本文转载自公众号：空间秘探，作者：武爽 近日，雅诗阁有限公司（以下简称“雅诗阁”）宣布，精选酒店系列品牌雅诗阁优选The Unlimited Collection正式进驻中国，在华首个项目落子羊城，最快将于2025年第三季度开业。同时，雅诗阁表示在翻牌能力上实现飞跃，可以使包括雅诗阁优选在内的一系列集合品牌在最优方案下实现快速翻牌，将物业尽早推向市场。在完成在华6万套目标的雅诗阁，加入竞争激烈的国内酒店市场，这块“大蛋糕”还够分吗？集合品牌能否成为扩张的重要法宝？ 01# 雅诗阁在华首个 精选酒店系列品牌落子广州 近期，凯德投资旗下的旅宿业务板块——雅诗阁中国区宣布：雅诗阁优选The Unlimited Collection品牌正式进驻中国，在华首个项目落子羊城。包含本次签约的广州璇湾公馆?雅诗阁优选项目在内，雅诗阁已经在广州布局了19家物业。 The Unlimited Collection源自为雅诗阁所收购的奥克伍德全球，该品牌项目于2020年在新加坡首度亮相。雅诗阁优选（The Unlimited Collection）作为雅诗阁旗下精选酒店系列的品牌，与雅诗阁臻选（The Crest Collection）及Preference同为公司三大集合品牌。 经过4年的不断拓展，雅诗阁优选的足迹从新加坡扩张至马来西亚、越南、印度尼西亚、英国、爱尔兰及摩洛哥等地，共计11家酒店。本次签约的广州项目是雅诗阁优选在全球布局的第12家物业，也是在华首个该品牌项目。
9月20日，雅诗阁与中信泰富，以及本次酒店选址的广船项目签署“广州璇湾公馆”项目合作协议。双方将携手推进雅诗阁在华首家雅诗阁优选品牌项目——广州璇湾公馆?雅诗阁优选（暂定名）的筹开及管理运营。

据了解，广州璇湾公馆?雅诗阁优选项目位于广州市荔湾区白鹅潭沿江总部经济带的广船综合体——广州滨江上都，该地块是原广州造船厂旧址，由中信泰富地产与中船集团合作开发，属于广州知名的工业遗址活化项目。

广州璇湾公馆?雅诗阁优选项目拥有168套客房，包括单间、一房和两房，坐拥优美的江景视野。项目距离今年底开通地铁11号线鹤洞东站约250米，乘坐地铁，可快速到达琶洲、永庆坊、白云山等商务旅游景点。目前项目已封顶并完成幕墙，最快将于2025年第三季度开业。

对于雅诗阁优选项目进入中国，雅诗阁中国董事总经理黄伟民表示：“近年来，人们对雅诗阁旗下集合品牌的兴趣日益浓厚。期待雅诗阁优选能成为中国区业务的下一个增长点，为业主提供灵活性、易于转换和快速投入市场的契机，为住客带来更多沉浸式的入住体验。”

近年来，越来越多的长租公寓运营商嗅到了租赁市场的变化，不稳定的需求造成租期更为灵活，租户可选择增加，以及对性价比的追求，迫使租赁市场进一步“内卷”，一些长租公寓的租期正在变短。

目前从整个酒旅市场来看，其产品转型还是酒店集团做长租公寓较多，长租公寓大多仍在“长短租”结合上面尝试。但长租转短租并非简单的租期缩短，它涉及运营管理、成本控制、风险评估以及收益模型等多个层面的重构。如何让产品在市场脱颖而出，实现健康持续发展，是每一个长租做短租，短租做长租从业者的必要尝试。


雅诗阁作为凯德集团旗下全球最大服务公寓业主及运营商，自1984年推出全球第一家雅诗阁公寓以来，长期维持高速发展；业务范围覆盖40多个国家的220多个城市，旗下运营着包括雅诗阁、馨乐庭、lyf、奥克伍德、盛捷、雅诗阁臻选和雅诗阁优选等品牌在内的950多个物业。

雅诗阁以长住的服务公寓闻名，但在酒店市场的发展早已开始。近期，有消息显示，年初至今（YTD）雅诗阁已签约了 28 个新酒店项目，扩大了其在东南亚的酒店业务，这占同期雅诗阁全球签约量的一半以上。新加坡的奥克伍德豪景酒店公寓是继雅诗阁今年早些时候翻新后在东南亚的首家此类酒店。

最新增加的还包括 4 家 Somerset 酒店和 3 家 Citadines 酒店。此外，The Unlimited Collection 还在马来西亚槟城开设了两家新酒店。lyf 品牌还在新加坡增加了两家新酒店——上个月开业的lyf Bugis Singapore；以及目前正在开发中的 lyf Chinatown Singapore。

事实上，近些年雅诗阁在酒店板块一直动作频频，其物业资产多为收购而来。

2012年，雅诗阁收购了英国卡文迪什伦敦酒店。

2016年，雅诗阁信托以1.58亿美元收购美国纽约Tribeca的喜来登酒店。

2018年起，雅诗阁开始启动对印尼知名酒店集团塔姿亚酒店管理公司的收购计划，并于2021年完成重组，自此，雅诗阁新增Preference、Vertu、海睿思、狐度、也旅、FoxLite和POP!等七大品牌，业务范围也进一步拓展至中型商务酒店领域。

2019年，雅诗阁联手中东主权财富基金、卡塔尔投资局，斥资2.02亿澳元收购北悉尼第一高楼内一处拥有252间客房的酒店。同年，雅诗阁旗下的馨乐庭推出商务酒店子品牌——馨乐庭连心，布局商务酒店市场。

2023年市场消息披露，雅诗阁完成收购了海外两处豪华酒店项目，此次收购总价约合25.6亿人民币（2.75亿英镑）。分别是位于英国伦敦的The Cavendish酒店，和位于爱尔兰都柏林的The Temple Bar Hotel。

2024年1月，雅诗阁从基汇资本手中，成功以2.4亿新元（约12.9亿元人民币）的价格，收购了位于新加坡的Hotel G。

雅诗阁对酒店的定位就是承接商旅客的短住需求，自身的服务公寓也是其酒店的客源渠道之一。但服务式公寓市场规模的限制也让雅诗阁不得不布局酒店市场。前雅诗阁中国董事总经理陈志商表示，很多城市可以容纳500到1000家酒店，但是无法容纳超过50家服务公寓，“到了一定规模，很难说服业主在同一个城市再投资服务公寓，因为我们无法保证业绩。”

除了持续并购，雅诗阁也出售了不少核心酒店资产“回血”。面对高利率和房地产组合收益下滑的影响，房地产交易市场的谨慎情绪导致再循环交易放缓，凯德投资不得不持续调整其商业资产投资结构。

2023年，凯德雅诗阁信托又宣布将出售两家悉尼酒店，总价值为1.09亿澳元。这两家酒店均位于悉尼市中心以外地区，分别是Novotel Sydney Parramatta和Courtyard by Marriott Sydney-North Ryde。这一举措是雅诗阁信托进行资产重组的一部分，旨在优化资产组合。

今年3月，泛亚房地产投资企业Axe Management Partners宣布，已完成以107亿日元（约合7500万美元）收购凯德雅诗阁信托公司旗下在日本大阪的三家酒店资产。

对此，有业内人士称，出售核心酒店资产可能是为了那些进行升级翻新的酒店，或者是希望重新配置资金，包括偿还债务和为其他资产增值计划提供资金等。

事实上，与其说雅诗阁的“酒店梦”不如说是雅诗阁的“龙头梦”。雅诗阁的灵活混合酒店公寓模式旨在满足各种旅行者并适应各种住宿时间，吸引不同资产类别和不同地方的酒店业主和开发商，获得更多“蛋糕”。


其中，雅诗阁一直把中国作为重点市场，在中国市场布局花了不少心思。例如，在中国定位为奢华的雅诗阁，全球布局 76 家，其中 51 家位于中国，足见中国市场对其发展的关键作用。还有几年前收购的奥克伍德豪景和奥克伍德，全球布局 87 家，在中国有 16 家，具有很大的发展潜力。主力品牌盛捷，全球布局 124 家，55 家落户中国中高端的馨乐庭，全球布局 201 家，在中国仅有 55 家，被认为是极具潜力的品牌。

除了这些引进国内的品牌，雅诗阁针对中国市场需求开拓出“雅遇”和“雅院”两个本土化品牌，分别有 13 家和 7 家布局在中国。其他有关这两个品牌的相关信息，可以在《雅诗阁本土品牌“雅院”首次亮相，长租公寓迎来“轻资产”发展黄金时代！》了解。

此次，选择用三大集合品牌之一的雅诗阁优选来打开市场，也藏着雅诗阁的进一步拓展中国市场的决心。雅诗阁方面认为，集合品牌的存在，能够以一种不同以往的产品形式，促成雅诗阁与那些既想保留其项目独特身份，又希望获得专业的运营经验、全球分销体系和会员系统支持的业主们进行合作。因此，集合品牌是雅诗阁下一轮增长计划的关键之一。

同时，雅诗阁的目标也十分明确，盯上了国内的存量市场。正因该产品类型的存在，雅诗阁在翻牌能力上实现飞跃——公司已经构建了成熟有效的框架体系，可以使包括雅诗阁优选在内的一系列集合品牌在最优方案下实现快速翻牌，将物业尽早推向市场。

