城市更新，是一个必然的发展阶段。大规模的城市建设基本完成之后，经济继续发展，产业不断升级，城市发展重点转移，人群聚集格局改变，新旧转换，更新自然开始。我们一直警惕西方国家的“城市病”，同时也关注这些城市在“治病”过程中城市更新的案例和经验。果然我们在40年史无前例的城市化过程中，也及时提出了属于我们自己的城市更新问题。国家《十四五规划》正式提出“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩”。各主要城市的“更新计划”正一一圈定“三老一村”，规划重点项目落地，市场、技术、支持政策和合作机制，都在形成规则和经验。城市更新的细浪涌起，给人很多期盼。城市更新注定要对旅游业带来深入影响，但是具体内容，作用方式，关键环节，经验教训，都还未及梳理总结，现在还是一个广泛调研的阶段。就现有认知基础，我以四句话梳理，且行且看，且研且判：一是城市更新为文旅发展“提供了大量新空间”；二是可能“催化无数新业态”；三是“天才作品不世出”，叫好又叫座很难；四是城市更新倒逼我们进入精细发展阶段，“带上镣铐跳好舞”，这是今后城市文化旅游产业发展的正常形态。

1，提供大量新空间

这个新空间不是绝对的新空间，而是原有空间效能的深化。这一轮的“城市更新”比之前的“旧城改造”，进步在于“留改拆”中，“留”“改”为主，“拆”是少量的、有比例的、非常克制的。原则是不搞大拆大建。从卖楼盘的角度，城市更新不是个好做的买卖，但是对与文化旅游，这是一次城市功能、城市品质的整体提升，城市文化旅游受益于三点：一是文化气韵，二是生态环境，三是生活气息。

片区更新很多都是由城市核心区开始的，往往是代表性的风貌区和传统街区，是城市的根脉之地。在重点保留的前提下，倒腾出来的新空间，不管有没有核心吸引物，都带着时空气息，这种积淀的文化气韵是新城区造不出来的。《世界文化旅游名城》推荐的几个名城案例，都是积淀和叠加的城市，叠加就是历史，就是话题，就是主题。城市更新是个优化过程，对层层叠叠的“文眼”“根脉”“历史肌肤”进行梳理，这一轮梳理出来的新空间，就是最好的文旅产品。经过艺术的再造，老旧街区都有潜质成为经典。

这轮城市更新的特点是“老旧厂区”比重比较大，包括被淘汰的交通设施、物流中心和其他公共设施。这是城市留给创造者“用武之地”的新空间。旧厂区更新不仅是增加建筑面积，还改善城市生态环境，增加绿色空间，给城市弥补短缺功能以机会。最近几年城市更新很见效，由上海首提“15分钟生活圈”，各地做了很多社区性质的文化体育娱乐休闲空间，在地设计，见缝插针，充满想象，使城市有趣儿，温情自然。这些新空间比CBD大高楼、城市综合体更代表城市的“奢侈”和品位。这些看起来的“闲来之笔”都是城市最宝贵的旅游空间，不是文旅的文旅项目，不是度假区的休闲度假区间。

从趋势规律看，城市的更新正好对应了旅游需求结构的变化。今天做旅游，最看重的正是这种“既商既文既住既旅”的新空间，它是本地居民生活提升之处，也是外来访客体验城市融入城市的最佳场所，是城市功能的增强和旅游的体验感的提升，也是城市软环境真形象。旅游业发展规律就是逐步成为人民生活日常品，逐步融入城市乡村发展的广域，旅游业倡导的“主客共享”精神，提出的全域旅游战略，体现的就是这种科学发展理念。

