本文转载自公众号：次方点评，作者：soso
据浩华发布的《2023年中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告》显示，2023年，目的地市场的签约项目迅速回暖，旺盛的旅游度假需求也日渐成为拉动酒店行业业绩增长的主要动力。国内酒店市场，正在经历新的一轮风起云涌，度假酒店作为其中的重要一环，也迎来了新的时代。
基于这样的大背景，对于酒店投资人而言，度假产品是否是一个好的投资标的，投资度假酒店又有哪些重要衡量标尺？
01
旅游市场复苏，
国内度假酒店迎新周期
近年来，我国观光游览为目的的旅游比重正在降低，以休闲度假为目的的旅游比重逐渐提升。据国家旅游局数据，2010-2017年，以休闲度假为目的城镇居民比重由25%提高至30.1%，提高了5.1个百分点。在出游类型排名上，据统计，2023年“休闲度假”位居在线旅游用户旅行类型TOP1，用户对酒店的需求已不仅仅是歇脚过夜的地方，更多是目的地式度假空间。
随着以“休闲度假”为目的的出游类型与日俱增，度假酒店作为休闲度假产业的基础配套设施，也愈发受到消费者及酒店投资人的关注。
那么何为度假酒店呢？
根据观研报告网发布的《中国度假酒店行业现状深度研究与投资前景分析报告（2024-2031年）》显示，度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。相比商务酒店，度假酒店普遍配备了完善的客房设施，在设计上往往会与当地风景特色相结合，注重对客户的服务体验。
度假酒店可以细分为目的地度假酒店、康养类度假酒店、城市度假酒店以及主题度假酒店。
从数据端来看，根据携程发布的《2022年中国度假酒店行业分析报告》数据显示，截至2022年10月，全国度假酒店总数在1万家以内(不包括港澳台)。其中，目的地度假酒店占绝对主流，而依托于温泉疗养资源及康业服务的康养类度假酒店位居第二；疫情以来，城市度假酒店势头正猛，发展较快；而主题度假酒店在我国仍处于探索发展阶段。
从投资端来看，随着2023年“报复性”出游需求的基本释放，市场开始步入至一个更为平稳的周期。酒旅市场消费基本面尚可，但就酒店投资而言，应保持理性预期。虽然未来酒店投资将会收紧，而从酒店消费市场端来看，各种数据报告显示，度假市场机会较多。但与此同时，与一般的商务酒店不同，度假酒店更考验其产品力、运营力，投资人应该报以更理性的态度去投资。
02
新趋势下，
度假酒店成酒店集团扩展的重点板块
随着当下各类休闲度假业态全面开花，休闲度假市场的竞争格局也在发生变化，例如民宿产业进入品质提升阶段、开始迈向高端化。这两年来，各大酒旅集团为了迎合度假产业快速发展的新趋势，也动作不断，开始大举进军并相继布局度假市场。
锦江在度假酒店市场已布局多年，锦江酒店（中国区）去年底更成立了独立的度假公寓事业部。在7月17日刚落下帷幕的伙伴成功大会上，酒旅融合大IP—“跟着锦江游中国”全新亮相，现场首发了海南岛环线等产品，并预告了云南、新疆、川藏等新线路——该系列产品以路线串联“酒店+”。
除了锦江酒店（中国区）成立度假公寓事业部外，近两年，也有越来越多国内头部连锁酒店集团以各种形式入局。
其中认知度最高的莫过于华住集团旗下的花间堂。“诞生”已15周年的花间堂，在2018年进入华住体系后，就开始推进全服务高端度假品牌和产品落地。值得一提的是，官方数据显示，目前花间堂和花间堂精选度假系列共有近180家门店，布局涵盖国内外超过100个城市与旅游目的地，已经是国内规模最大的度假品牌。
说起度假酒店，就不得不提德胧集团，德胧旗下拥有方外、观堂、芳草地等知名度假酒店品牌。其中门店数量最多的观堂，诞生于2011年，全面焕新于2022年。
2022年9月底，亚朵新品牌萨和酒店首店在上海开业，定位于都市度假酒店的萨和，旨在打造让宾客回归内心的城市绿洲。作为亚朵旗下的首个度假酒店品牌，萨和酒店被视作亚朵在高端度假线发力的体现。
除了这几家国内头部连锁酒店集团之外，君亭酒店旗下的君澜品牌，作为国内度假酒店市场占有率的领先品牌，也在持续加码，目前君澜酒店足迹已遍布全国23个省市，有约100家酒店正在筹备开业。自2024年第一季度起，已有近20家酒店进入开业前的准备阶段。
03
是生意还是情怀，
度假酒店值得投资吗？
从各种数据可见，当下以休闲度假为目的的旅游比重逐渐提升，那么未来的酒店业是否会伴随产业消费升级而转向休闲度假？酒店投资人是否应该专注于度假酒店，亦或是坚持开发商务酒店？度假酒店是否真正适合投资？
日前，次方点评采访了几位有过度假酒店投资经验的投资人，听听他们的生意经。
华东投资人张总：
加盟专业的度假酒店品牌是盈利的关键
华东投资人张总因物流仓储行业不景气，经朋友介绍于2017年下场投资酒店。
在甄选品牌时，在张总老家华东地区某城市，正好有一处海边的别墅度假酒店物业需要转让，他看好该物业的地理位置，加上自己的资源优势，综合考虑下，选择加盟以服务著称的中高端连锁酒店品牌。
开业后，酒店的RevPAR稳定在500元+，节假日房价可以溢价到1500-2000元。因酒店拥有独立泳池、园林景观和高端公区，客房分属栋独立别墅，因此人房比达到近0.5，单房运营成本在220元（不含租金）。