其实，这个“集合品牌”有点“软品牌”的味道。在进行品牌的特许加盟时，集团可为酒店业主提供与传统硬品牌类似的品牌影响力，且具有更大的经营灵活性，无需严格遵循统一的规则、政策和品牌标准。

比如国际集团中的万豪集团的豪华精选、希尔顿格芮精选、凯悦集团的凯悦臻选、雅高集团的美憬阁、洲际集团下洲至奢选等。国内集团中的华住集团的花间系列酒店品牌等。这些酒店在保持灵活机制的同时彰显酒店的独立个性，认为宾客选择该酒店是因为“酒店本身就是值得探索的目的地”。

软品牌诞生后的前十年，主要体现在高端和奢华档的酒店。但近年来，包括雅高、最佳西方和温德姆在内的这些公司都通过其新的软品牌向“中低端市场”迈进，反映出人们对提供非标准化、个性化酒店的中档价位住宿产品的需求日益增长。

存量市场作为未来连锁化的重要支撑，是当前酒店集团争夺的主要板块，推动雅诗阁优选或许也是雅诗阁轻资产战略发展的需要。数据显示，2024年第一季度，大型酒店管理公司的项目拓展中有近八成采用特许经营模式。而雅诗阁中国也将在延续委托管理合作模式的基础上，积极推出特许经营模式，与合作伙伴探索更多的灵活发展模式。雅诗阁透露，迄今为止，其超过80%的物业属于委托管理及特许经营模式，高于10年前的43%。

雅诗阁中国董事总经理黄伟民表示，雅诗阁将继续通过轻资产模式，不断深化品牌影响力和拓展中国版图，尤其聚焦发力一线、二线城市主力市场。雅诗阁原先计划“到2023年完成在华管理服务公寓达到6万套”的目标已经完成，又计划至2028年雅诗阁目标是中国市场再开业近百个项目，并协助公司总部完成全球年管理费收入突破5亿新元。

雅诗阁优选选择在这时进入国内市场，既是市场发展的需要，也是品牌方本身想要吃下更多“蛋糕”的需要。但是中国酒店市场在疫情之下存量竞争激烈和经营承压也是既定事实，若雅诗阁在酒店市场加速扩张，也势必需要在扩张手段、商业模型、管理模式、经营策略和产品服务配套等方面做出能够与国内国际知名酒店品牌竞争的差异化。

随着消费结构快速升级，体验式消费需求的日渐强烈，酒店、公寓也在释放出重要的市场信号。酒店资深玩家进军公寓，长租公寓玩家试水酒店。在这场混战中，各方英雄又拿出了什么“法宝”？

首先，一个最明显的趋势是“服务式公寓+高端酒店”越来越多。事实上，国际酒店品牌做公寓的历史由来已久，如万豪行政公寓、喜来登公寓、瑰丽府邸、丽思卡尔顿公寓、凯宾斯基公寓等等多与其酒店物业共同抱团。近年来，不少酒店+服务式公寓双品牌的项目接连签约落地，也在说明各大酒店集团想要长租、短租两条腿走路的决心。在新的租赁市场趋势下，无论是长租、短租、还是长短租产品的出现都是为了迎合消费需求出现的。

一方面，可以更精准地捕获市场需求，实现品牌之间的双向客群导流。比如上海国际邮轮港壹棠服务公寓和上海伊敦康得思酒店。分别定位于亲子旅居度假公寓和高端时尚度假酒店，可以满足不同目标客群的租住需求。一方面，服务式公寓与高端酒店共享设施、服务进一步降低运营成本，提升服务式公寓的投资属性。

其次，开始押宝高端。酒店方面，虽然中高端酒店市场是众多投资者关注和投资的热点领域，但高端酒店市场也已经打响。希尔顿表示，预计在未来几年内，华尔道夫及康莱德两大奢华品牌在华酒店数量将实现翻番；德胧旗下的开元名都、君亭旗下的君澜、锦江酒店（中国区）的丽芮等高端酒店品牌，在近两年中也被不断加码。

公寓方面，近几年，内外资都显露出“加码”高端长租公寓的动作。像博枫、领盛、睿星、铁狮门等众多国际知名投资机构，纷纷聚焦一线城市及强二线城市核心地段优质资产。如最近万科旗下高端公寓品牌富瑞斯突然传来多家门店即将开业的消息，侧面透露出万科泊寓对高端市场的加码，长租公寓品牌逐渐“升级”。

再者，商业求变，多模式灵活迭代。无论是酒店做公寓，还是公寓做酒店，其采用的模式多为以下两种：

一方面，将当前的目标着眼点更多放在打造标杆产品、升级服务与配套、建立竞争优势而非创造利润上。随着不断增多的玩家、日益激烈的竞争，又在酒店和公寓细分赛道之内催生出更加错落的产品图谱。新品牌的不断涌现就是产品正在不断细分的证明，各方参与者都在尝试从品牌定位、产品设计和运营上形成差异性、稀缺性乃至唯一性。

比如“将服务式公寓带入四合院”的北京东四78号精品公寓，“皇城根下”的强势区位优势，天然的老民国建筑调性，中西复合的产品设计，加上只有14套房的精致体量，将产品稀缺性和差异性推向了Max值。

另一方面，酒店和公寓边界日益模糊，向更多用户群体渗透。以Z世代为主的新兴消费力量正在崛起，他们追求悦己、热爱多元、渴望新奇，单一的产品属性已无法满足他们对生活环境的向往，居住的品质感、度假的惬意感、多元的丰盛感，越来越成为人们追求的目标。传统租住和公寓产品之间的界限正在逐渐被打破，一个很明显的趋势是：休闲娱乐化。

如华侨城·欢乐天际文旅公寓群除了做到多元一体，变成有温度、无距离的城市微度假，还有各种丰富的复合场景，可供业主自主再造，形成功能百变的灵活资产。还有上面提到的上海招商伊敦项目，还有绿城·丁香公寓表示近期推出了休闲度假型的公寓产品都在向“去酒店化”趋势转型。未来，将居住、娱乐、文化、艺术、度假、饮食、购物、办公、社交、服务等多样功能聚合在一个综合体里的一站式生活圈，减少了资源享受的时间成本或将是大势所趋。

可以说，无论是公寓做“短租”，还是酒店做“长租”，其本质都是实现收益最大化的投资组合。投资者考虑如何搭配服务式公寓和全服务式酒店的业态类型，要看所在市场与产品的适配性以及消费群体对产品的接受度。

综上，对于雅诗阁来说，其在中国已有成功的服务式公寓运营经验，让此次选择酒店进军市场来说是必然。但需要注意的是，酒店和服务式公寓的管理运营仍有差别，且如何避免水土不服也是个大问题。本土酒店市场和公寓市场发展迅速，但仍未饱和，未来还将有更多企业“跨行”而来。就像围城，城外的人想进来，城里的人想出去。如何发挥好“长”与“短”的优势，还需要品牌亲自尝试。

9月30日，据文化和旅游部消息，今年，入境旅游快速恢复发展，1-7月全国各口岸入境外国人1725.4万人次，同比增长129.9%。文化和旅游部全面研究全国31个省（区、市），特别是76个重点旅游城市发展入境游面临的问题，以主要口岸城市为枢纽，连通节点城市，打造入境旅游精品线路，形成各省（区、市）区域联动，通过点、线、面相结合，逐个打通入境游发展过程中的堵点和难点。我们联合相关部委持续优化签证和通关政策，推进国际航班加速恢复，改善支付便利化水平，提升入境旅游综合服务质量，推动中国旅游的国际热度不断地提升。

本文转载自公众号：次方点评，作者：CC、SOSO   浩华数据显示，2023年中国大陆地区中端及以上品牌酒店总签约量达972家，其中中端酒店是签约主力军，签约量达687家，占总量的71%。地产红利褪去后，提供有限服务的中端酒店产品，因其更具可盈利空间的投资模型，成为投资市场热门。   从消费市场看，中端酒店不仅是签约主力，据STR数据也可看出，中端酒店运营业绩也异军突起，表现优异。   站在酒店投资人的角度，目前投资中端酒店有哪些机遇和挑战，如何投资一家赚钱的中端酒店？  

本文转载自公众号：空间秘探，作者：余文婷   历时两个月的暑期旅游旺季早已落下帷幕，回首复盘我们可以发现，大众追求深度体验的趋势更加明显，体验消费价值凸显，优质文化产品成为大众选择旅游目的地的重要指引，传统历史文化名城成为热门旅游选择，优质文化已然成为旅游“风向标”，主打深度文化体验的文化度假主题酒店也要藏不住了！   雷迪森庄园品牌始创于1999年，是雷迪森集团的文旅创新的主力品牌系列，旗下系列产品凭借绝佳的地理选址，独特的主题文化氛围塑造，丰富的客人体验类活动设计，在众多酒店选择中脱颖而出，受到了市场与业内人士的诸多好评。   01