回看早先旅游产业先行发展条件下带动的城市旅游。配套了很多专属旅游场景，这些旅游场景和城市的关系有疏有近，但是和城市发展水平的基本关系是“镶嵌式”，“泡泡式”。因此传统的旅游方式是“浮萍式”，游客的感受是“被镶嵌”，留不下，融不进。这些在发展初期都算不上痛点，但是在旅游转型、产品升级的过程中，为营造一份“度假城市”“度假小镇”的感觉，我们的产品打造者做了国外同业者没有做过的“创新”。陈向宏做乌镇，生造“古镇”，全构“生态”，打造人间烟火气，模仿自然雨迹青苔，为旅游者“沉浸”“沦陷”，做了一个“伪生活”的“真业态”。这么费心费力，说明一点，旅游需要浓缩的生活气息，需要文化的气韵，需要艺术的氛围。现实不足，只能通过旅游产品创造“理想生活”。而城市更新带来的过程，正是日常街区“文化化”“生态化”“生活化”的过程，是解决旅游业度假产品、休闲产品不足的根本之道。眼下旅游市场“微度假”“轻休闲”的需求正旺，更新改造正好从身边环境开始，从城市社区和周边乡村开始。用好这些新空间，是大众旅游产品的基础性提升，是大众旅游环境的根本改善。旅游业高质量发展根本上和“城市提升”“乡村振兴”锚定在一起。

这样的新空间到底有多少？《十四五规划》专栏11“新型城市化建设工程”中有具体帐：“完后2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜，改造一批城中村”。《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）显示，五年间北京有1.6亿平方米老旧小区改造任务，还要实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造，还要完成22个传统商圈改造升级和134个棚户区改造。地产业有更细化的研究：《2020北京城市更新白皮书》说，2015—2020年北京共疏解一般制造业企业2648家，物流中心106个，拆违腾退土地6828公顷，这就是万亩以上，还要外加还绿1683公顷。上海的城市更新规模应该和北京相当，但是暂时没有查询到政府五年规划的具体数据，从地产业的白皮书看到，2019年以来累计启动10万多户居民的成片二级旧里改造，2020完成75万平方米，2021年完成70万平方米，2022年中心城区成片二级旧里以下房屋改造全部收官，估计完成量也在70万平米左右，三年210万平方米的更新量，优化城市的力度也很强。《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》中，2020年城市“三旧改造”考核任务9000亩，新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模680万平方米；完成旧工业区综合整治建筑面积120万平方米。广州2019年时报告说“未来十年将有300多条城中村启动更新改造”，“其中83条村将在三年内实施更新改造”。不都是文旅，但是机会满满。

2，催化无数新业态

“有机更新”中，旅游产业真心地被需要。常说的就是“产业发展为城市更新赋能”。多数项目都是社会资本投入为主，需要商业化模式。特别是传统文化区域，商业、服务业文化娱乐业为主，需要吸引人流，所以文化旅游的业态，成为支撑整个商业模式的核心。业态，合适的业态才能使这些地段的活力真正展现。理论上讲，这是特别适宜文旅新业态生长的新空间，有需求群体，有基础条件，有文化土壤，创新产品创新业态，一切皆当其时。但是现实比较魔幻，有些老旧片区开始并不被看好，也没有“全世界”招标的绝招，平平常常生活业态，但是偏偏不期然就火了；而有些片区投入巨大，改造修葺之后，人气反而掉下去了。城市更新和旧城改造中，文旅项目缘何成败，引发了太多的争论思考。

首先“灵魂项目”问题。灵魂项目哪里来这大概不用讨论，必须得就地创造。定位高端市场的更新片区通常以引进几个国际国内品牌撑场面，这不是不可以，但是品牌尤其国际品牌是消费文化的符号，不是本土文化符号，不会是“片区重生的灵魂”。城市更新成功的不二法宝就是找到自己的灵魂。在文化自觉的现阶段，这个不是问题，每个片区都有自己的核心文化，更新中一定会有灵魂项目。一些“历史文化片区”像南锣鼓巷，数不清的官邸宅院，如“僧格林沁王府院落群”“值年旗衙门”“叶布苏大宅”可以是这个片区的灵魂项目；但是一些平民居住区，你有张大铁匠王二剪刀的历史也是灵魂，一样！大量的历史遗迹文化基因都混迹于大小街巷中，有原生态，有旧瓶新酒，有无中生有，经过摘选放大和繁殖，一砖一瓦都在告诉说“灵魂无处不在”。所以不管挣钱不挣钱，城市更新就是一次“钩沉”，就是发掘和认知“内涵”，城市改造的最大功绩就是让历史文化精神内涵流传。

