本文转载自公众号：酒店评论，ID：Reader-Review，作者：苏菡

2023年的酒店投资市场，火得“热辣滚烫”，大量行外人涌进来“淘金”。

他们马不停蹄地找物业，一丝不苟地谈合同，在筹建时亲力亲为，有些人恨不能住在装修工地上……

可许多人的付出并未能获得相应的回报，忙活大半年，最后只开了一家赔钱的酒店。

为什么如此努力却一败涂地？

到底哪一步出了问题？
许多人从一开始就走错了。

酒店投资的第一步是选项目。

同样的资金和时间，投到一流、二流、三流项目上，产出是截然不同的。

项目选得好孬，直接决定投资成败。

尤其酒店投资一次性投入大，投入又都变成固定装修，既带不走也不好改，这就更要求投资人在项目落子前务必谨慎、谨慎、再谨慎，瞪大眼睛挑对项目，千万不要挑个烂桃子。

然而，这能决定生死的第一步，许多投资人却漫不经心。

有些人选项目时竟怀着此类想法：

“这家酒店转让费80万，半年房租40万，我手里120万资金正好够用，就盘它吧”

“我没干过酒店，先盘个小店找找感觉，这家店30来间客房，投入少，风险小，就它了”

“这家酒店一接手就能继续营业，省了装修改造了，就它了”

“这家店就在家门口，来回很方便，就它了”

“这家店的装修好漂亮呀，好喜欢，这简直就是我的梦中情店！就它了”

“这里的租金低，房东事儿少，就它了”

……

这类投资人选项目，不是去选成功机率最大的，风险最小的，而是去选自己偏爱的、能沾便宜的、看似省事的……

还有一些更夸张的投资人：

从看项目到拍板，总共就看了一两家店，而且也只是去现场转了两个楼层，开车在附近转了一圈……

别人选项目是百里挑一，他是二选一，这成功概率怎能比？如果运气都好到这程度了，直接去买彩票不比开酒店香？


无视酒店投资逻辑，仅凭个人好恶选项目，结果往往就是：

把本应放弃的不及格项目，纳入掌中，大张旗鼓地改造、装修，运营起来。

这就好比育苗时选了“残种”，即使能发芽，即使给足了阳光雨肥，也会因先天不足，长得病病怏怏的，很难成器。

一旦选错了项目，投资人会干得非常累。

因为不合格的项目是万坑之源。

开头如果开错了，就像扣错了衬衫的第一粒扣子，后面会步步错，不停地踩坑。

每一个坑最终都需用钱填平，小坑十几万，大坑上百万……填坑用得都是酒店未来的利润，回本时间被拉长。

如果不幸选了个重残品，后面将会为此次犯错付出沉重代价——投资人要不停地填坑、改错、补救，四下奔走求告，到处辗转腾挪，各种缝缝补补……

有可能酒店整个生命周期，十年、十二、十五年都回不了本，之前所有努力，都只是在屎上雕花。

决定做什么，比实际做什么更重要。


要想选对项目，首先得明白：

什么样的酒店才算好酒店？

每个投资人心中的好酒店是不一样的。

举个例子，同样手上有500万：

老猫是一个中年高管，工作动荡不安。他想用自己这些年的存款开一家小酒店，将来好有一份长期而稳定的工资外收入。他不参与经营，会加盟大连锁品牌，由店长来管理日常。他对回报率要求不高，但风险一定要低。

二狗是一个小老板，一直做各种卖卖，他开酒店没有什么情怀，一心只想赚钱。他是借亲戚的钱来开店的，所以做事亲力亲为，能省则省，务求能快速回本，他计划如果这家店利润可以，就快速开第二家、第三家，把酒店当成未来主业。

狐君是搞资本运营的，他进入酒店业，可不想只开一两家店，他要创造一种新模式、新品类，为那些存量老酒店赋能，将来开到百店千店！他现在是在打样阶段，模式走通后，会用资本的方式快速扩张。

你看，同样是酒店投资人，

有人看重安全性，有人盯着回报率；

有人想快速回本，有人要长期收益；

有人只在乎赚钱，有人更关注品牌；

有人是以小博大，有人是降纬打击……

不同的投资目标下，好项目的定义是不同的，筛选的标准也不同。

投资人首先要从自身的资金、资源出发，明确自己的投资目标，理清需求排序，确定选项目的标准。

我能投____钱，资金成本是____ ；

我拥有的资源有____；（经验、团队、关系等）

我投资最在意的是____，其次是____；

我期望的投资回报是____；（回本年限、投资回报率、品牌创建等）

我偏好的项目类型是____；（酒店定位）

我不考虑的项目类型是____?