本文转载自公众号：空间秘探，作者：林修 近日，已经闭店升级一年的上海静安宾馆宣布今年年底将完成改造并试运营。改造工程完成后，静安宾馆将恢复其原名“海格公寓”，转型为高端服务式公寓，不再作为宾馆运营。近观近两年住宿租赁市场，酒店改公寓、酒店改写字楼、写字楼改公寓等物业被改造事件频频出现。在物业改造过程中，需要注意哪些因素？ 01 静安宾馆 变身海格公寓 近期，上海静安宾馆对外宣布，上海静安宾馆焕新升级工程预计2024年年底工程将全面竣工并启动试运营，目前，施工进度已达到70%。宾馆方面强调，经过此次改造，静安宾馆将以全新的面貌亮相，整体布局亦进行了彻底的更新。 据了解，自去年八月起上海静安宾馆便暂停营业，进行全面升级改造。工作人员透露，此次改造在保持原有建筑风格的基础下，对静安宾馆进行了全面的焕新升级。改造工程完成后，静安宾馆将恢复其原名“海格公寓”，转型为高端服务式公寓，不再作为宾馆运营，共设有62套不同面积的高档公寓。 对于此次改造，工作人员表示，这座始建于20世纪20年代的西班牙风格老建筑，多年来历经多次修缮，想要在保持建筑原貌的基础上进行改造是一件比较困难的事情，但是他们会尽全力从外立面到部分内部结构都保留它的原貌，恢复它原来西班牙建筑的风格。
为了在保护建筑原貌的同时达到改造目标“修旧如旧”，去年12月改造工程启动前，静安宾馆邀请历史保护专家对部分损坏的墙体进行修复研究。最终确定1934年大楼建成时的外观颜色为棕色水泥砂浆拉毛的原始色调。如今，历经近十个月的施工，宾馆的白色外墙已经被这一历史色调所取代。

同样被改造的还包括静安宾馆门前的花园，除了保留6棵古树名木外，花园草坪进行全面翻新，打造全新水景。未来，原本封闭的“香榧花园”将转变为一个开放的口袋公园。

值得一提的是，上海第一家正宗法式面包房——静安面包房，受改造影响暂时迁移至马路对面照常营业，待改造完成后，便能回归原址继续营业。遗憾的是，改造升级后的“海格公寓”不再提供餐饮服务功能，想吃到静安宾馆曾经闻名沪上的主打菜品“水晶虾仁”也得去往别处。

曾经多次接待过众多国家元首，政府首脑及政要的上海静安宾馆蕴藏着值得回味的历史典故和文化故事，也走到了发展的新节点。事实上，近两年有不少“老酒店”纷纷开始自我升级改造，以适应时代变化。暂别，或许为了更好地遇见。


从当前房地产市场来看，有大量已经建成的商办建筑需要被去化。自商改住政策逐步放开以来，商改住、商改保类项目已经遍地开花，其中比较受关注的住宿租赁市场的改造，出现了以下四种主要改造方式：

酒店改公寓。近两年，酒店在公寓方面动作频频，除了推出自有公寓品牌、尝试长短租结合等，直接将物业改造成公寓的也不少。2023年，美国范围内酒店业改造达3.4万套。其中，酒店转公寓项目占比最大，全年交付4,556套，比前一年增加超过1,000套，超2023年全年长租公寓改造量的三成。国内市场也早已有酒店改公寓的案例，长租公寓刚兴起的时候，城家、朗诗寓都曾盘活老酒店“变身”长租社区。2023年末，北京市海淀区海新域城市更新集团也将西四环北路的快捷酒店改造成为167套海星人才公寓。

有数据显示，2023年，在酒店改造成公寓的项目里，中端酒店占60%。相较于高端酒店和经济型酒店，中端酒店的户型结构与公寓更相似，能够大幅度缩短改造周期，快速地投入使用中，降低风险，这或许也是中端酒店成为被改造“主力军”的重要原因。今年年初，铁狮门集团旗下上海晶耀庭酒店有限公司以3.6亿元收购上海市杨浦区五角场智选假日酒店及2层停车场，并将翻新该酒店、打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓。

酒店改酒店。一方面，不少酒店因建设较早、装修过时、服务设施逐渐老化不能满足市场旅居产品的要求，唯有经历一场大刀阔斧的变化，才有与时代对话的可能。

2022年，已有36年历史的上海华亭宾馆发布歇业公告，并将展开装修改造计划。作为上海改革开放以来第一家中外合作管理的国际性酒店，华亭宾馆是当时为数不多的高级酒店，也是国务院1978年批准建造的全国6大酒店之一。今年6月，上海天鹅宾馆宣布开启综合改造项目，致力于打造全新的商务精品酒店。上海天鹅宾馆于1987年6月开业，前身为上海天鹅信谊宾馆，是上海首批涉外三星级酒店。然而，近些年来曾经“洋气”的它也被标上了“设备老旧”“服务落后”的标签。这些改造升级的酒店希望通过短暂的停业，休养生息，以更当代、更未来的面貌，来迎接新时代的行业风浪。

一方面，合同期满“老酒店”退出，“新酒店”接手也是“酒店改酒店”的重要原因。以希尔顿集团为例，作为最早在我国落户的国际连锁五星级酒店之一的希尔顿酒店，在2017年底因管理合同到期，而宣布撤牌运营了29年的上海静安希尔顿酒店。今年九月，阔别七年的希尔顿酒店及度假村宣布将重新回归上海市中心，接管原来的上海日航饭店，翻新后重新运营。而上海静安希尔顿酒店在希尔顿集团撤牌后由锦江集团接手，现如今改名为静安昆仑大酒店。

写字楼与酒店之间“相互切换”。如上海绿地万豪酒店早于2022年被绿地摆上货架拍卖，并在2023年12月以总价14.88亿元被国资企业北京银行接手，同时北京银行表示计划将酒店改造为总部办公楼，不再作酒店使用；同年，位于江西南昌的教育出版社主楼及副楼，决定通过线上路演，公众号推荐等方式，进行网络竞价以达成整体出租。出版社因其位于滕王阁旁，是绝佳的观景位置，在经过137次报价后，希尔顿集团才成功承租，目前该出版社已经转型升级为希尔顿花园酒店。

但写字楼注重办公效率和空间利用，而酒店则更注重利用空间来容纳客人、餐厅、会议室等设施。酒店与写字楼看似可以相互之间随意切换，实际上写字楼和酒店的结构设计存在很大的差异，各有侧重点，这也成为改造过程中的难题之一。

写字楼改公寓。根据RentCafe最新的存量物业盘活利用报告，美国长租公寓未来潜在供给中约37%（45,000套）是由办公楼改造而来，办公楼改长租公寓的项目供给在2021年至2024年间增加了四倍，这一趋势在华盛顿特区、纽约市和达拉斯最为显着。

国内市场来看，商改住政策的放松与保障房市场的发展，让商办资产的盘活有了更丰富且相对稳妥的途径。部分房企为了降低经营压力，开发公寓产品成为开发商的首要选择，还有部分项目在写字楼主体已经建好后更改规划，将写字楼改成公寓出售。其中，拥有大量商办资产急需去化的国央企成为写字楼改公寓项目的重要核心，商改住项目中越来越多。去年，深圳市属国企深圳环境水务集团，则拿出了自有物业——水务集团南山大楼办公楼，携手万科泊寓改造成了环水泊寓·生态软件园店，提供204套品质公寓房，成功盘活一批资产。

然而，写字楼改造为公寓，并不像酒店改造公寓那样“简单”。“商改住”公寓还存在诸多安全隐患，写字楼和公寓是完全不同的两个产品，规划设计方面存在诸多差异，水管、电线分布均有不同，而“商改住”公寓基本是在原写字楼建设好的主体上，临时更改水电的排布，导致多数“商改住”公寓的水电在使用时会经常出问题。

不在挣扎中消亡，就在拐角处逢生。随着经济发展，无论是从消费者的体验层面，还是业态需求，商业空间正在“长高”。不难发现，“改造”的实质，其实是对其存在的方式进行重新定义和转变，也折射出当今市场的发展需求。

伴随着需求端的爆发，供给端亦出现更多优质的待售资产除市场化退出外，通过法拍流入市场的资产也逐渐增多。有数据显示，酒店、长租公寓业态在2023年的成交已表现出明显的放量上涨。

其中，酒店物业改造成其他业态成为新趋势。据仲量联行统计，自2014年至今，作为国内主要的酒店投资交易市场，北京和上海超过40%的酒店资产在出售后改造为其他资产业态，例如办公、长租公寓，或集合各类业态的商业综合体。

未来，随着公募REITs的推进，住宿租赁市场将迎来更多长期资本，物业流动、改造速度加快。从当前市场来看，酒店、长租公寓、写字楼等商业地产被“改造”可能受以下两个方面影响。

其一，激活存量资产，实现资产最大价值化。近两年，随着经济进入周期性调整和房地产市场的全面调控，全国各类存量资产不断增加。一二线城市，大量核心地段的办公楼、商场物业，以及城市周边的产业园区亟待盘活，各地政府和企业希望依靠物业的改造或扩建，创造更多优质的增量空间，实现资产的提质增效。

其中，手中拥有庞大的后勤物业资源（土地、酒店、办公楼等），资产规模远超万亿，且存在不同程度空置的国企成为“改造”的主力军，鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房。根据克而瑞统计，目前全国范围内已有超过100家国企积极布局租赁市场。

例如，今年8月温岭新城区人才公寓项目宣布开工建设，计划将原富日酒店改造成213套公寓，预计将于明年5月建设完成。今年，温岭市已建设筹集保障性租赁住房项目45个，计9529套（间），其中利用存量用房转化的23个，计2714套（间）；建信收购空置6年已久的上海虹口区轻工国际大厦，将其改为长租公寓，以市场化方式盘活存量资产。

