根据国务院物流保通保畅工作领导小组办公室监测汇总数据，8月21日-8月27日，全国货运物流有序运行，其中：  国家铁路累计运输货物7327.1万吨，环比下降1.66%；全国高速公路累计货车通行5451万辆，环比下降0.84%；监测港口累计完成货物吞吐量24683.1万吨，环比下降1.10%，完成集装箱吞吐量583.9万标箱，环比下降0.90%；民航累计保障航班12万班（其中货运航班3872班，包括国际货运航班2286班，国内货运航班1586班），环比下降1.58%；邮政快递累计揽收量约26.13亿件，环比增长4.86%；累计投递量约25.55亿件，环比增长4.33%。

近日，在“2023第三届酒店品牌展”上，飞猪副总裁王睿在专题演讲中提出，数字化直营正在成为酒旅行业回暖的加速器。2023年前7个月，在飞猪平台上开展直营的酒店集团会员交易额同比增长超100%，会员拉新同比增长超50%。 “数字化直营正在带动酒店会员拉新和复购率稳健提升，让酒店集团距离消费者更近。”王睿说。 当下消费者出游需求愈发多元化，消费支出趋于理性，人们期待更“酷”的体验和更“靠谱”的服务；与此同时，酒店急于快速“回血”，为追热点频繁推出针对不同年龄、圈层人群的创新型服务或小众产品，期望获得消费者青睐。 用户需求细分、商家产品多样，酒店的服务与目标用户如何高效匹配？王睿认为，打造一个数字化、高效率的直营体系势在必行。酒店可以扩宽官方直营渠道，增加用户触达场景，基于此创新营销模式，加速供需的精准连接。 “对于有扩宽直营渠道需求的商家伙伴，飞猪搭建了一个数字化直营平台。在飞猪开设官方旗舰店、并与飞猪打通会员体系的酒店，不仅可以通过双重服务和积分吸引会员复购，还能为自已的阵地导流、拉新。”据王睿介绍，万豪、希尔顿、雅高、万达酒店及度假村、君澜、文华东方等十余家高星酒店集团已在会员等级匹配、权益互通、积分累积三大方面，与飞猪全面相连。酒店集团在生意增长的同时，也沉淀了一笔属于自己的数字化资产。 针对酒店商家关注的“获客难”问题，王睿表示，众多酒店集团已通过飞猪与阿里巴巴生态内多个用户端充分连接，打通购物、消费、出行、办公等人群覆盖更广的服务场景，吸纳来自多平台的高价值会员。王睿现场分享了一组数据：“2023年前7个月，通过超级品牌日、超级新品日、超级目的地等营销活动矩阵，商家伙伴借助飞猪并以此连接其他阿里巴巴旗下生态合作方，品牌触达人群同比增长超500%。” 此外，王睿提出，酒店已经进入多服务创新、多场景营销的浪潮之中，如定制游、剧本体验、演出等消费场景和酒店结合的触点越来越多，打开了酒店在供给创新上的可能性。目前，飞猪已与酒店合作伙伴落地多种套餐服务，例如飞猪联合芒果互娱陆续与长沙君悦酒店、杭州西溪喜来登酒店推出酒店剧本游戏套餐，上线后被迅速抢空；飞猪与希尔顿集团推出的海南文昌火箭发射科普亲子套餐推出后全部售罄；万达酒店及度假村通过飞猪上线涵盖水乐园、温泉、潜水等服务的夏季避暑新品和冬季滑雪反季囤货，套餐上线后均成为当季爆款“囤货”商品。