在疫情期间，酒店经营状况不太稳定，加上品牌方派来的历任店长对当地市场情况不了解，能力一般，因此入住率忽高忽低。
2023年后，市场复苏+酒店经营团队稳定性高，酒店经营进入了稳定期。
张总认为，对于新手投资人而言，度假酒店无论是在项目筹建还是门店经营方面都有高于商务酒店的门槛，需谨慎投资，尤其是像他这样，加盟主打商务客户的酒店品牌，这样的品牌在度假酒店运营上缺乏经验，一旦大环境有所变化，门店经营岌岌可危。
西南投资人谢总：
做IP，产出新内容，打造可持续发展的度假酒店
西南投资人谢总是建筑师出身，多年来在建筑设计和地产领域都颇有建树。
2017年，他做了一个出乎大家意料的举动，在成都龙泉山投资建一家森林度假酒店，即现在的释玥森林酒店。龙泉山拥有顶级的生态资源，历史悠久、人文厚重、风光旖旎，旅游资源丰富，并且是离成都中心市区最近的一座山体，区位优势+生态资源，利好民宿酒店等文旅产业。
这家酒店，是从谢总拿下龙泉后山约100多亩的地开始的，从头做起，包括投测、规划、设计、建物业、造景等，总共用时3年，打造了23个房间，分别为18间私人汤池客房和6套家庭汤池复式客房，每个房间都有着自身的个性和语言，并非千篇一律的统一设计。除了主体客房之外，还分布着小酒馆、瑜伽馆、茶室、餐厅，以及数个观景平台，并以小径相连。
目前来看，酒店的单房售价在3000+元到10000+元不等。谈及酒店的业绩，谢总说，“要做时间的朋友，度假酒店的价值不在于迅速收回成本，好的度假酒店每天都是在增值的，投资人需要更有远见的看待项目，就释玥森林酒店而言，其实是一个很好的资产包，投资模型和投资逻辑不能按照传统酒店来算，其一，它是一个资产；其二，酒店目所能及之处，包括物业、植被等，未来都是有升值空间的，是可持续发展的。”
谢总表示，投资数家酒店后，他发现国内最难做的是度假酒店。城市酒店是功能性需求，而度假酒店解决是心理上的需求，是身心灵的问题。因此，对于度假酒店而言，第一要事是做好自己的IP，不断产出新的内容。尤其是一些高奢酒店，需要给到高净值消费者超出期待的产品与服务。
华东投资人宋总：
融合当地文化，满足客人差异化需求
华东投资人宋总自2017年进入酒店行业，起初投资的均为经济型酒店。机缘巧合之下，在台儿庄古城寻觅到一处古色古香的酒店物业，宋总自小于古城里长大，古城对其而言，有不少儿时的记忆与情怀。看到这处物业后，他觉得投资一家景区度假酒店，能够满足自己的情怀，也能扩展自己酒店投资的类型，因此就加盟了华住集团旗下的花间堂品牌。
台儿庄古城景区里大部分的酒店，装修中规中矩，以中式、古风为主，但花间堂酒店分为两期建设，除了中式传统古风以外，还有田园风与民国风客房，呈现效果在古城酒店中居前列。
这家花间堂酒店共有43间客房，每间客房都独具特色，调性十足，满足了他的情怀。除了满足客人的住店需求以外，酒店也会融合当地文化特色，安排客人进行体验活动（例如烙煎饼、桃花扇、涂鸦、猜灯谜、沙龙等），既满足了客人的差异化需求又增加了酒店的收入。
宋总表示，景区度假酒店与经济型酒店相比，本质差别不大，主要就是装修的成本更偏向中高端，但随着近几年度假市场的逐渐兴起，景区度假酒店未来在市场里受宠程度会比较高，还是有一定的投资前景。
04
写在最后
结合各大酒店集团旗下度假产品的发展趋势和脉络，以及总结投资人对于度假酒店的经营之道，次方点评认为，目前的社会经济条件为度假酒店创造了值得投资的商业环境，未来或将成为酒旅板块一个重要的增长点。
但当前我国旅游度假产业正处于蓬勃发展的前期，呈现出以下几大特点：其一，需求基础不断夯实，供给配套相对滞后；其二，产品业态创新活跃，系统谋划还需加强；其三，发展路径日益清晰，产业体系有待完善；其四，产业政策助力发展，统筹推进仍有空间。
在这种现状下，对于酒店投资人而言，如何走出一条不寻常的开发之路至关重要。如果只是一味的跟风，却不花心思在产品打造及后期经营管理上，那这条追求利润回报的道路就注定渐行渐远。
总结国内度假酒店发展和典型企业营收增长密码，成功的度假酒店有以下几个共性方法论：
首先，在度假酒店产品中融入更丰富的综合业态。随着深度游需求的逐渐增强，仅靠单一的居住业态已无法满足消费者需求，“酒店即目的地”才是度假酒店的新风潮。住宿收入肯定是酒店稳定的利润来源，除此之外，酒店也可以通过餐饮服务创新、会议及宴会、休闲娱乐、旅游服务等增值服务，打造多元化的盈利途径。
其次，提供更个性化的体验服务。度假酒店不仅仅体验在功能上，更要让顾客在入住的同时获得个性化和独特的体验，这样也能在运营中产生更具竞争力的溢价。比如根据客户需求，开发各类增值服务项目，如SPA、按摩、养生等，以提高附加服务收入。同时，酒店还可以引入新型增值服务，如智能客房、VR体验等。
再次，融入“在地”文化和突出本土特色。酒店本地化主要体现在酒店形象、酒店服务的本地化融入等。酒店形象方面，通过设计体现当地建筑特色；酒店服务方面，可以在餐食中添加本地化饮食、举行有在地特色的欢迎仪式等。
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