其二，优化配置，主动迎合市场转型发展的需要。仲量联行调查发现，在面临改造的问题中，有50%的受访者表示，是由于硬件设施老旧导致运营业绩不达标；有35%的受访者表示，主要是由于部分空间使用率低；31%的表示设计概念和风格过时，影响项目在竞品中的竞争力。在消费群体的消费理念、消费行为模式发生深刻变化下，商业地产企业发展模式开始从大规模增量开发向存量精细化运营转变，打造符合年轻客群消费需求的业态空间及服务内容，提升经营管理能力，获得更多增益。

如位于香港红磡附近的原珀荟酒店，于今年9月被中原集团旗下的中原投资以1.8亿元收购。集团方表示，参考他们在英国和美国等地投资学生公寓的经验，大学生普遍愿意支付较高溢价，承租邻近校舍的住宿。因此，公司计划投资2000万港元对珀荟酒店进行翻新，打造学生公寓。预计改装完成后，每个房间可以提供两个床位，总共可提供150个床位，统计下来平均每个床位的月租约8000港元，扣除运营成本后，该投资的净回报将达到4%。

在市场的需求下，“改造”是一个绕不过去的问题。它不仅是为了更新旧事物，避免被淘汰，更是为了适应不断提高商业价值。物业运营者不仅需要保持物业硬件状况的良好，并适应新的审美偏好、新的消费趋势，在业态结构、品牌组合、主题打造、活动运营上不断为消费者创造惊喜。

近年来，随着地产行业发展速度减缓，增长红利骤降，商业地产行业的船头已经开始从增量市场逐步向存量市场的方向进行调整过渡。据相关研究显示，即便是在区域有一定优势的标杆购物中心，也需要在开业后在一定周期内进行大规模调改升级，保持项目活力和竞争力。那么，在改造过程中需要注意哪些问题？

首先，需要针对不同需求，对建筑重新规划与设计。不同性质的物业的建筑空间设计规划具有差异性，如写字楼和酒店的结构设计存在很大的差异。酒店需要更多的空间来容纳客人、餐厅、会议室等设施，而写字楼则更注重办公效率和空间利用。物业在改造过程中，可能需要拆除非承重墙、加固结构、增加电梯和楼梯等设施，以满足不同性质的使用需求，会涉及建筑结构的改造。

今年4月，纽约最大规模的“非改居”项目入市，引发市场关注。这次改建的物业——The Pearl，位于纽约市的心脏地带，将20世纪70年代建成的办公塔楼，改造成高30层、拥有600余间多户型的豪华公寓楼。改造过程中，办公楼的基本结构——窗户通常不可开启，而居住公寓则必须装设可开启窗户——这些改造需求成为绊脚石。

The Pearl项目中，开发商对内部结构进行了巧妙的设计——关闭并重新规划了远离窗户的区域；增设了设施层；并在顶部额外增建了几层，用以布局价格更高的顶层阁楼。通过这些巧思，改造后的The Pearl，3000美元的开间和10000美元的豪华顶楼公寓一应俱全。

其次，需要按要求办理消防验收。消防审批是商业物业改造过程中的关键环节，其标准与要求因地区而异。就例如上海虹口区对于一些商业物业改造成酒店或者公寓就很难通过审批，而其他一些区域对此类的审批就相对宽松。这就需要投资者需充分了解并遵守目标区域的相关政策要求，确保项目设计方案符合当地规定。

同样需要注意的是，在通过消防验收之后，如果物业场所进行了扩建或是改建，同样需要重新申报消防手续。反之，这就属于违法行为，会被勒令歇业整改。此前，曾有投资人在老旧物业改造酒店过程中经历过相同情况，只能将开业时间一拖再拖，产生了额外的成本。

再者，选择合适的“品牌”。商业的调整不能一味地求新，一定是主动而非被动迭代，实现提质改造。基于原场“品牌”，对比新定位，加以分析，适合者可进行保留，通过位置替换、店面升级等方式，使之和新的定位进行匹配。当然，一定要有新的“东西”进入，可以是增加零售、跨界合作、会员模式焕新等。

如由原先超人气的滴水湖皇冠假日酒店改造而来的上海滴水湖洲际酒店，独特的花瓣型外观被保留了下来。升级改造后，80%的客房设有游轮式的观景阳台及宽敞的休息区，充分营造了度假氛围感。浴室配有超大观景浴缸，独特的黑色也别出心裁。胶囊咖啡机用的是法国进口LOR，选用全套Byredo  洗护用品，迎合年轻而时髦的度假风潮。

最后，兼顾投入成本与效益产出的平衡。考虑到在营限制、预算限制和时效限制的情况下，许多改造未必有条件覆盖整体的区域和全面的事项，物业投资人在启动改造工程前，对拟改造的建筑进行全面评估，对回报率进行测算是十分有必要的。同时，改造期间无收入，成本压力大，需要项目持有方有着较高的资金实力和对投资回报有耐心，这也对物业投资人提出了要求。

综上，城市发展与企业转型需求叠加共同推动存量时代的来临，写字楼、酒店、长租公寓等物业在经历一番“改头换面”后，变成重新链接人们“善变”的需求和生活方式。归结到底，存量改造中无论是升级还是换代，无论是改造还是重立，所追寻的都是激烈竞争下的“消费需求量”。值得酒店、公寓、写字楼等物业投资人注意的是：改造不是简单的翻新，警惕“无效改造”！

本文转载自公众号：酒店评论，作者：黄鹏 一些开业多年的奢华酒店似乎处于一个迷茫期，曾经引以为豪的硬件、软件都落后了吗？ 自己被喜新厌旧的消费者抛弃了吗？ 不论是居安思危还是卧薪尝胆，部分奢华酒店都应该思考要如何才能重获消费者的芳心。 奢华酒店经历了1950s—1960s年代“行宫”国宾馆式的发展、1970s—1980s年代国际品牌模仿期、2000s—2010s年代地产主导期，到2020s至今的新选手入场时代，一部分奢华酒店屹立于中国酒店发展史中十几二十年，若因循守旧于过往，跟不上时代发展，自身硬件“老旧”、产品“固化”却又自视清高，则“资深”似乎带了一点讽刺的味道。 部分建设年代较早、经营时间较长的奢华酒店，应该审视一下自己，是“人老珠黄”还是“风韵犹存”？是“明日黄花”还是“历久弥新”？是“百尺竿头更进一步”还是“泯然于众人”？这些曾经辉煌的奢华酒店，如何“东山再起”或者“因势利导”，不仅缓解客群的“审美疲劳感”，而且让“年代感”演绎出“新鲜感”？以下结合行业同仁们的经验与大家探讨一二。 建立与客户群体的紧密连接并保持交流 不想自己被后浪拍在沙滩上，酒店务必保持有新鲜的产品和内容来吸引并留下消费者，这里的消费者包括自己几十年的粉丝或者对自己完全不认识的新朋友。所以酒店首先要深入了解目标客户群体的需求和偏好。

目标客群，十年，二十年，他们发生了哪些变化？十年前单身、雷厉风行的商务客人，二十年后拖家带口地来入住酒店，他们的诉求发生了哪些变化？同时对于现在越来越追求“度假感”“去班味”“松弛感”的商务客人，一板一眼的商务服务产品是否还会被青睐？

洞察客户需求可以通过市场调研、客户反馈和行业分析来实现。

奢华酒店的“管家服务”也是酒店随时听取客人需求的渠道之一，笔者曾就任柏联温泉度假村集团 CEO，柏联酒店集团是国内顶尖的奢华度假村集团，他们的客户群体对于个性化定制服务有着极高的需求。因此，该酒店集团推出了“私人管家服务”，为客人提供全天候个性化的服务，包括行程安排、餐厅预订、度假建议等一站式服务。

私人管家可以随时听取并及时满足客人的个性化需求。随着客户的成长以及新客户、新诉求的不断出现，这都对奢华酒店的“私人管家”岗位提出了更高的要求，奢华酒店既要保持这个岗位一些“古老”的优良传统，又要与时俱进满足宾客的各种新诉求。所以“管家服务”的质量提升应该是奢华酒店总经理案头重点督办项目。

变“废”为“宝”，重新打造独特性

奢华酒店的定位，使其在筹备、设计期，就更加考虑自身的独特性甚至追求唯一性，有些拥有独一无二的自然景观，有些是大师的建筑手笔，有些是高大上的服务产品。

“容颜易老，青春易逝”，尤其对于一些曾经拥有风光无限硬件的奢华酒店，如何利用自己的“历史”讲出新故事，如何让那些看似陈旧落后的硬件反而成为酒店的独特性、唯一性？

IMAGO意象空间资深合伙人，总建筑师鲁杨分享道：人并非对所有“审美”都会产生疲劳。真正的美并不因时间的流逝和时代的变迁而显得过时与无聊。比如怀旧与乡愁是一种经典的审美情感与审美倾向。关键是酒店“美”的本质是什么？