本文转载自公众号：空间秘探，ID：MESPACE007，作者：郑佳铌 近日，为了落实“强首府”战略，兰傒谷商务广场酒店集群签约仪式在宁夏银川正式举行。据了解，宁夏银川与万豪等多家集团旗下酒店品牌签约开展合作，携手打造全国首个坐落城市中心、规模最大的商务酒店集群，共造经济“新商圈”和城市“新地标”。很多时候，人们对一座城市的印象是从“地标”建筑开始的，如今，各类酒店集群相继出现，使酒店产业结构正在经历升级变革。许多酒店都朝着打造“城市地标”的方向发展，而酒店集群化带来的效应也使这一商业模式日臻成熟。 01 首个最大商务酒店集群来袭 14个酒店品牌集中签约 近日，兰傒谷商务广场酒店集群签约仪式在宁夏银川举行。据了解，兰傒谷商务广场是由宝丰集团新增投资约16亿元，将原银川国际商贸城改造升级而来。近年来，银川市高度重视现代服务业转型升级，致力于建设高品质区域中心城市，推动扩容提质已成为银川现代服务业转型升级的内在要求。 为此，宝丰集团落实了“强首府”战略，在签约仪式上，与万豪国际集团万枫酒店、雅高集团诺富特酒店、凯悦酒店集团逸扉酒店等10家国际国内知名酒店集团旗下的14个酒店品牌集中签约。共同建设在银川市集“酒店集群、商业购物、总部办公、会议会展、人才公寓”于一体，拥有千人以上大型多功能会议厅6个、房间3000余间的经济“新商圈”和城市“新地标”。携手在兰傒谷商务广场打造全国首个坐落城市中心、规模最大的商务酒店集群。而这一项目也计划于2024年5月1日正式开业。 实际上，酒店集群最先兴起于国外并在国外暴风式发展，纵观全球CBD，从纽约曼哈顿、伦敦金融城到东京新宿、香港中环。在一些热门旅游胜地比如美国拉斯维加斯、新加坡的圣淘沙名胜世界、马尔代夫旅游岛国都有成熟的酒店集群。从曾经的世界级新城到今日的全球地标，酒店集群都是其中浓墨重彩的一笔。
但国内的酒店集群也没有我们想象中出现的那么晚。早在上世纪90年代国内首家五星级滨海型度假酒店便在三亚落户。而凭借优质的自然环境和旅游资源，三亚持续吸引了40多个国际品牌落地，其中不乏亚特兰蒂斯、艾迪逊、瑰丽等国际热门奢华品牌酒店。而这不仅推动三亚成为国内五星级酒店最为密集的区域之一，也使三亚成了国内首个酒店集群。

随着海南三亚出现第一批酒店集群后，国内旅游业也由观光经济逐渐向度假经济转变。而在2021年康莱德、费尔蒙等五大奢华酒店正式签约入驻世茂港珠澳口岸城后，“酒店集群”便再成热词。

酒店作为旅游产业的一部分，要想促进酒店产业结构优化与升级，带动地区经济的发展，采取集群化发展是一个可观的新亮点。目前，我国部分地区的酒店集群化发展势头已经步入成熟阶段。

例如，在前些年公布的国际五星酒店数量TOP20城市排行榜中，武汉入选其中，武汉成功打造了以高端市场为主的酒店集群。在武汉酒店集群中，可以看到喜来登、费尔蒙、君悦、艾迪逊、万怡等多家国际知名高端酒店。在填补武汉高端酒店空白的同时，也大幅带动了区域内商务、办公、住宿、交通等业态发展，形成良好的一体化运作模式。如今武汉大力发展酒店集群，助力于城市形象升级，并利用酒店集群所叠加的世界品牌效应提高武汉的国际竞争力，它正慢慢走起了酒店集群化的成熟步伐。

此外，西安作为世界知名旅游目的地的“明星城市”，早前就吸引了中国第二家香格里拉国际酒店的入驻。西安正式宣布在浐灞“两河四岸”打造最密集的国际酒店集群。据悉，当年这一项目吸引11家酒店，而在这11家集中开工的酒店中，凯悦、华邑、喜来登、希尔顿逸林、万怡、雅乐轩、华美达等均为国际品牌，并在2021年前浐灞累计投用高品质酒店23家。除此之外，西安还规划在2023年底累计投用16家。如今，浐灞“两河四岸”项目趋向成熟，而其仍旧在继续扩大酒店版图，这自然也带动了西安的城市地位的变化。

如今，加入集群化模式发展的区域仍在日渐增多，在国内诸多城市的繁华地段都有不同领域的酒店集群，甚至一些地区已经颇具规模，并衍生出一种新的商业模式。而酒店集群这一商业模式不仅成为了城市经济的代名词，更是成了文旅商业难以分割的一部分。


酒店集群逐渐风靡，不少酒店纷纷入局集群化赛场。而推动酒店的集群化发展的背后，又是哪些内外驱动因素呢？

第一，助推区域经济高速发展。酒店集群是城市的助推器之一，它直观的体现了一座城市的经济活力和发展水平。同样，酒店集群也是一座城市发展的品牌、形象和对外的窗口。如今酒店集群的布局在持续扩大，酒店作为文旅住宿的刚需，许多酒店都在扎堆发展，而酒店的“扎堆”也招来了各方业态的“入局”。这样一来，酒店集群们在优化自身经济的同时，实际上也带动了城市经济的发展。

以近年来火热的大湾区所辖港珠澳口岸城为例，2020年，港珠澳口岸城迎来了囊括希尔顿酒店集团旗下康莱德品牌、雅高酒店集团旗下费尔蒙品牌，世茂喜达酒店集团旗下茂御、茂御居、凡象三大高端品牌的五大酒店正式入驻。这五大酒店品牌的入驻，无疑将为正在升温中的大湾区酒店竞争新添一把火。同样，也正是这五大酒店的入驻，引来世茂集团耗资近150亿元，打造120万方集商业、酒店集群、国际办公、会展、艺展中心等全复合业态的湾海不夜城。因此，除酒店集群外，港珠澳口岸城还汇集商业、国际办公、会展、艺展中心等全复合业态，进一步促进区域经济的高速发展与合作。