纠结的问题是“灵魂项目不挣钱”。这个问题现在好多了，一方面是政府投入多了，国资投入多了；另一方面是商业资本也愿意投入“灵魂项目”，虽然没有产权，但是也可以通过追求社会效益取得综合回报；第三方面是社会投入在兴起，投入的不一定是资金，但是有些资源比资本更重要。了解一圈，中国的城市更新动力机制已经是相对成熟的机制，国家的政策支持、开发商的主动转型、居民的利益追求，复杂多元的混合机制，互有博弈，但是终归形成了共同体。做大蛋糕，共同受益。当然好的机制一定要容纳高手，高手有能力让灵魂项目挣钱。这类案例子不用列举，业内有口皆碑，各领风骚三五年。商业运作方面，上海的城市更新项目还是要特别关注的，这几年布局和开工的项目多，项目品质不凡。“上生新所”是当年的海军俱乐部和哥伦比亚乡村俱乐部，随着“茑屋书店”一类潮店的入驻，顿成时尚标杆。“思南街区”老洋房也是故事颇多，和新天地打包被文化和旅游部确定为第一批国家级夜间文化和旅游消费集聚区，今年思南公馆街区又入选为首批国家级旅游度假区。操作下来，更新项目深度优化了上海城市功能，现在关注算具体账，这些项目将会怎么平衡。怎么做到叫好又叫座。

让灵魂项目活起来，是这轮城市更新的潮流所在。历史脉络和现代需求的结合是有各种选择的，活化利用方法有千万种。当我们对文化资源的利用主要是“遗址”“文物”这些不可再生的资源，文化本体不能动，“活化”主要指技术手段的更新，指文化衍生品的创新，现在这些活化手段应该是达到了“技术创新的高峰”。然而城市更新改造中的“活化”，需要对活化的认识维度作相应的拓展，城区更新项目的“活化”更重要是指一个街区经济、文化的重振，是真实社区的重建和“活化”，是一个现实问题。以往研究案例视角较多集中在“技术”，比如我们推崇故宫文创创意领先，研究欧洲“古堡酒店”“庄园博物馆”活化古建筑提供的借鉴；但是这次城市更新我们更加关注城市的活化。WTCF的《报告》举例爱丁堡，爱丁堡的文学灵魂无处不在，但是“活化”这些文学灵魂的是近70年的“艺术戏剧节”，每年100万的主客沉浸“文学之中”“艺术之中”，在这个场景中组织起对历史、建筑、非遗等文化的研习，也与艺术、音乐、美术、文学，动漫等新的载体相交融相撞击，产生新的城市文化。在一些老城区的“现代装置”前，突然视野被刺激；在老街区的转角偶遇的一个自由表演，激发了对这个场景的新体验。读一个法国人《论美国文化》，说美国文化是“通过与眼、耳、鼻、舌、声、意等各类文化产品，形成一种通感联觉的美学效果”，主导了世界文化。我们现在说“沉浸式”文化旅游，要的就是“通感联觉”的效果。城市更新中“活化”利用的高端，也是要达到这种“通感联觉”的效果。前面说“上生新所”“思南公馆街区”在这轮“更新”中被“激活”，融入上海的现代生活，融入现代生活就将再次“生长演化”，这种“活化”有望成为“杰作”“经典”。