酒店作为一个旅途的驿站，生活的容器，想传达和分享给客人的“美”是否准确、自然、和谐、融入。十几年前审美眼光下建造的高端奢华酒店，既然“高端奢华”，当年必然代价高昂，如果出现了“过时”问题， 首先应该尊重其“过去时代”留下来的印记，思考这些印记哪些可以传承，甚至哪些要去加强形成特色，哪些是完全需要摒弃的。这是更新修缮提升其软硬件设施与装饰层面的核心。应视酒店如一个生命体，切实地将设计更新与优化提升运营内容模式结合，比如拥抱新科技或是适当融入当代艺术，彰显个性，丰富其内涵灵魂。无论加减乘除，都需因地制宜，使酒店整体健康充满活力。

同时需要注意，部分场景会让人产生“审美疲劳”，是因为设计者对“审美”刻意的追求与表达，这种“审美”容易偏执于装饰与堆砌。至今，显摆和过度表达的“审美”依然是酒店设计主流，认知局限导致大部分决策人及设计师还在不断重复这种易疲劳的审美演绎，目前单纯对新鲜与猎奇的追逐更加快了此类“审美”风格的迭代。

所以奢华酒店在更新中切不可舍本逐末，放弃自己久经沉淀中的优势，过分追求“新奇特”。

瓯璞主理设计师胡娉首先分享了建筑设计大师王澍先生采访中的一句话“其实多少年来，当地建筑就差不太多……”，目前看到的这些奢华酒店所呈现的审美，是曾经经过市场调研，由评估机构认可的。所以，当奢华酒店在面临新机遇的情况下，比起大动手术，不如注入一些“新鲜血液”以迎接新的客人，比如结合“碳达峰”“碳中和”的评估标准，让酒店更绿色，比如与当地城市发展、文化进步做更深的链接，目前很多奢华酒店与博物馆做的定制活动达到了很好的效果。

泰国 LEO DESIGN 中国区项目总监卢康认为：室内装饰艺术发展经历了繁简更替的若干阶段，每个阶段审美都有新的市场需求。目前中国大陆的奢华酒店大部分建造时间在十几年前，那个时代的奢华酒店注重夸张的空间和繁复的装饰，喜欢过分的“满”，营造大气豪华的酒店氛围。

存量奢华酒店大部分需要更新，如果小改则在保留原有空间布局的前提下去繁存简，让空间放空，尽量隐藏装饰的痕迹，通过灯光、家具、花艺和艺术品等元素增进触摸感，烘托亲近氛围。让空间里面的“人”成为主角，这是很多老派奢华酒店容易忽略的一点。只有行走的人成为不可或缺的因素，人可以近距离感知酒店存在的文化属性，才有可能切身感受到空间带来的附加魅力。

同时他强调新鲜感的营造不单是装饰设计问题，更多是一个市场问题。可以从跨界入手，利用酒店宽绰和多样的空间优势，寻求商业联手，酒店品牌和联名品牌通过各自的优势为对方赋能，实现1+1＞2的市场反响，每一次跨界对象的更换都意味着新的元素注入，常做常新。

他也指出大家对于奢华级别酒店没有以前那种仰望的视角了，奢华品牌保持自己独特的DNA是非常关键的手法。酒店装修设计的同质化非常严重，如果没有品牌的那份独特调性，如何“历久”？只有把品牌DNA通过空间、服务、视觉不断放大，让客户从心里认可且认为选择这个品牌是自己生活和品位的体现才能真正意义上不断“弥新”，所以奢华品牌更多地要在品牌建设上下功夫。

笃行不怠，持续推陈出新

奢华酒店一直以自己的优质、极致服务为自豪，竭尽全力为客人提供顶尖服务是奢华酒店对自己一直以来的要求，但消费者越来越“见多识广”，也对一直接受到的服务产生了“免疫”，奢华酒店需要不断求变求新，力求用文化内涵、品质服务重新赋予消费者“新鲜感”。

区别于传统以销售客房为主的做法，柏联酒店独树一帜地按照春夏秋冬四季结合当地的资源推出了沉浸式的季节度假产品，将最值得推荐的当地美食、美景、文化设计为精品体验产品，给宾客带来了不一样的体验。

在酒店亲子产品同质化严重的困局中，广州四季酒店融合了跨界 IP 小王子，打造出了沉浸式的亲子客房，产生了轰动效应并取得了骄人的财务业绩，引得亚太区内各家四季酒店纷纷效仿。

个性化也是奢华酒店客群的一大诉求，目前奢华酒店的定制化体验项目也越来越丰富：以往的私人导游升级为带宾客游览对酒店客人独家开放的景点，让消费者体验到尊贵感；私人SPA体验升级为个人身心灵智等全方位的康养服务；私人厨师定制服务，从大厨上门升级为顶级厨师和侍酒师现场的创新演绎，唯一且不可复制。这些项目根据客人的需求和喜好量身定制，使客人感受到独一无二的服务和体验。

在奢华酒店保持产品创新方面，酒店团队的重要性也不言而喻，酒店应该鼓励团队成员来自不同的背景和领域，促进多元化思维和观点交流。多元化团队能够带来更广阔的创意空间和创新视角。多元化的团队也要尽量囊括不同年龄层的成员。在一个 60 后眼里异想天开甚至稍显“幼稚”的想法，谁又知道不会是 00 后喜闻乐见的“菜”呢？还要努力在团队中建立积极的创新文化和氛围，鼓励员工提出新想法、尝试新方法，给予适当的奖励和认可。同时鼓励团队成员参加行业会议、培训课程和工作坊，不断学习和更新知识，如果不学习，恐怕一个新梗都会丈二和尚摸不到头，又如何引领潮流呢？

曾经多少时尚潮流发源于奢华酒店，当下仍有很多起源于奢华酒店的服务被人们津津乐道，不管潮流是否会轮回，具有一定历史的奢华酒店更要珍视自己文化的积淀与品牌的培养，不管是不是“老瓶装新酒”，奢华酒店应该满足目标客群内心的根本诉求，在风云变幻的市场环境中，稳扎稳打，求变中保持自己独特的个性以及与消费者的紧密连接。

感谢IMAGO意象空间资深合伙人及总建筑师鲁杨、瓯璞主理设计师胡娉、泰国 LEO DESIGN 中国区项目总监卢康对本文提供的真知灼见。

本文作者职务：中瑞酒店管理学院客座教授

本文转载自公众号：空间秘探，作者：邹新 近日，成都市锦江区春熙路街道办事处联合多个部门共同召开“泰华公寓现场沟通会”。泰华公寓几十名业主代表激动地讲述了小区因“廉价非法旅馆泛滥”所带来的种种矛盾。当下，泛滥的“住改商”让大量的民宿变成了“民诉”。民宿旺季遇冷，问题到底出在了哪里？当民宿市场的发展进入瓶颈期，民宿主理人们又该如何书写“自救指南”？ 01 泛滥的住改商 民宿变“民诉” 近日，成都市锦江区春熙路街道办事处邀请锦江区文体旅局、区住建交局、区规划和自然资源局、区市场监管局、区应急局，以及公安分局、区消防救援大队等部门相关人员，共同召开“泰华公寓现场沟通会”。 沟通会现场，泰华公寓几十名业主代表激动地讲述小区因“廉价非法旅馆泛滥”，每天大量不明身份人员进出占用电梯、产生消防隐患的种种情况。部分业主还透露，泰华公寓每日往来陌生人数量庞大，这些人不仅乱扔垃圾、烟头，还有部分试图开住户门锁，甚至已经导致了部分住户被盗。 泰华大厦位于成都市中心盐市口，修建于1995年，1到8楼为商业属性，8楼以上皆为70年产权住宅，即泰华公寓。近年来，公寓内“民宿”和“小旅馆”的数量屡添新高。据不完全统计，小区共有住宅208户，仅有110户用于业主自住或租住，剩下的住宅除出租办公或作为仓库外，全部变身为导致小区“民诉”不断的民宿。
泛滥的“住改商”让民宿变“民诉”的情况普遍存在。除泰华公寓外，成都市武侯区新南门万高都市欣城小区业主的“云投诉”也引起了大众的广泛关注。小区业主吕先生透露自己所在的小区“住改商”问题严重，民宿与小旅馆泛滥。据业主和物业共同调查统计，小区共有住宅184套，截至8月28日，民宿和小旅馆已占53套，办公房有37套，某单位食堂1套，剩余90套才为业主自住和正常出租。

不仅如此，上海市浦东新区麦冬路88弄悦城小区的多位业主也反映，由于小区紧邻海昌海洋公园等知名景点，不少“二房东”开启“批量租房”模式。民宿在小区内如同雨后春笋般不断涌现，而由此引发的“安全隐患”和“扰民之忧”，让业主们饱受困扰。

多家小区业主“集体投诉”的现象反映了一个普遍存在的问题，即在城市民宿遍地开花的背景下，它的监管和规范依旧存在着巨大的空白。甚至可以说，不少城市民宿可能处于一种“私下”交易的状态，并未真正作为一种业态和“生意”得到法律的规范。这不仅直接导致了“民诉”与民宿并存，还使得民宿消费者的权益保障面临着巨大的挑战。

近年来，城市民宿乱象丛生，无证无照经营现象突出，平台入驻来去自如，且平台监管软弱乏力，经营者与业主矛盾层出不穷。一些地方甚至造成直接冲突，酿成重大舆情，这些都直接导致了消费者在选择民宿时的谨慎态度。


在城市飞速发展与乡村振兴的双重驱动下，民宿算得上是近年来国内旅游市场增长最快、普及最广的新业态。相关企业注册数量的持续性增长与注册地址的多样化无一不表明，民宿正在全国范围内遍地开花。据企查查数据显示，今年前8个月新注册民宿相关企业6.97万家，同比增长18.11%，甚至全年注册量有望突破10万家。