事实上，当各种不同类型的酒店齐聚同一区域内协同发展，在满足不同消费群体的个性化住宿体验需求的同时，随着品牌的落地、运营，未来餐饮、交通、购物、娱乐等多种商业业态自然会被引入。而区域的发展活力也会由此迸发，这也意味着酒店集群赋能了城市的业态聚集和发展。酒店集群所叠加的品牌效应，势必成为一种带动城市形象、甚至国际地位和竞争力实现跨越式升级有效模式。

第二，叠加迸发高效运营优势。对酒店集群而言，作为一个高价值的“大产品”，真正的核心竞争力就在“集群化”三个字。既然是集群化，就应该充分体现出其中的优势，让那些传统单体酒店难以与之抗衡。早前的酒店集群就曾以引进很多品牌，却各自为政的方式运作。但这一方式别说应对"外敌"，就连自己集群内部都开始打起“内战”，最后没有一个“赢家”，这一方式也以失败告终。

而今，看过失败案例，一些酒店集群意识到合作是更好的发展方式，这不仅能够迸发更高效的能量，也能塑造酒店集群的竞争力。因此酒店集群的运作也开始逐渐转向一体化运营模式。比如，惠州双月湾的檀悦豪生度假酒店、云南昆明的花之城豪生国际大酒店，他们体量均在2000间/套客房左右。而由于一体化的运营方式，对于一些传统单体酒店难以接手的大型会议团体、旅游客源，它们做到了抢占上风。此外，加上酒店集群中叠加而来的配套项目，甚至已经远远超出了五星级酒店的标准配套，而对于所谓的餐饮、康乐设备设施，也比五星酒店做的更全面，这样一来更是吸引到部分五星酒店的客户。

可见，酒店集群带来的优势，是一些传统的单体酒店无法比拟的。一个拥有丰富的产品业态的酒店集群，能够通过统一的运营管控与服务，把单体品牌魅力转换成酒店集群的区域大IP。相比单体酒店或单个连锁品牌酒店，这不仅是酒店集群的核心竞争力，也是近年来一直吸引各大酒店集团参与做酒店集群的一大魅力之处。

第三，提振旅游业活力。酒店集群这一商业模式在旅游业地位逐渐提升，其中一大原因必然是“集群化”效应所实现的行业高速发展。

例如，第十届中国花博会于2021年在上海崇明东平国际森林公园以及周边地区举行，花博会也吸引了锦江酒店（中国区）旗下郁锦香、维也纳国际、康铂、丽怡、7天五大酒店品牌的入驻，形成了一个酒店集群。花博会作为带动崇明岛花卉产业、旅游资源深度开发的良好契机，在崇明岛举办过后并没有“烟消云散”，而是开始计划将其打造成为一个旅游胜地。而在打造旅游胜地的背后，实际上有酒店集群在其中的推波助澜。酒店集群作为崇明岛旅游经济发展率先布局的城市配套，在品牌陆续落地后，其他商业产业也开始逐步被引入，对此也使崇明岛的发展活力被正式激活。

如今，在文旅风口下，头部酒店集团所思所想已然有所不同，他们不再仅仅只是解决消费者的住宿问题，而是解决城市项目的配套问题，参与城市建设发展的问题。正如花博会的案例说明了聚集在一起的酒店们既解决了花博会旅游业的住宿需求，甚至还促进了崇明岛后续开启旅游业的正式管理，酒店集群带来的这一点是许多发展旅游集团所看重的。而发展酒店集群也已然成为了推动城市文旅新格局的一种高效方案。


所谓“双刃剑”实际上就是指酒店集群中本身具有的竞合关系。一方面，通过集中利用资源，集群会带来强劲的群体竞争优势。酒店集群可以创造出规模经济，提高经营效率，在竞争激烈的酒店市场中保持竞争力。而另一方面，也会引起酒店集群内部出现简单粗暴的“战争”。集群内短兵相接的高密度同行分布，意味着对人才和住客的抢夺战更加激烈，集群内往往战火弥漫，充斥着“价格战”、“促销战”等。

酒店集群的成功很大程度上取决于酒店之间的协同合作。通过相互合作，酒店不仅可以实现一些单独无法实现的目标。例如，大规模的营销活动、服务接待等，也有利于提高整个酒店集群的竞争力。

酒店集群的最明显特征是其地理集中性。这种集中不仅能为消费者轻松带来在同一地区体验不同的酒店，还可以增强旅游体验的多样性和便利性。而相近或相互便利的地理位置，相对而言更便于互相之间的合作和资源共享。比如，共享员工、设施、供应等。资源共享不仅能降低成本，还能提升服务的质量和效率。例如，三亚亚龙湾度假区酒店群、万达长白山酒店群和巴厘岛乌布酒店群，都是通过集群下的酒店携手合作、共享资源的方式显著提升了度假区的品牌价值、资产价值以及旅游知名度，带动了旅游业的快速发展。