其次就是载体多样化问题。“灵魂有趣儿”还要“皮囊”不能千篇一律。更新项目“皮肉”是载体，是肌肤，是感受，是“通感联觉”的方式，是决定项目有没有消费，有没有流量的业态，是消费者“有的吃，有得看，有的逛，有的讲”的心理满足。业态丰富，说起来很简单，操作并不容易。低投入的项目，在发掘文化内涵打造“灵魂”上实力不足，在汇聚经营主体上的选择能力也就不足，小而精，小而美，小而特的业态可遇不可求，凑乎的业态瞬间就把项目拉回到普通商业街区水平；只有那些投资量巨大的“高档项目”才有能力挑选品牌，这就又出现一个现象级问题：越是“灵魂有趣”的载体，吸引的业态越“高端”，越是趋于“高层次的单一”“新的单一”。“倾心打造”“精彩呈现”的历史街区最终被“提升”成为高端商城的街区版，业态雷同，“久久归一”。还有“老旧厂区”更新的文创园科创园，也卷得很厉害，“园”多“文创少”，眼见出现了“新的老套”。

解决之道就是实现真正的多元经营主体。我们都喜欢大项目，但是大项目有天生的优势同时也有天生的困难。有实力的商业地产商的优势是掌握“战略品牌资源库”，可以吸引品牌落户。前面说过在更新的片区引进几个国际国内品牌对应商业消费的高端市场，不是不可以，但是物质形态的产品再高端，也是可以转移流动的商业，但凡可以移动流动，就不是独一无二，现阶段豪华商业设施，也难免“十篇一律”，“五篇一律”，“三篇一律”。真正唯一的品牌，都是在地的，而做“唯一在地品牌”大项目没有优势反而困难。大项目的开发营运必须追求效率，追求业态的“复制”而不是“创新”，那么多开发商说做“文化旅游”，但是没有本土文化的独创，也没有沉淀积累的周期安排。多元化的经营主体就不一样了：“各讲各的故事”，各显各的绝招，多元文化多种展陈，业态的丰富性源于生活的复杂多彩。当然现在相当部分的经营者还在“文化化经营”的初期，还在把“内涵提升”理解为对商铺匾牌的标签化IP化的阶段，对“业态提升”追求还在从“餐馆儿，猪蹄儿、土货摊儿”的老三件套“提升”为“咖啡、酒吧、文创店”新三件套的阶段。不过一旦“保留文化记忆”和“创新本土生活方式”成为文化自觉，千万个主体的创造性是难以估量的。政策给以引导，“业态再造”成为竞争途径，业态的丰富将不再是问题。。看看那些微小的店面的过目难忘，民宿书店等业态的生活精髓，那些随物赋形镶嵌进环境的美和巧妙，绝对的是千万个主体创造而来的。

3“天才作品不世出”

WTCF《世界文化旅游名城研究报告》的六个城市都贡献有经典。比如首尔的“首尔站7017高架桥”和汉江清溪川；比如洛杉矶“填充式”城市更新，把“摊大饼”的城市一点一点改造成“宜业宜居宜游”的活力城市，谷歌WeWork、微软、雅虎一干世人熟知的高科技企业都集聚曾经的休斯飞机工业区，谷歌的“云杉之鹅”办公区就是原来的飞机库。很多更新项目都很出彩。当然还有北京的“798”和首钢园。其中北京的首钢园特点、规模和利用方式应该更领先。

其他中外城市也有“天才作品”贡献：西班牙毕尔巴鄂“古根海姆博物馆”是世界级的博物馆。每年参观人数都排世界前10，这个“衰落的造船业工业之城”，靠此一举就激活了城市文旅产业，年接待100万参观者，相对于毕城人口34万，妥妥的旅游接待城市。荷兰蒂尔堡LocHal图书馆是城市更新的经典，也可以称之为世界级的图书馆，在荷兰海选图书馆中名列第一。旧火车站改造文化空间成为城市会客厅，成为15万城市人口的精神标志。莫斯科的”GES-2文化之家”是世界级的艺术中心，废旧电站做出了教堂般的艺术感。上海“深坑酒店”世界十大建筑奇迹之一，贡献了生态建筑的唯一和“化腐朽为神奇”超级想象力，这是一个“天才作品”。