然而，尽管民宿全年注册量高歌猛进，民宿行业遇冷，却依旧成为了今年暑期旅游市场业内人士默认的事实。大量民宿业主发帖表示，明明是旅游旺季，民宿单价却是平常的半折。不仅如此，虽然民宿价格“腰斩”，但随着客流的大幅减少，大量曾经爆火的民宿依旧“满房率”堪忧。种种现象不禁让人发问，民宿市场到底怎么了？

回顾民宿的发展历史可知，早期的“民宿”只是一种当地居民将自己家的闲置起居室出租给游客的住宿设施。主人参与接待, 为游客体验当地自然、文化与生产生活方式提供帮助。但随着民宿的逐渐发展，其定义也不断变得完善，即在原有的基础上增加了许多限定条件，使其与传统的酒店进行区分。例如，民宿作为副业方式经营，在经营中更加强调住宿的环境、服务品质、与当地的互动程度以及个性化的体验等。

2003年“家庭旅馆”这一概念被引入中国，家庭旅馆的出现缓解了旅游旺季住宿的紧张困境。当2010年上海世博会来临，家庭旅馆成为了重要的游客接待设施。在我国丽江、厦门等地，家庭旅馆已成为当地的一大旅游特色，投资家庭旅馆也成为行业热点。“洋家乐”等特色民宿受到了市场的热烈欢迎，民宿市场在各大特色民宿“被看见”的过程中逐渐升温。

据调查报告显示，2014年第2季度在线客栈民宿预订市场规模达到1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3%，远高于在线酒店预订市场整体35.8%的同期同比增速。其中，高达66.3%的在线酒店用户同时是非标准化酒店预订用户。截至2018年11月，我国大陆民宿在去哪儿网平台注册量总数达153217家。

不仅如此，文旅部、发改委等十部门于2020年联合印发《关于深化“互联网+旅游”推动旅游业高质量发展的意见》，明确提出在确保房屋安全的前提下，推动“互联网+旅游民宿”规范发展。政策红利在这一关键时刻也为民宿市场注入了强大的动力。

政策利好，民宿注册量一路高歌猛进，民宿市场的繁荣似乎已经成为了既定的事实。然而，当爱彼迎于2022年5月宣布退出中国大陆市场之际，中国民宿市场似乎在悄然间发生改变。

在互联网高度发达的当今社会，风往哪吹商家们就习惯往哪跑。“狂飙”的民宿注册量给民宿市场穿上了华丽的外衣，“蛊惑”着大量的民宿主理人沉溺其中。在“低门槛”和“高回报”双重标签的加持之下，似乎人人都可以用“一间房间”轻易的在民宿市场分一杯羹。

不过，最新数据显示，民宿行业在2024年五一假期的平均入住率为64.1%，低于2023年的65.7%。平均房价也显着下降，从499.4元降至414.1元，下降幅度达到17.1%。旅游旺季依旧难以“回温”的民宿市场，真的进入瓶颈期了。


事实上，频繁引起“民诉”的民宿早已多次向民宿经营者敲响了“规范”与“安全”的警钟，“只缘身在此山中”的商家们却捂住耳朵前行，假装看不到民宿市场平静湖面下的暗涌。直到暴雨倾盆被淋的全身湿透，直播运营、价格厮杀、抛售转让，商家们的各种补救措施才开始层出不穷。

遍地开花的城市民宿由于监管与规范方面仍旧存在着大量空白，导致其发展不断呈现出两极分化的趋势。一面是“住改商”屡禁不止，大量商家纷纷打起了民宿经营的“擦边球”，导致“民诉”与民宿共存；一面是高端美宿焕发新活力，推陈出新收获业界大量关注。民宿参差不齐且难以得到保障的质量似乎成为了暑期民宿“惨败”的罪魁祸首。更有说法称，是酒店打败了民宿。

亮眼的酒店业绩与暑期民宿市场的惨淡成果对比，似乎就明晃晃的宣告了酒店抢走了民宿风头的这一事实。然而，民宿的暑期“惨败”可以对标酒店找原因，却不能直接把“罪名”安在酒店的头上。毕竟二者在规模大小、住宿环境、装修环境、配套设施、安全保卫、地理位置、房间价格、入住体验等多个方面都有着明显的差别。不在同一个赛道的民宿和酒店，并不存在谁打败谁这一说法。因此，从自身找原因，民宿问题出在哪里？

“质次价高”争议多

首先，民宿与酒店的不同定位导致了将个性化体验作为卖点之一的民宿，难以保证质量与服务做到统一标准。同时，民宿的投资可大可小，不少具备中小型企业投资实力的创业者也纷纷涌入民宿行业。对比酒店而言，民宿需要承担的风险远不如酒店，这导致了需要承担更大的信誉风险的酒店，无论是品质还是服务都要以更高的标准来维系自身的信用。在此背景之下，酒店行业卷了起来，酒店服务与质量的标准也不断被拉高。

高标准的质量与服务导致了酒店的运营成本要高于民宿，原本无法统一标准的民宿在价格方面具有着明显的优势，但偏偏配置服务还没完全跟上步伐的民宿却将价格先行。

中国大陆的民宿虽然起步晚，但起点高。莫干山民宿从“洋家乐”到“裸心谷”，一跃成为高端民宿的典范，一夜数千元的价位，不仅代表着民宿的品质，而且成为了行业的导向与标准。大量民宿商家不考虑自身的资源配置与定位，盲目定价。

与此同时，正常民宿本应该是民宿商家的自有房产，民宿收入应该作为商家的一个副业收入。但是现在很多是投资者都是先购买或者租赁房产，再花精力去重新装修营业。前期的高投入以及快速回本的需求都导致了大量民宿“质次价高”的情况频繁出现。多方面的原因都导致了整个民宿市场价格虚高，当消费者发现民宿的心理预期与实际落差较大，民宿市场所面临的形势也越发严峻。

“门庭若市”选择难

其次，急剧扩张的中国民宿市场逐步趋于饱和。企查查数据显示，国内现存民宿相关企业29.93万家。近十年民宿相关企业注册量整体显着增长，伴随文旅热度的爆燃，民宿也在全国遍地开花，2023年全年注册相关企业9.03万家，同比增长139.92%。

疫情过后，似乎每个商家都急于抓住文旅市场复苏的红利，将目光投向了看似门槛并不高的民宿市场。当民宿市场供过于求，增量收益难得，商家们便只能在存量市场拼命搏杀，“价格战”在瞬间不断拉锯。于是便有了大量网红景区民宿客单价“腰斩”，满客率却依旧堪忧的现象。

“草台班子”平地起

最后，大部分的民宿商家似乎根本就不懂怎么做民宿。随着民宿市场的爆火，民宿的定义似乎不但没有被完善，反而被不断的“偷工减料”。小区拥挤的居民楼里可以开民宿，郊野乡村破旧的民房也可以开民宿。盘下一个房子自行管理，以“一个故事”进行互联网营销，“变味”的伪民宿让消费者在所谓饱和的民宿市场中大海捞针。

由上可知，暑期“惨败”的民宿，并不是败给了酒店。甚至可以说，酒店只是民宿的假想敌，真正打败民宿的实际上是民宿自己。暑期民宿市场的遇冷，已经说明了民宿市场进入了瓶颈期。从近年来亏损及倒闭的大量民宿来看，民宿行业似乎正在进行一场内部的自我筛选。

旅游旺季遇冷的民宿市场，注定需要经历一场自我变革。一个行业的发展离不开业内的每一个人，民宿行业的发展在民宿品牌口碑出现严重两极分化的那一刻便显露出了问题。“民诉”与民宿并存就如同一个班集体“优等生”和“差生”一起考试，落下一分都会使平均成绩有被拉低的可能。

虽说这场变革更像是民宿行业内部的一次自我筛选，优胜劣汰的竞争法则将为消费者筛选出更多的优质美宿，对于整个民宿行业的发展及消费者来说都是有益的。但“倾盆大雨”却也给真正想要做好民宿的主理人出了一道难题，这份“自救指南”该如何书写呢？

当整个行业被迫“卷”起来，那么诸多落后的民宿注定要被淘汰。而只有民宿自己思变，才可以靠“卷”自救突围。调查显示，有很大一部分的民宿主理人在经营民宿的时候东施效颦，盲目照搬其它民宿与酒店的模式。

如果说酒店内部卷起来的高质量标准化服务是民宿天然的“硬伤”，那么个性化体验与服务就是民宿自带的“天赋”。民宿相对于标准化的酒店，天然更适合开展沉浸式在地文旅体验活动。消费者愿意为不一样的新奇感与深度游览体验而买单，甚至消费远超出常规旅途的金额。“自救指南”的第一章，民宿内部应该卷出更高标准的个性化体验与服务，让消费者为“体验”买单。

其次，趋于饱和的民宿市场让很多网红民宿的价格被迫“腰斩”，与其被“满客率”堪忧的事实上一课，不如主动卷一卷“虚高”的民宿市场价格。消费降级严重的时期，必然会引发消费理性的回归。饱和的民宿市场让消费者拥有了大量的选择，性价比也是致胜的法宝之一。