此外，这种“共享”也在慢慢升级，甚至在一些酒店集群中，不同的酒店开始共享一个品牌或者一个品牌系列，在做到利于增强消费者的品牌认知度和忠诚度的同时，也有助于品牌的提升和传播。

而在这把“剑”的另一面，是内部所带来的激烈竞争。随着酒店行业的竞争越来越激烈，要面临的竞争对手数不胜数。单体酒店之间的摩擦和竞争已然升级到了集群与集群的竞争层面。即使在同一酒店集群中，同行与同行之间，往往也会陷入“价格战”的漩涡中。

当下，大多酒店集群中都被“价格战”所侵蚀着。酒店集群虽然能够通过合作带来巨大的客流，但是进入集群的客群并不好抢，但又不得不抢。这样一来，简单粗暴的“价格战”也就在所难免。而同行之间的拼价格，比促销，让战争中的酒店们的客源层次逐渐下降，市场秩序也不断被破坏。一旦形成连锁反应，片区内如此庞大的酒店集群加入“价格团体战”，将波及甚至破坏整个区域内酒店业的正常生态。

如今，酒店们共享配套资源，档次价位逐步接近，竞争日趋白热化。而集群内酒店几经洗牌，叠加疫情影响，部分酒店利润已薄如刀片。即使许多酒店集群保持着相互合作的关系，但在其背后所冒起的“价格战”硝烟也是愈来愈浓。而酒店集群的现状就如同耍一把“双刃剑”一般，能操控它的，将一骑绝尘;反之，将黯然出局。

当前，酒店集群已出现了行业增长速度放缓的明显现象，这正是典型的成熟期特征之一。如今，成熟期的集群站到了发展的分水岭上，向上一步延续辉煌，滑落一步坠落深渊。显然，在这一情势下，酒店集群中的酒店们应该做出新的战略选择，在成熟期及时升级。

双品牌战略

双品牌策略作为一种有效的竞争策略，不仅能够做到在同一个位置同时吸引不同的细分市场，还能一起分摊成本。以在质量上和其他酒店做竞争，而不是通过价格与既有酒店抢生意。

例如，地处银川文化中心的酒店集群中就有万豪集团率先在开发项目时实施了双品牌策略，2020年万豪国际集团将旗下JW万豪酒店与万怡酒店正式于银川开幕。以区域内差异化品牌定位，“奢华+精选”，在同一地点为消费者提供不同价位的多样选择。除此之外，万豪在其他地区也发力打造了许多区域内的双品牌酒店。比如，昆明喜来登酒店和昆明Delta酒店这一类“经典+生活方式类”品牌，以不同品牌特性组合，服务有品牌偏好的消费者;以及义乌万豪酒店和义乌万豪行政公寓，根据入住需求差异采取“酒店+公寓”的组合模式，为长住需求消费者提供更适合的产品。

可以看出，双品牌战略可以通过对不同品类之间的酒店品牌二次组合，力图更精准地捕获市场需求，为酒店业者带来独特的商机。虽然，严格来讲双品牌战略不属于酒店集群的范畴，但两者逻辑相似，对于一些没有精准定位的酒店集群，或许可以从双品牌逻辑中得到收获。

成本领先战略

在酒店集群中，房租是酒店成本的绝对大头，而在租金动不了的情况下，酒店们或许可以从运营下手，高效率的服务流程，降低运营成本。

比如，在客户入住酒店这一流程中，酒店可以通过模拟客户入住的过程，拆解每个阶段用户的行为，画出自家酒店的“用户体验地图”。并针对客人在每个阶段的痛点、未被满足的需求以及没完成的目标，提出相应的解决方案，对每个接触点进行改进和优化。就像有些酒店请“试睡官”，实际上就是通过这些“试睡官”找出用户体验地图的不合理处，予以改进，最终形成标准SOP。而酒店或许能够通过优化流程和服务，在增加客人黏性同时，降低酒店运营的成本。

价值战战略

如今，价格战所覆盖的酒店仍在增多，而价格作为一种短期内的有效竞争方式，可解一是燃眉之需，却终究不是长远之计。实际上，价格只是酒店能给消费者提供的其中之一，酒店的竞争力应在于其价值，而不是价格。在当下都在发展价格战的同时，试着发起价值战，也是一种可靠的竞争。