想不清楚就很难选得准，甚至你连让中介/朋友帮你推荐项目，都说不清需求，人家也很难精准推荐。

这就好比找媒婆介绍对象，不怕你“要求多”，就怕你“我没什么要求”，你自己都不知道要什么，媒婆怎么帮你？


确定了大方向，接下来就是具体选择了。

在展开具体步骤前，我们先介绍两个至关重要的原则，它们是选择的支点和天秤，直接决定选择的质量。

一是流程思维

新人做选择时，常踩的一个坑就是凭感觉直接拍板。

务必建立“调研——定位——算账——评估”的流程化思维，循序推进，基于定位假设做出财务测算，基于数据做出最终决策。

许多投资人在做选择时，常会直切“算账”环节。

他们一上来就直接内定了某个加盟品牌，然后卡着这个品牌的装修造价、平均房价、运营成本来计算收入、成本和利润，算出一个回报率。

乍看似乎没毛病。

但这些计算的依据是悬浮的，是基于投资人的主观臆断进行推测的，看似有一堆数字做证，其实经不住推敲。

在现实中，这个假设真的成立吗？

该地段和物业支撑这个品牌吗？

此处的客群能匹配这个品牌吗？

此处的酒店竞争市场格局下，这个品牌能堪当生态位吗？

缺乏了前两步（调研、定位），后面的算账都是想当然。

没有调研就不要乱建议，

没有定位就不要谈算账，

没有算账就不要瞎拍板。

“调研——定位——算账——评估”一个流程走下来，可以筛掉90%的残次品。

（具体调研、定位的方法，我们下期就具体案例展开来讲）

二是定位思维

新人做选择时常踩的另一个坑，就是碎片化决策。过于纠结局部和细节，缺乏整体考虑。

新手投资人常会流连于各种视频、直播、文章，这里搬点“攻略”，那里搬点“知识”，看似囤集了不少干货，但因为缺乏行业知识框架，这些碎片很容易流失，“一看就懂，一用就瞎”，很难真正指导决策。

更重要的是，许多信息不能孤立去看，投资人不能照搬别人的经验，需要有主动获取信息，综合分析、推理论证的能力。

举个例子，选物业有一个通识：

物业昭示性要好，宜临近主干道，不宜太过曲折深入。

大家都知道这一条吧？

但我在海口曾去过一个项目，那叫一个绕~~

业主开车带着我七拐八拐，都快晕车了，才在一个老小区的小院内停车。

但这个店的生意却很好，位置的影响甚微。

因为大片区得天独厚，酒店定位经济型，产品设计感强，客群全是年轻人，对他们来说，看着导航找酒店，这点麻烦比起酒店的高性价比，不算什么的。

你看，一个“缺点”放到适合的场景中，也许就化解了，甚至能变成优点——譬如这家店，因为位置偏僻，租金就低，酒店固定成本降下来，利润就上去了。

所以，判断项目价值时，不要陷于单一要素，要综合“场”“房”“人”“竞”四个纬度进行分析。

酒店像一株茶树，它不是孤立存在的，生长于一个小生态系统中。

酒店的“场”“房”“人”“竞”要素，如同它周遭的气候、土壤、天敌、资源，无一不影响它的生存状况，并最终决定它能选择什么样的生态位（即定位）。

而能否占据独一无二的生态位，又决定了它是否可以存活，以及存活的质量。

就好比同为绿茶，生于乳山、日照、龙井村、亚朵村，长出了截然不同的味道，卖出了天壤之别的价格。

没有100%完美的项目，好项目都是相对的。

选酒店时贯彻这两个原则，通盘考虑，分清主次，权衡取舍，并保持刻意训练，我们会很快建立自己的“投感”，选出属于自己的“真命天子”。


开春后很多人追问，2024年，还适合投资酒店吗？

任何时代，总有人做得风生水起，也总有人呛死滩头。市场是不确定的，但能确定的是，当下的酒店投资生命周期和市场环境下，粗放式、赌博式的投资风格不行了。

未来能赚钱的酒店，一定是判断力和执行力的加总。

希望有志于酒店投资的你，能炼出一双火眼金睛，选对项目，受益十年。