最后，虽然民宿市场遇冷，但一些高端的具有品牌影响力的民宿却依旧一房难求，由此可见民宿也需要开始卷品牌。许多民宿行业的个体工商户没能撑过业界的“寒冬”，这一现象似乎也指明了民宿行业的发展新趋势。优质品牌就是所以企业最亮眼的名片，或将成为一个民宿的核心竞争力。

综上，泛滥的“住改商”现象激化了商家与业主之间的矛盾，不仅导致民宿变“民诉”，也再一次敲响了民宿行业关于“规范”与“安全”的警钟。而旺季遇冷的民宿市场，问题却不仅仅出在了这里。退一步“民诉”，进一步民宿。旺季遇冷的民宿正在经历着行业内部的一次自我筛选，进一步才能靠“内卷”自救突围，书写出民宿行业的“自救指南”。

本文转载自公众号：空间秘探，作者：林修 近期，富力香港及旗下子公司被担保代理人委任的机构人员全盘接管，此事一经公布，引发社会各界普遍关注。作为首家完成了境内和境外债务整体重组的房企，富力为何还是面临清盘？曾接手万达资产包中剩余的68家酒店也将被接管，富力的“酒店梦”或迎来“大结局”…… 01 富力地产 或将失去68间酒店 近日，富力地产公布，旗下全资附属公司富力地产（香港）有限公司（下称“富力香港”）、御逸有限公司股份（下称“御逸”）以及兆曦有限公司（下称“兆曦”）皆被担保代理人委任的机构人员接管。其中，兆曦公司设立于2017年4月21日，注册资本金100万港元，由富力地产持有100%股份，是富力地产的子公司，也是美元债的融资主体。 据悉，兆曦已于7月8日收到新加坡政府投资机构淡马锡旗下私募信贷主权基金Seatown Private Credit Master Fund（下面简称Seatown）提交的清盘呈请。这是富力首次被债权人提出清盘呈请，该呈请已在香港高院提交，将于9月25日在香港高等法院开庭审理。 Seatown作为富力集团在2023年初签订的融资协议中贷款人之一，提交清盘呈请的起因是发现兆曦有一笔金额为6.14亿美元的境外债务（本金及应付利息）尚未偿还，其中Seatown持有未偿还本金额的18%，价值1.1亿美元，而这笔债务的抵押品之一，便是本次被接管的68间酒店及1栋写字楼。通俗点来讲，本次清盘呈请的主要原因为：债权人发现，富力没钱还债，又不知道何时能还上钱，于是向法院提起清盘。
对于Seatown提交的清盘呈请，富力认为这并不代表兆曦以及富力地产其他持有者的利益，Seatown只占有其中的一小部分。同时，在公告中表明与Seatown正处于积极沟通阶段，努力争取与其达成一致。但事与愿违，8月19日Seatown再一次向法院提交清盘呈请，此次呈请目标则是兆曦的母公司富力香港，也是这笔债务的担保人之一。

值得注意的是，此前富力集团声称该贷款已有足够抵押品，担保责权人可以行使其权利强制执行抵押品，而不是申请附属公司清盘。并且认为任何此类申请清盘的尝试都会损害价值，会减少债权人的可收回追讨。（强制执行抵押品和向法院提交清盘呈请二者区别经调查发现，强制执行抵押品通常是指债权人直接对抵押品进行处置，以收回债务，适用于有明确抵押物的债务；向法院提交清盘呈请则是请求法院对债务人公司进行清算，涉及公司整体资产和负债。并且相较于强制执行抵押品，清盘呈请是一种更为彻底的解决方式，严重的可能会导致公司解散。）公告中富力地产所表示的"该贷款已有足够抵押品"，是将要被接管的68间酒店及1栋写字楼。

无论清盘，还是强制执行，富力地产都渐渐失去对68间酒店及1栋写字楼拥有的主动权，这是富力地产不愿看到的结果。然而，此次公告，基本宣布富力地产已经失去保住其他酒店资产的所有可能。

这也是继去年被广州市广丰混凝土有限公司、广东祥正商贸有限公司以广州富力资产不足、缺乏清偿能力为由，向广州中级人民法院提出破产清算申请后的又一次危机。事情的起因是富力与其供应商之间因2000万元票据纠纷未达成和解，尽管富力地产的破产清算因证据不充分而被驳回，但其债务问题也逐渐显现，或许也为本次被清盘埋下了导火索。


当房地产市场的供需关系出现重大变化，从“增量时代”进入“存量时代”，地产酒店也从“扩张”成为移动的“血包”，从买买买到卖卖卖，富力地产经历了什么？

众所周知，富力是做旧改起家的。1993年，恰逢广州楼市开始升温，张力嗅出商机，马上联系好友李思廉，两人一拍即合便共同投资2000万元创业。他们的第一个项目，便是旧城改造、旧工厂改造项目富力新居，一举大卖。2005年，富力地产在港交所上市，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高的公司之一。数据显示，2004年至2009年，富力地产连续五年位列中国房地产企业综合实力第1名。2007年，富力地产则是以161亿元的销售额，位居行业第四，仅次于万科A（000002）、绿地控股（600606）和中海地产。

或是富力地产早期的势不可挡、所向披靡，其战略扩张也异常激进生猛，并号称要取代彼时的房地产行业“老大”万科A。在这种态势下，富力开始进军酒店业， 2008年，富力第一家奢华酒店广州富力丽思卡尔顿酒店成功开业。同年，广州富力君悦大酒店、北京富力万丽酒店、北京富力智选假日酒店也相继开业。

但其对酒店行业的布局可以追溯至2004年。彼时，富力地产在华南、华北和中部地区的一线城市CBD核心区，重点发展高档写字楼、商业项目。但随着中国经济的快速发展，高端酒店市场的需求迅速发展。富力抓住这一市场机遇，通过与万豪集团、凯悦集团、洲际集团等国际酒店合作，提升自己的品牌形象和价值。

初期富力在酒店领域的扩张并不快，截至2016年底，富力只拥有14家在运营中的酒店，在建或关业筹备中的酒店10家。平均下来，每年开业1家，即便算上筹备的，一年也不到2家。从2004年涉足酒店行业到2017年，其酒店项目发展已具备相当规模，即使开业速度较慢，但总体呈稳定趋势。

这或许与其不宽裕的现金流有关，数据显示，2012年至2016年，富力经营活动现金流连续五年为负，现金基本来源于银行信托贷款、票据和境内债券。这也导致富力负债进一步扩大，数据显示，2014年至2016年，富力地产的负债分别为1196亿元、1345亿元、1795亿元。2017年更是突破两千亿大关，负债2332亿元，净负债率高达170%。

但2017年富力在自身财务十分紧张的情况下，仍举债吃下了万达的77家酒店。有趣的是，上文中所提到的此次富力抵押品也是2017年收购的万达集团酒店资产。从“买家”到“卖家”，转折点就在这一场“世纪交易”上。

2017年时逢万达出现债务危机，准备出售大部分的酒店资产，按照原计划融创将以335.95亿元收购万达旗下76个酒店，但途中富力意外加入，并以199.06亿元价格成功收购万达76家酒店全部股权以及烟台万达文华酒店70%股权。据空间秘探调查发现，富力此次收购并非意外，早在2016年年报中就曾“预告”，表示希望扩大包含酒店项目在内的高端及具有投资价值的投资组合。当时酒店市场环境相对较好，富力地产对未来市场前景持乐观态度，希望通过收购万达酒店实现业务多元化，降低对单一业务的依赖风险。

至此，富力通过收购万达旗下的酒店，加上原本自有的在全球已开业和建设的高端酒店，拥有90家运营中的酒店，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，五星级酒店为86家，占比96%，且据空间秘探不完全统计，其中超高端酒店包含14家万达文华，高端酒店包含37家万达嘉华，国际酒店集团的品牌（威斯汀、希尔顿、洲际、康莱德及艾美等）20余家。这一年，富力将“全球最大的五星级酒店业主”的头衔收入囊中。

在富力地产看来，这是笔很划算的买卖。富力表示，若自行建设76家酒店，将需要15至20年时间，而此次交易仅建设成本就节省了数十亿元人民币，同时还节省了酒店初期的推广成本。这次收购也被富力定位为“在巩固酒店发展策略上迈出的重要一步”。

从富力集团2017年的财务报告来看，本次富力集团的收购具有明显增值效果，带来一次性收益人民币131亿元，其酒店业务项目营收额增至23.75亿元人民币，相关内部人士表示本次收购预计将大幅提升富力地产未来数年酒店业务收益。富力地产联席主席李思廉也在2018年的业绩发布会上多次表示，该交易是值得的，且相当合理，并计划将2018年酒店业务收入目标大幅提升至70亿元人民币。

不过，富力很快被“打脸”！自2018年以来，富力地产酒店业务连续亏损四年。数据显示，2018年至2022年，富力地产酒店营运实现营业收入分别为70.28亿元、70.22亿元、44.63亿元、50.7亿元，其中2018年，富力地产酒店业务的亏损额达4.59亿元，亏损增幅超200%；2019年—2021年，富力地产酒店业务的亏损持续加大，分别为亏损10.07亿元、14.27亿元和14.22亿元，四年亏损总计近45亿元。

面对连年亏损，债务到期、融资受限等多重压力下，从2022年起富力集团相继出售酒店资产，换取现金弥补空缺。同年以4.3亿元出售了福州的天元国际威斯汀。此后两年富力先后出售了包括北京富力文华在内来自万达的77间酒店中部分项目，如今富力手上最后的酒店也将被抵押出去。