消费未升级之前，因此，表现在酒店行业里就是经济型的酒店如7天、如家、汉庭、格林豪泰等遍地开花。而今，伴随消费升级，消费模型也呈现橄榄形状，中层阶级消费人群越来越多。中档酒店如维也纳、亚朵、桔子、全季等更是飞速生长。Z世代消费者已然成为中国国内旅游的重要推动力，而年轻人们也更舍得花钱了。增加酒店的价值，增加酒店的体验感和服务，才是当下酒店最应该重视的。一个好的酒店故事，能够展现自己的特别之处，能引导客人去体会酒店的价值，并收获好评。此外，酒店不是孤岛，客人总要四处玩的。对于酒店集群本身有着吸引周边商业业态的优势，而打造一个属于酒店的独有的“商业圈”，往往能提高消费者对酒店的依赖性，增大酒店的价值。

综上，随着众多酒店集团纷纷扎进了竞争日趋激烈的酒店集群新业态，酒店集群的火热也成了必然结果。如今，酒店集群模式已处于行业成熟期，面对价格战、促销战激烈的现状，当下的集群化酒店们都亟待升级。对于酒店人来说，商业形式或许永远在变化，而酒店的根本依然离不开产品、服务这些重要商业内容。期待市场上出现越来越多的成熟的酒店集群。

8月24日，据交通运输部消息，7月份交通运输的经济继续保持恢复态势，各主要指标均实现正增长。交通投资规模持续保持高位，货运量增速有所回升，人员流动在暑期带动下在持续增加，具体的情况是这样的： 货运方面。7月，完成营业性货运量47.4亿吨，同比增长7.1%、比6月加快了2.8个百分点。这就是刚才说的货运量增速有所回升，这个数据就能证明。分方式看，铁路同比增长0.1%，公路同比增长8%，水路同比增长6.9%，民航同比增长11.6%。 在客运方面。7月，完成营业性客运量9.1亿人次，同比增长47%。全国完成城市客运量82.1亿人次，同比增长14.7%。完成高速公路9座及以下小客车出行量20.7亿人次，同比增长20.2%。 港口的货物吞吐量方面。7月，完成港口货物的吞吐量14.3亿吨，同比增长6.6%，其中内、外贸的吞吐量同比分别增长5.8%和8.5%。完成集装箱的吞吐量2705万标箱，同比增长了2.6%。 在交通固定资产投资方面。7月，完成交通固定资产投资3486亿元，同比增长了5.3%。分方式看，铁路完成投资664亿元，同比增长了8%；公路水路完成投资2716亿元，同比增长了4.8%；民航完成投资105亿元，同比增长了2.5%。

本文转载自公众号：空间秘探，ID：MESPACE007，作者：孙小丽 近期，瓴寓国际频传喜讯，先后中标了上海浦东临港自贸区长租公寓项目、临港自贸区大型租赁社区项目、上海松江九亭科创园人才公寓项目、杭州新锦集团人才租赁住房项目以及杭州钱塘新区人才专项租赁住房项目。有意思的是，瓴寓国际钟表的5个项目，基本都是大型租赁社区项目，除了瓴寓，其他头部公寓品牌对长租公寓社区项目似乎也情有独钟… 01 瓴寓国际连落五子，多年布局大型租赁社区 近期，瓴寓国际先后中标了5个租赁住房项目成为租赁市场的一个重要新闻。短时间内连落五子，瓴寓也成功扩大了长租版图。瓴寓国际自2019年提出深耕大型租赁社区赛道，截至2023年6月，全国在管社区项目已超40个；并在多个核心城市布局标杆人才社区，从投到退各个环节均积累了丰富的实践经验，形成经由市场验证和肯定的商业模式。 2016年是租赁元年，众多房企开始起跑租赁赛道，不断加注砝码，2016年到2019年租赁市场野蛮生长，部分“一路狂奔”长租公寓品牌出现跑路、爆雷情况，长租公寓市场开始“良币驱逐劣币”，重新洗牌。其时旭辉瓴寓已转换公寓运营思路,早在2018年，旭辉瓴寓就提出要减少包租模式的项目，提升重资产模式，形成轻重资产1:1的平衡。 2019年，旭辉瓴寓提出要深耕大型租赁社区赛道，推出“轻重并举，双轮驱动”的发展战略，从一栋楼到一座城的升级，不断聚焦综合型租赁社区业务。柚米寓四川北路店是瓴寓国际1.0产品落地的首个项目，也是率先采用全装配式科技内装技术的项目。在基于客户的体验和反馈后，发现1.0产品在实际使用中出现功能错配的现象。 2020年，中央从政策端加码了大型租赁社区发展的有利条件，同年4月推出2.0产品包括柚米寓2.0公区、房间以及租赁大社区家庭房产品，从2.0产品的升级中可初见租赁社区雏形。2.0产品中会更加关注“居住+生活+社交”的租住体验感。

2020年9月，旭辉瓴寓首个综合型租赁社区——柚米社区上海浦江华侨城店在上海开业，同年初发布的旭辉瓴寓2.0产品也在华侨城柚米社区率先落地。该项目总投资20亿左右，占地面积63000平米，拥有8栋楼宇的租赁社区，其中5栋公寓楼全部为旭辉瓴寓自持。是旭辉瓴寓旗下首个集居住、办公、商业、娱乐为一体的综合型租赁社区。