关注中国城市更新的“试点”。“天才作品”不世出，但是其他城市也有潜力成就天才，世界文化旅游名城可以凭文物和遗迹的完善完整跻身卓越，更多的城市也可以在更新中通过创新完成“超越”。中国是城市化的追赶者，在第一波城市化中可能走过一些弯路，但是在城市更新中的我们不会再犯同样的错误，按照生态发展理念和文化自觉达到的程度，我们的城市更新说不定能有更多精彩。当前被列为城市更新的“试点城市”有没有可能呈现经典，能不能为中国文化旅游的发展贡献经验？个人看法，上海、北京、深圳、重庆，都有可能有重大突破；广州、杭州、南京、武汉、成都，也有可能提供好作品和新经典。

先说上海。上海城市起点高，产业转型已经在前，城市更新可以充满期待。第一轮更新中，上海新天地等一批项目就是当时各地老城区复兴的样板，建筑的内涵，生活的业态，上海人的生活方式，都成为文旅标签。“深坑酒店”是新近极品，贡献的主要价值在于生态理念和建筑设计方面。上海“未来之城”，也就是新的一面，在世界城市中是站在前列的，目前布局和规划中，城市的重点更新将沿一江一河的深度展开，这里是老上海的核心部位，围绕上海开埠和兴市的海派文化的历史题材满满，十年八年的更新之后，上海整体层次更加丰满。

北京城市更新也正进入一个新的发展阶段。我们多次学习《2021—2035北京城市建设总体规划》，在历史文脉的保护上整体性、综合性、立体性，历时段的多层性，眼观上确实高出以往，中轴线申遗，对北京独特文化的保护是一次最好的提升。同时城市格局的成熟和京津冀城市群的成型，城市分工到位，千年古城北京第一次进入“减量发展”的新阶段。减量与更新为提升倒腾出宝贵的新空间，必须得有相适应的项目镶嵌和点化。“南锣”是20年前的一次点化，798也有20年了，首钢园是新的地标项目，接续应该有谋划新的经典。

深圳的城市更新将最有时代特色。除外“南头古城”这样少量的传统街区需要“更新”，

深圳人更新保护的账本上，几乎全部是改革开放以来的“年轻的历史文物”：像深圳“if工厂”是30年前南头村服装厂；“南海意库”是原来的“三来一补”的“三洋厂房”；火了40年的“海上世界”明华轮是深圳文化娱乐业的第一项目。深圳的城市更新，将会细致地留下改革开发的历史痕迹，为未来的城市文化积淀下开放的基因。

重庆城市更新最值得研究。随便逛逛，满城尽是“新奇特怪”魔幻景象。朝天门码头很有代表性，毁誉共享。“过江缆车”“黄崖洞”“鹅岭旧造币厂”这些城市遗存本来就特别；新的李子坝轻轨穿楼、防空洞火锅、半壁上的温泉，业态都很酷，甚至可以说重庆的每寸土地都在表现“古今一体、新旧一体、天人合一”的融合，都不用刻意更新，不用塑造业态，只要归纳提升重庆“生活化”“实用化”“世俗化”的更新改造思路就足够经验了。有意思的是这些“新奇特怪”的生活美学从只有重庆人会欣赏，正在变成年轻人追求的时尚，成为文旅新现象。

杭州西湖、西溪湿地改造在城市生态文化上贡献，南京老门东、武汉汉正街、成都宽窄巷子、广州永庆坊，都是当时城市提升的好作品和经典项目，在新一轮城市更新的发展阶段，各自也都在酝酿新的突破和树立新的标杆。未来确实值得期待。

4，“带好镣铐跳好舞”，精细发展高质量。

前面说城市更新“细浪腾起”，是说城市更新不会像新城建设时的“拔地而起”“排山倒海”，更新是个细活，需要从局部入手，一点一点慢慢培育；还有中国的城市更新是梯次的，“更新”将滚动进行，一浪一浪持续深入，有机成长。循着“融发展”思路，旅游业在“城市更新”中满满都是机会，也满满都是约束，只看谁的产品适应性更强。