从“买家”到“卖家”的同样还有融创。回顾作为2017年“世纪交易”的另外重要一员，融创收购的万达酒店资产也在不断摆上货架，如无锡融创茂、融创昆明万达城、成都融创施柏阁酒店和成都融创堇悦酒店以及武汉融创武地长江文旅城。其中，无锡融创茂以及融创昆明万达城已是二次上架。据了解，融创昆明万达城二次拍卖时，起拍价已降至4.48亿元，评估价8亿元；其首次拍卖起拍价约5.6亿元，由于无人竞买流拍。但不管怎么说，融创还是等来了曙光，新的买家已经现身。

可以说，这些2017年交易的万达资产还没来得及给富力和融创带来更多业绩上的明显增量，已陷入流动性危机的富力和融创为求“自救”，又再度将这些资产重新摆上了货架，等待着下一位接盘者的到来。从“买家”到“卖家”，是房地产产业发展逻辑的改变，也是所有地产酒店都在经历的转型疼痛。


作为我国最早完成境外债务展期的地产企业，富力目前负债累累，昔日风光无限的地产巨头正逐步走向破产重组。曾经扮演万达“白衣骑士”角色的富力，又是如何掉队的呢？

自2008年起，富力地产受到全球金融危机和楼市调整的双重冲击，迅速陷入困境。在同行纷纷专注于住宅地产开发时，富力依旧按照住宅地产与商业地产1:1的开发节奏推进，资金链几乎断裂。战略选择的失误导致富力不得不举债以维持高速增长。

调查数据显示，富力集团2018年负债超3000亿，六年过去截至2024年6月30日，负债约为2679.88亿元，现金流仅剩50亿，一年期内到期的债务却高达500多亿。酒店本为地产销售的催化剂，作为拿地、抵押融资、品牌溢价的不动产酒店，抛售变现可以暂缓主业资金短缺之急。在债务不断增长的情况下，通过售卖、抵押资产填补债务问题是必然。

今年5月，富力出售了2018年从万达手中收购的“敦ONE”项目。起因是为尽快完成项目，借入8亿英镑建筑贷款，但年初项目完工后才发现企业无力偿还贷款，为避免高额的违约金，便将已完工的项目出售，最后富力不仅甩掉了11.亿美元的巨额美元债券，还获得了21亿人民币利润。但靠这种方式来填补债务问题，算的上是“杯水车薪”。

被富力寄予厚望的酒店板块，也没有为富力带来充足的现金流。富力地产原来自身的酒店业务也是惨淡的。公开资料显示，自2012年至2017年，富力酒店业务连续6年亏损，2017年酒店营收刚刚过20亿，亏损额也始终在2亿元左右徘徊。在进行“世纪交易”前，富力仔细计算过：吃进这些酒店，一年能产生70亿的收入、15亿的净利润，价格不高，是个好买卖。

原本以为这些酒店将成为富力集团新的利润增长点，但随着房地产市场的持续下滑，酒店业务也遭遇了前所未有的挑战。自打接手以来，7年时间，收购款加上运营亏损，富力在这些酒店身上花了250亿。富力集团原本期望的投资回报变得遥不可及，反而成为沉重的负担。

业内人士认为，这些万达酒店资产没有被盘活还是跟富力自身有关。2017年富力收购万达酒店十分仓促，在收购完成整理清单时才发现大多数酒店并不是出于盈利目的建设，而是当初为了卖楼配建的附属产品，且位置偏远，在酒店经营上并不具备区位优势和营利能力。同时由于富力只收购了土地所有权，经营权仍归属于万达酒店管理集团。加之自身管理酒店经验不足和缺少专业团队管理酒店，2017的收购，只为富力带来短时间的繁荣。

面对表现不太理想的酒店业绩，富力并非毫不作为。有酒店内部人士透露，富力为了自救，曾计划通过将酒店资产分拆成房地产投资信托基金（REITs）在新加坡上市，以盘活酒店资产和缓解偿债压力。遗憾的是，由于房企IPO和再融资标准逐渐提高，加之监管部门对上市公司质量要求的提升，基本叫停房地产企业的股权融资和房企IPO，富力酒店的上市计划也随之搁置。

作为曾经的房地产“华南五虎”，富力也走上了万达的老路，通过资产出售、资产变现的方式，以换取现金或减少债务的方式处理债务到期问题，变卖资产或许能暂缓危机，却并非长久之计。


在房地产调控政策趋紧，融资环境也不容乐观的当下，金茂、融创、华侨城、碧桂园等大多房企也开始抛售旗下的酒店资产。但从卖资产方面来看，地产酒店似乎越来越“难卖”，有大量流拍五星级酒店“滞留”，成为资产交易市场的不良资产。想要自救，地产酒店又该如何破局？

首先，不断拓展业务边界，寻找新的利益增长点。房地产正在从以开发售卖住宅为主的增量时代转向以服务和运营为主的存量时代，寻找新的赛道多元化营收结构成为越来越多房企的选择，业务范围从传统的住宅开发扩展到产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套、商业、酒店和写字楼等多元化业务。

如万科成立了万科酒店管理有限公司，并与亚朵进行了一次“联姻”尝试——亚朵集团与万科旗下的酒店管理公司广东瞻云酒店管理有限公司达成战略合作，联手探索“酒店+地产”合作新玩法。还有在餐饮、住宿产品、体验活动等方面不断创新的世茂酒店，近期成功获得三亚高奢酒店项目代建业务。这种业务类型的多样化不仅为公司带来了新的增长点，也展示了地产酒店在市场变化中的灵活性和创新能力。

其次，地产酒店应该重视培养专业的酒店管理人才。根据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，中国最优秀的酒店职业经理人，42%流入到国际酒店集团，37%流入到国内头部酒店集团，流入地产酒店集团的职业经理人只有7%，仅在2023年，就有12名地产酒店核心高管跳槽到国内连锁酒店品牌或者国际酒店品牌。值得注意的是，酒店管理专业毕业生专业对口就业率仅有45%。如果地产酒店能让专业人才各司其职，无疑将提升自身的竞争力。

最后，夯实自身品牌、完善会员制度等核心资产。完善的品牌矩阵是地产酒店对外轻资产输出的重要关键点，但部分地产酒店的品牌体系并不完整，市场认知和品牌定位模糊。这导致地产酒店“叫得响”的品牌不多。在品牌方面，地产酒店也做了许多尝试，特许经营、委托管理和软品牌模式都有不少成功案例。

会员体系作为国内外品牌酒店管理体系的核心，不但是提高客户保留率，带动业绩提升的有效方法，也是提升直销渠道占比、减少分销平台的重要工具。在这方面，起步较晚的地产酒店需要在会员体系方面多下功夫，形成自己的竞争力。年初，万豪与德胧官宣合作，万豪会员体系将与德胧百达屋 实现双向互通。在联名酒店中，住客可同时享受万豪旅享家和德胧百达屋的精选会员权益。这种会员合作模式，地产酒店也可参考。

当然，尽管每个地产商都有一个酒店梦，但是地产商还是要综合研判，当下是否真的还要去做酒店，如果注定没有酒店基因，甩卖并不擅长的酒店资产包，缓和现金流压力，找到更垂直的精准赛道也未尝不可。从这个意义上来看，或许，富力地产酒店的“大结局”或许并不只是一件坏事。

9月18日，深圳机场发布8月生产经营快报。据统计，深圳机场8月份完成飞机起降37,805架次，同比增长10.26%。其中，国内航线32,694架次，同比增长5.51%；地区航线334架次，同比增长4.38%；国际航线4,777架次，同比增长60.19%。完成旅客吞吐量557.99万人次，同比增长16.30%。其中，国内航线506.67万人次，同比增长12.53%；地区航线4.35万人次，同比增长-2.81%；国际航线46.97万人次，同比增长87.45%。

本文转载自公众号：次方点评，作者：CC 近几年高速发展的中高端酒店，凭借与时俱进的创新产品及住宿品质的保障，同时相较于奢华酒店更具有性价比，成功吸引了庞大的潜在客户群体。如果说是注重性价比的趋势，使得更多的消费者在选择酒店时选择了中高端酒店而非奢华酒店。那影响消费者选择哪一种中高端酒店产品的决定因素，一定是质价比。 一边在消费降级，一边消费者对于品质的需求却在提升。那对于酒店集团来说，如何打造中高端酒店产品才能适应消费者对于酒店体验的新需求，并同时为投资者创造稳健的回报？ 经过2023年爆发式增长之后，今年以来酒店业迎来了前所未有的变革和调整。而这背后也有国内外各大酒店集团在中高端领域布局的逐渐深化和精细化。专业机构数据显示，2024年一季度中高端酒店市场仍在延续签约开业热度，成为各大酒店集团争夺高地。 一方面头部品牌不断加速拓店，试图以此带动更大的规模效应。另一方面，在新的消费趋势下洞察用户需求，酒店品牌不断陆续进行产品迭代，焕新升级。 酒店行业都是跟着消费趋势走，消费者的喜好变化和消费分层直接影响着投资者的决策，也影响着酒店行业的结构调整。因此，如何抓住消费者的核心需求，成为投资人和酒店品牌必须要回答的问题。 01 理性消费时代， 人们在为什么买单？