2021年10月，旭辉瓴寓联合扬州生态科技新城政府筹建运营的扬州首个人才公寓项目——扬州生态科技新城人才公寓正式启动供应。项目可为周边园区提供房源683套，是助力扬州住房租赁市场稳定和保障来扬人才安居的重要后盾。同年“旭辉领寓”正式更名“旭辉瓴寓”，正式的更名也意味着旭辉瓴寓在租赁社区的探索取得了成功经验并对大型租赁社区开启总攻模式。

2022年初，上海浦江华侨城柚米社区完成资产退出，率先实现资管闭环。年末又成功完成另两个社区项目的退出，成为国内首个跑通“投融建管退”全生命周期闭环的企业。这也充分证明了瓴寓的战略成功。2022年以来，瓴寓国际凭借丰富的社区管理经验，与多地政府达成合作，发力大型租赁社区的轻资产运营输出，并先后推动了上海、北京、杭州、南京、扬州、成都等城市标杆租赁社区的落地。

根据官方数据显示，瓴寓在管资产规模已达100亿，21城，40个大型租赁社区，在包括亚洲旅宿大数据研究院等机构评比的品牌传播力中多次占据前列位置。目前，瓴寓已与多家国企项目达成合作。通过首批开业的项目，旭辉瓴寓已经探索出一条适合新市民和新青年的民主自治的社区治理方式，已经形成了一套成熟的社区管理体系和社群文化体系。

根据ICCRA发布的《中国租赁住房分类标准研究报告》，租赁式社区是集中式租赁住房的分类，是指多栋社区型建筑，配套简约的装修标准，智能化的家电家具，并设有集中式公共区域和休闲设施，1000套及以上规模并能独立运营管理的社区称为大型租赁社区。与传统的租赁社区不同，新时代的大型租赁社区赋予了新的时代意义在关注人的生理需求上更关注租客在社交、归属感的精神需求，目前我国已入市的大型租赁社区不到20个，以房企系运营商为主，其中大部分房源出租率在95%左右。

除了瓴寓，2021年，华润置地推出大型租赁社区产品——有巢国际公寓。同年3月，上海首个集体土地建设租赁住房项目华润有巢国际公寓泗泾社区正式开业，项目可提供1000余套精装租赁公寓。

同年9月，有巢国际社区总部基地店率先开业，这是有巢在京的首个大型租赁社区，总面积约10万平米，可提供2314间房源，在开业后不久完成了快速爬坡并实现满租，出租率稳定在95%左右。随后，有巢在大型租赁社区领域不断加码，截止目前，有巢公寓产品线已为其增加超过1万间的房源供应量，分别分布在上海、北京、广州、深圳、成都等重点城市，是目前市场上唯一一家在北、上、广、深、成布局大型租赁社区的企业。

今年4月，有巢国际公寓社区润堂·瀛海店开业，是有巢目前规模最大的租赁社区项目，入市以来不到一个月时间房源出租率就超过50%。值得注意的是，有巢国际公寓中大部分都利用集体土地建设大型租赁社区。

当然，利用集体土地的不止有巢国际公寓。2020年7月，北京万科泊寓成寿寺社区成为国内首个开工项目——成寿泊寓·院儿，是面向市场配租并入住的集体土地租赁住房项目，建设了901套独立开间，重点满足“小户型、低租金”的住房需求。这个项目是住房租赁企业开始进行产品标准化和模块化的成果，也给后来的产品留下了成长的空间。

2023年，泊寓旗下的北京泊寓草桥社区，厦门泊寓海湾社区等具有标志性的大型租赁产品在开业即实现满租。泊寓草桥社区项目位于丰台区花乡草桥村，毗邻东西城区，靠近火车站和产业园，而厦门海湾社区为福建省规模最大的保障性租赁住房项目，配备了10000平方米社区商业及一所幼儿园。以高崎园区为中心，辐射厦门全市的青年人才。

朗诗寓是朗诗集团旗下的长租公寓品牌,2018年，朗诗寓以改造运营杭州瓜山未来社区为契机，率先切入大型租赁领域。2021年，朗诗寓以[EPC+O]与苏州科技城就菁音公寓城市更新项目达成合作，苏州太湖科学城国际青年创新社区正式面世，自配多元化的共享公区，举办社群活动。朗诗寓在大型租赁社区上不断扩张，与政府合作，为成功输出轻资产合作模式打下基础。

空间秘探调查发现，目前我国的大型租赁社区已进入4.0版本。在注重标准化的同时，打造符合不同年龄段租客的个性需求，而大型社区这片蓝海也会成为未来的主流项目，更多的企业会涌入，与其他租赁产品相比，租赁式社区具备更加完善的社区服务和生活配套，将成为住房租赁行业新业态。


