后，酒店业面临着严冬，尤其是反复的疫情让酒店投资人变得更加清醒，不仅重新认识了酒店投资行业，也更加精准地重新定位了品牌。

二、酒店投资选址最重要，再就是品牌定位。

以前总是认为：“只要商圈好，品牌好，品牌的影响力足够大，这样的投资会稳赚不赔”，但投资并不是这么一回事，酒店是重资产投资，酒店投资选址最重要，再就是品牌定位。

在未来的酒店投资中要多观望，选好物业、选准品牌，再进行投资。

三、未来意向酒店投资，会考虑选择华住集团的品牌。

他分享自己心目中排名前五的酒店集团是：锦江酒店（中国区）、华住、首旅如家、东呈、格美。同时他夸赞了碧桂园的工艺做得比较好。

对于后续的意向酒店投资，他表示会先选择好物业后再做考量，而对于投资的品牌，会首先考虑选择华住集团的品牌。

最后，对于酒店业未来的发展趋势，他表示，首先要看疫情的缓和度；其次要看品牌对酒店的支持；最后要靠房东、品牌、酒店人的一起努力，一起推动酒店行业的健康发展。


陈先平表示，自己从事酒店投资多年，从2015年开始逐步创立，孵化出品尚酒店，它在深圳注册，但主要运营地在广西南宁。

目前，陈先平在投、在建的品尚酒店约达50多家。其中，运营中的酒店有30多家，而与亲友共同投资的直营店约有10家。

在品牌定位上，陈先平表示，目前品尚酒店有两个品牌，“品尚奕”是经济型酒店，对标的是像城市便捷这类档次的酒店；“品尚瑾”对标的是像维也纳、宜尚这类档次的酒店，同时品尚酒店会在成本控制和开源节流方面做到精简化。

他分析了品尚酒店的运营数据：品牌奕单房投资成本在5.5万元，包括租金、办证费、物资、消耗品及其他一切费用；客房体量在80-120间不等，平均房价在150元左右；月运营成本60万元（含房租），若不含房租则在50万元，其中最精简的店可以做到月运营成本达48万元（含房租），人房比为1:16。

对于酒店业未来投资该如何选择品牌定位，他分享到主要根据物业的大小和规模做考量。


陈新辉分享自己目前投资了六、七家门店，2021年在筹酒店是深圳的白玉兰酒店。

在酒店投资区域上，他表示自己没有特别的地域要求，全国区域内都可以选择投资。而在选择的品牌上，他则会根据物业性质和形态来选择品牌的档次。

对于未来的投资方向，他表示自己会重点关注锦江酒店（中国区）和华住集团，而在锦江酒店（中国区）旗下品牌里则会重点关注维也纳酒店。

面对疫情中酒旅业的低潮期，陈新辉希望品牌方能够多多支持投资人，希望酒店人一起携手共度难关！


封宁分享了自己投资的酒店分布于云南、贵州、广州等省、市区域，投资的品牌有智选假日、喆啡、丽枫、如家、7天、城市便捷、IU、宜尚、隐沫等。

封宁表示自己是贵州人，比较看好贵州和云南这两个市场。在贵州和云南如果遇到好的物业可以考虑投资，对于疫情期间旅游城市的物业要谨慎选择。

在物业租金方面，他评判的标准是：如果租金占总投资额的40%以下，是一个合适的投资项目；如果租金占总投资额的20-30%，是最合适的；如果租金占总投资额的15%以下，项目很可能有问题；

在贵州和云南这两个市场里，封宁相对更看好贵州市场。他分享道：

“因为云南旅游市场发展了十多年，竞争比较激烈，而且房租也不低。而贵州是一个新兴省份，比如安顺、遵义等城市，但也要选房租比较低的城市投资。

如果一定要说贵州哪个区域不适合投资，比如，贵阳的‘花果园’不建议投资，因为它是号称全国最大的一个楼盘，很小的地方里住了60万人，附近有非常多的酒店，之前有句形容它的传说：‘一栋楼里的二三千房间全是酒店。’人流量可以，但环境及其他方面不太好，竞争激烈，所以不建议投资。”

他总结酒店投资经经验：首先，要看当地的供给和需求，这将决定着门店的客源以及门店经营数据；其次，第一次投资酒店，一定要找当地资深的酒店投资人做咨询，这也是避坑之道。

他希望大家共同面对酒旅业的淡季，同心协力，携手共进！

看完以上合计投资项目近100家酒店的6位投资人的分享，这些投资了不同区域、不同品牌的酒店投资人，无论是从90年代就开始进入到酒店圈的老业主，还是近两年才迈进酒店业的新投资人，他们面对酒店业高速发展期也好，或是行业面临着”严冬“也罢，始终敏感地观察业内的行情动态和发展趋势，与时俱进地深度思考创新的运营方式，自律性地让自己在业内保持着专业度，甚至是越来越专业！

2022的春节期间正值立春的到来，但基于目前疫情以及经济复苏的不明确，酒店业的春天还有等多久？

文化和旅游部信息中心副主任信宏业说：“疫情防控成为新常态，旅游行业在过去两年经历了震撼、心灵的颤抖、惊喜和恐惧的叠加，起起伏伏，以至于现在每一次好转，我们都是在祈祷之中度过，都希望这将是一个真正的好转。”

疫情迭代了酒店人，在要求投资人越来越专业的同时，还需要酒店人拥有坚韧的品质！就像美团门票度假事业部总经理刘燕翔所说，我们需要摈弃幻想，敏锐地捕捉变化，“要坚持，而不是煎熬。”

酒店投资人，2022年，我们一起继续加油！