城市更新中的文旅项目，是一个守成和创新同时进行的过程。城市文化，一是积淀，二是创新；城市更新，是自觉的积淀和有限制的创新。城市更新提供的新空间，为文化要素和旅游要素结合提供了可遇不可求的条件，也给予规定性的限制。其中一个重要的规定性，就是项目的在地性。每一片区都是独一无二的，文化特色和标签意义强烈，谁也不能替代。这里的文化旅游要素不是凭空设计，他需要在此时此地生长出来，空间范围、周边环境、在地文化、所以，这里的项目和业态，不是凭空设计，“天马行空”，他需要从此时此地长出来，与新旧空间、周边环境、在地文化融为一体，同时，重要的是这个“同时”，项目和业态还要能点化这个空间，激活这个空间，成为更新片区的灵魂。这种约束性，就是前面说过的“既要有趣的灵魂，又要好看的皮囊”。确实考手艺和水平。

业态和品牌需要长期精心的本土培养。城市更新项目是投入大、挣钱难的项目。说是房地产开发，可卖的楼很少，说是旅游开发，又不能卖门票。过去城市开发有土地资源，可以考虑招大商做大项目，而城市更新没有了成块土地的优势，熟悉的操作模式不灵了。唯一可见的优势就是更新项目多是熟地是闹市是品牌，更新改造有可能使商业价值极致放大，通过房屋租赁和商业经营收入提升略作平衡。所以项目模式对业态聚集的要求很高，文旅载体必须强。所以政府倾向与有品牌资源的大企业合作，于是越是招商能力强的项目，越是陷入了前面说到“新的单一”现象。更新城市也有原产地品牌和本地文化产品，其中“潮品”“极品”“绝品”也偶有之，但是总体商业竞争力不强。文旅人深以为憾。看看我们业界，常有孜孜以求者始终把本土品牌的推介和培养作为天职，有的还从对业者的本土文化启迪开始：宋海全之“素清咖啡”，王求安之“竹艺达人”，通过“本土故事”“乡土记忆”“故地情怀”塑造品牌，塑造街区，塑造市场。但是毕竟本土文化品牌培育是个长期工作，各地政府各相关部门都要抓，而且要从基础做起，从根本上成长。

城市更新，必须照顾好项目的社区属性、城市属性。长期以来，做文旅产业总有一种“管得宽”的感觉，什么领域的发展都和文旅的发展扯上。我们解释这是旅游产业的“综合带动性”规律和国家在一个历史时期对旅游业的发展战略决定的。在30多年的时间里，国家发展旅游业的指导思想是“突出地搞，加快地搞”。进入新的发展阶段，旅游业在“文旅融合”“全面融合”“协调发展”战略指导下，全面汇入了经济社会发展的大局，“背景重置”，视点和落脚点需要调试和转变。我在“混合产业混合发展”的研究中，专门思考了这个问题。

“背景重置”之后再看“混合空间”和文旅机会，对“带上镣铐跳舞”多了些自觉性。前面说过更新中提供的新空间很多是“混合空间”，多数适宜“混合业态”，而“多元文化”“多种业态”意味着“多个主体”“多方观点”’。大多情况下，一个项目中“协调观点”“平衡利益”的压力远远超过文旅项目的收益。过去做项目，强调商业和社会的分开，“让商业的归商业，让社区的归社区”，即便社区生活方式本身就是旅游吸引力，也要先分开，后打造。一方面“切割真社区”，一方面“创造伪生活”“打造真业态”。现在“背景重置”，“社区协调发展”本身就是城市更新项目的目标，同时“社区性”还是旅游环境的属性之一，时代提出的新挑战。所以继上一个阶段“伪生活，真业态”产品探索之后，又有阿拉亚进行着“真社区真业态”的产品化试验，这个转型对文旅、对地产、对社区发展、对全域旅游都有启迪。城市更新后时代，让社区生成“文化氛围”和“文化生态”，成为生活形态的文旅景区，成为无边界度假区，真实实现“主客共享”，这才是进入文化旅游与经济社会“协调发展”的高级阶段。新阶段的项目，不仅做产品做市场，而是在创造社区。