大型租赁社区目前仍然是一片尚未完全开垦的租赁蓝海，但是对于已经入局或是想要入局的企业来说，大型租赁社区存在着规模大、远离市中心，商业不发达等局限，但同时这些看起来不太有利的因素对于多数企业来说，是挑战也是机遇。

租赁人群集中便于管理

大型租赁社区有规模大，人群集中的特点，不同于中小规模的集中式公寓或分散式公寓，大型租赁社区的体量很大，房源数量一般在1000以上，物理空间更加集中。在选址上，大型租赁社区主要由城市郊区的工业厂房或者城中村改建，远离市中心，靠近郊区并在工业园区附近。对于在市中心工作的租客来说，郊区或许不是最好的选择，通勤时间长，交通不变等问题会使他们放弃位于郊区的大型租赁社区。因此，大型租赁社区的主要客源是周边产业园区的从业人员和地铁沿线客群。

例如有巢国际公寓社区泗泾店是华润置地旗下的长租公寓，提供1200多套房源。其中，所有房源均为精装修，家具、家电一应俱全，租客可拎包入住。有巢国际公寓社区泗泾店管家李品蓉表示，公寓对外开放以来，出租率一直保持在95%左右，租客大部分是来自泗泾周边产业园的员工以及泗泾镇的老师、医生。公寓离泗泾地铁站直线距离2公里左右，为方便租客上下班，社区开通了公寓到泗泾地铁站的班车。目前，公寓内设有多个餐饮店、便利店、理发店等，还设有能量跑道、健身房、艺术街道、自习室书吧、影音区等，为租客提供了娱乐放松的休闲场所。在同一产业园区，在交通路线规划上能够获得更多有价值的建议，同时也能满足大多数人的需要。

租赁市场赛道细分化

在租赁市场竞争激烈的当下，自如、魔方上市消息频传，长租公寓头部企业的地位难以撼动，能否弯道超车成为公寓品牌企业思考的问题，想要在租赁市场分一杯羹，细分赛道成为关键。“大型租赁社区”在国内提出的时间并不算长，并且由于大型租赁社区的准入门槛过高，更多的企业想要进入赛道也是有心而无力，所以截至目前，我国的大型租赁社区仍然是一片蓝海。据亚洲旅宿大数据研究院数据分析，已入局的大型租赁社区的企业发展状态良好，大部分企业的房源出租入住率达到94%。例如滨江集团旗下滨江暖屋自持的商品房租赁社区——家庭租赁社区，杭州钱江世纪城店。该项目全部为两房、三房的“家庭型”租赁房源，目前已处于运营平稳期，整体出租率为98%。万科泊寓的泊寓·院儿主打青年租赁社区，今年新开业的有巢国际社区润堂·瀛海店的打造全龄化社区，可见大型租赁社区这块蛋糕还很大，还有很多发挥的空间。

所谓强者从来不抱怨环境，而是致力于打造环境，能够将不具备优势的市场环境转换思路为己所用，是一个成熟的企业能够发展的重要条件。诚然，租赁社区对于很多未入局的企业来说存在很多的客观因素，是否有新的企业愿意加入，后来的企业又如何创新发展，是否能够为这个细分赛道带来更多的可能性，都将是未来观察的一个方向。

社区产业链齐全客源稳定性高

大型租赁社区践行着“房子是租的，但生活是自己的”理念，试图将租赁市场打造为具有归属感的房屋建设。在建设初期，企业会对租房场景进行规划设计，打造商业+娱乐+住房等全方位配套设施。形成社区多业态化集合。促进租户享受到更多的包括交通、医疗、学校、教育的生活配套方案。

例如朗诗寓瓜山未来社区，联合办公、商业、民宿、短租都集中在一起，单独拿出几栋楼做了短租、民宿、办公，在产品生态上更加完善。此外，在瓜山未来社区附近，有拱墅区智慧网谷小镇，新浪、360、联想、华为、58同城、招商蛇口、顺丰等一批知名企业，社区里的租户大部分都是附近的员工，客源稳定性较高。
大型租赁社区或者社区是长租公寓未来发展的必然趋势，已入局的企业目前也仍然还在探索阶段，寻找更好的租住解决方案。通过对已入局的成功案例分析，空间秘探发现能做好大型社区的关键离不开对社区环境的个性化打造，关注租户的社群文化交流需要，利用政企合作进行轻资产输出等几个方面的战略布局。

既要标准化也要个性化

大型租赁社区是集中式长租公寓的4.0版本，对社区的商业设施完善是大型租赁社区最基本的要求。

事实上，大型租赁社区在对客源的选择上依旧有所区别，社区的规模、户型是影响客源的主要原因之一，家庭式租户、青年租户或者是全年龄段租户在社区打造侧重点上都会有所不同。例如，有巢国际公寓社区·润堂瀛海店创新式的提出了“三大社区”理念：living+一站式生活社区，Y.O.伙伴式服务社区和3i智慧型科技社区，旨在打造更人性化的居住体验。

由于润堂瀛海店的规模大，户型结构多样化，面对的客群覆盖全年龄段租户，是个全龄化社区，所以在设计上考虑到租户的收纳需求设计多处收纳空间。并配套社区专属食堂，打造多业态商业，如超市等普通生活类，休闲运动类、阅读和亲子配套等完备的配套设施。

与有巢国际不同的是朗诗寓挂瓜山未来社区主要面对的客群为青年群体，也是杭州市最大的青年聚集小区。在建设初期，朗诗集团发现瓜山未来社区的年轻人基数大，流动快，存在归属感、幸福感缺失的问题。因此，朗诗寓在提供标准化配套服务的同时建立了网状组织模型，通过青年文化动员圈以兴趣爱好为连接点根据青年的信息，组建了国风、电竞等20个团属兴趣社团。

大型租赁社区的构建不只是打造一个商业+租户的社区，从标准化的思维模式中跳脱出来，在社区标准化配套中注重对社区租户个性化的内容打造，满足客户对社区交流的需求和对个性化的体验。

政企合作“轻重并举”仍是趋势

2023年中央和地方仍持续支持住房租赁市场的发展，推动住房保障体系尤其是保障性租赁住房的建设。政企合作能双重避免政府失灵和市场失灵的问题，保障性租赁住房也需要政府和企业同时发挥作用。

今年7月初，江苏省苏州科技城管委会和龙湖冠寓打造的菁英公寓，人才租赁社区项目升级改造都已完成竣工，苏州科技城管委会相关负责人表示，“希望科技城冠寓探索的这一新模式，能让更多青年人才在苏州高新区实现‘安居梦’，也为高新区建设留住更多人才”。

据悉，龙湖冠寓参与多个政企合作项目，对百余个城市闲置存量盘活，协助当地政府盘活存量资产，落地了龙湖冠寓北京亚运村关庄店、龙湖冠寓天津南开王顶堤店等多个标杆项目。

众所周知，大型租赁社区的的选选址一般在外环或是郊外，供应面积大，如果是企业出资建设会面临严重的资金链短缺、资金回笼难度大等问题。因此政企合作开发可能是保障租赁性住房开发的重要路径，同时也是实现房企从重资产运营到轻资产服务管理的重要路径。

异乡即家乡 打造社群文化

今年，58同城、安居客发布《2023节后返城租房调查报告》，报告数据显示，大型集中式长租公寓房源的真实性、良好的居住氛围、优秀的公共空间配置和令人满意的居住服务是大家选择租住的主要原因。

例如，旭辉瓴寓的社群体系是以社区文化构建的角度来思考。在充分洞察到租赁社区的客群特点后，2022年旭辉瓴寓打造出租户自治、有序参与的社群管理模式，成立租户自治委员会是形成社区自治的前提，“自主自发”则是自治的内核。可以说，租委会代表了大部分租户的声音，所以传达租户的建议与需求、协商解决租户的问题是自治工作的内在驱动力。其次，通过租委会制定出获社区与租户双方认同的租户公约，公约以积极向上为原则，规范了文明租住的要求。

另外，龙湖冠寓致力于打造年轻人的社交圈和创业场，通过多样的社群生活增进用户的彼此链接，读书会、美食DIY、相约健身、桌游聚会……丰富的活动为年轻人提供“去孤岛化”的生活空间，找到同频朋友。今年，龙湖冠寓举办了手游大赛，冠寓用户组队参加，成都有17个门店数百名租客参与。在入住龙湖冠寓3年的吴璇看来，“一栋楼就相当于一个微型的社区，租客住的时间久了，自然而然就成为这个大家庭的一员。”来自安徽的琪琪，今年23岁，去年从安徽大学毕业后就入住龙湖冠寓，选择成为一名自由摄影师，平时还可使用冠寓的办公区办公。在这里她认识了不少志同道合的小伙伴，还通过邻居促成了好几次拍摄合作。

社群文化是否成功要看租户在社区内对交流沟通的需要，居住在异乡的租户们，渴望在大城市里找到归属感，建立信任感。特别是年轻人更希望获得与他人沟通交流的机会，社群文化的建立能联接社区租户的关系，使租户感受“异乡即是家乡”的情感需求。

综上，大型租赁社区是未来长租公寓发展的一个细分赛道场，也必将是未来的公寓新风口之一。当然，大型租赁社区还有更多的价值值得被发掘，期待更多的公寓品牌企业入局大型租赁社区，找准自身的定位，不断创新对大型租赁社区的发展，打造4.0版本，5.0版本的产品延伸线，满足新一代客群对租住产品更多元化的市场化需求。